绿城花式融资置换隐形“高息债”

作者|陈盼盼

出品|焦点财经

一日之内，绿城公布两笔发债计划。

 2月10日，银行间交易商协会孔雀开屏系统显示，绿城房地产集团有限公司关于发行2022年度第五期中期票据、第六期中期票据（并购），拟发行金额合计45亿元，项目状态均为“预评中”。

募集说明书显示，第五期中期票据发行金额为15亿元，期限5+5年，拟全部用于偿还已发行的债务融资工具和有息负债。第六期中期票据拟发行金额上限30亿元，发行期限不超过10年，拟全部用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力（包括但不限