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其实，一个改善想在园区换房，几乎没有太多选择。

在省王诞生的当天晚上，也是招商蛇口。开了新盘的发布会，到场的客户量完全超过了开发商的预期，一堆人只能站在后面听。

▲发布会现场实拍

历史的巧合就是这么发生了。因为，发布会就在地王一路之隔的柏悦酒店。

不知道，每个参加发布会的客户，经过省王的时候，有没有一种被加持的感觉。因为他们参加的这个楼盘，叫苏州道壹号，距离地王直线距离才 3 公里多。关键，业态都是一样的，都是洋房。目前放风价格才5 字头，而省王的预期单价肯定超过10万。

整个湖东新房断供多年，如今新省王的诞生，又形成了巨大的价差关系。这让当天到场的客户，不敢再漫不经心。全程 2 个多小时的发布会，

整个活动期间，鲜有客户上厕所

在这次发布会，招商蛇口把确定的，能说的和不能说的，统统亮了出来。

这场发布会，注定在苏州楼市历史上有一席之地，因为终于有房企，主动开始卷物业服务了。

我获得了一份苏州道壹号承诺的物业服务明细，列满 A4 纸的表格，足足有 3 页。我数了数，一共有 9 个，合计108 项。（注2）

我当时就转发到了我们自己小区的业主群。我们小区当年也算区域标杆，最高峰单价冲到过6万+，物业公司是全国头部的那个，新房销售时一直被当成核心卖点。

结果业委会主任看完，在群里回了句大实话：“咱们物业能做到的，可能不超过一只手。”

群里一下子就炸了。

第二天早上我醒来，微信上十几个好友申请，全是邻居问：“你说的哪个楼盘？发我看看。”

有个邻居说得特别扎心：“换不了物业，我就换房子。”

你看，这就是所谓的改善客户——平时住在好地段、好学区里，房子硬件参数确实不错，层高、户型、装修都还行。但在软件服务上，大家其实一直过的是一种“凑合”的日子。物业费交着，服务就那么回事，报修三天没人理，绿化没人修，大堂灯泡坏了俩月不换……大家习惯了，也就忍了。

但当有人真的把108项服务清清楚楚，把你能想到的、想不到的细节都承诺下来的时候，那些被压抑了很久的居住痛点，一下子就全炸出来了。

这种趋势，招商蛇口算是拿捏准了。

3.6万户的痛点，就摆在苏州道壹号家门口

要知道，在苏州道壹号项目 1.5 公里半径范围内，居住密度是极高的，约有3.6万户。注3

这里是苏州金融中心。一条苏州大道上，集聚了园区 60% 以上的政务机构、50% 的企业总部、70% 的上市公司。注4这是一条行政轴、经济轴、人才轴。

因为土地价值极高，因此原来的住宅，基本都是大高层。

其中按照房龄算，10 年房龄以上的房子，超过 3 万户。如果把半径放到 3 公里范围，住宅达到了惊人的 8 万户，其中 80% 的房龄超过 10 年。

现在的房子迭代速度太快了。别说十年，仅仅三年，产品力就可能差出一个时代。十年前的那些“高端盘”，放到现在来看，户型落后、得房率低、没有架空层、没有会所、物业更是跟不上了。

而这些住在“老豪宅”里的家庭，手里有钱，有强烈的置换需求，但他们面临一个尴尬的局面：在这个半径内，在售的新房，算上苏州道壹号，根据本号统计，一共就两个。

从稀缺性角度说，苏州道壹号实际上完全可以躺着慢慢卖。

但是，招商蛇口，并没有放松对产品的渴望。

在产品设计上，实现了园区新房首个台板社区。把整个小区，在垂直角度设计成为一个 “超级底盘” 的系统。

简单说，就是把社区分成三个垂直的 “世界”：生活层、会所层、地下层。

生活层：这里是洋房住区，是归家的核心场域。新加坡式的立体园林、四大主题架空层、单元入户大堂…… 一切关于 “家” 的静谧与纯粹，都放在这一层。

会所层：约 4000㎡的超级会所，全部 “沉” 在地下。这不是为了省钱，而是为了把地面还给景观和居住，同时让会所成为一个不受外界干扰的 “理想城邦”。恒温泳池、球馆、私宴厅、棋牌室、KTV、健身房…… 你能想到的高端会所功能，这里几乎都有。

地下层：这不是普通的地库，而是一个 “城市通行效率层”。阳光地库、2.5 米宽车位、新能源充电桩预留、自助洗车房、甚至宠物空间和小招驿站…… 从业主开车进入地库的那一刻，归家的享受就已经开始了。

这个小区实际上，地铁入口就在小区边上。但是招商蛇口为了宠爱客户，让客户能够更加惬意地归家，依旧砸钱把地铁出口和小区车库直接相连了。甚至为了让业主早起做地铁上班更惬意，打算在地下层开局一个社区食堂。上班路上，在小区里就直接可以买上一份早餐。

当招商蛇口总经理，在现场发布会上，宣告了这个产品设计细节的时候，台下的客户，发出了惊人的一致回应：“哇哦”！

显然，成本又花在客户的痛点上了。

更让人心动的，在户型的设计上，这一次苏州道壹号，并没有机械的放大户型的面积。而是，少见的既控制了面积，但又实现了功能尺度。

简单的说，让改善客户最大化减轻自己的“荷包压力”，同时实现了生活尺度的“不将就”。

新房市场卷到现在，招商蛇口发起了革命。如果说，过去新房设计，是通过扩大户型面积，让客户“费钱”实现的。那么如今的苏州道壹号，选择了，

让自己“费脑”，用产品设计，实现功能多样化。

园区高端改善最痛的，从来不是房子不够大，而是空间不对位：气派玄关堆满杂物、大横厅中看不中用、老人孩子挤在一起没隐私。

苏州道壹号用 170 天、1000 多位业主共创，把这些痛点，一笔一笔改进户型里。

建筑面积约 143㎡户型，实际使用率约 104%

▲装修效果图 最终以实际交付为准

实际接近传统约180㎡的享受（按照普通套内80%得房率推算，下同）。这个户型实现了，全明电梯厅、三联大阳台、转角飘窗、无柱化设计……每一处“赠送”和“优化”，都为了让空间真正“活”起来。

全明独立电梯厅，让业主走出电梯的那一刻，就已经进入了“自家领地”。鞋柜、外套、婴儿车，都可以在这里妥帖安放，不用再堆在玄关。一个电梯厅的收纳，甚至相当于一个传统户型客厅的收纳量。

▲示意图 最终以实际交付为准

无柱化设计让客厅和相邻的房间可以打通，满足家庭全生命周期的变化需求——孩子小的时候，需要一个开阔的玩耍区；孩子大了，需要独立的书房；老人来了，需要一间安静的卧室。

甚至，在南向次卧北侧的独立储藏室，提前做好了防水，也预留了洗手间需要的上下水管道。为的就是，照顾到部分三代同住，需要2个套房的场景需要。

一个产证面积仅约143平的户型，实现了3卫。一个真正可成长的户型就能搞定。

建筑面积约178㎡，更是实现了，实际使用率约105%

▲装修效果图 最终以实际交付为准

明眼人一看这个户型就知道是赠送率“王炸”款。全户型一堆的飘窗赠送，新规范下高赠送的三联阳台。让这个户型的实际使用率非常高。

在户型力上，实现了南北真正意义的通透、超大LDK一体化客厅，还是双套房设计……

每一个细节都在回应改善客群的“隐形需求”

主卧套房不仅尺度奢侈，还预留了独立的衣帽间和四件套主卫；次卧套房可以留给老人或长大的孩子，保证各自的隐私。

而且，这个户型同样有无柱化设计和全明独立大电梯厅，大采光之下，又兼顾空间的实用性。

值得一提的是，这项目外立面都采用公建化设计——玻璃、金属、石材的搭配，让建筑历久弥新。毕竟，现在的改善，都倾向于获得一个强地标属性、强社会标签的房子。

升级换房，面子也很重要

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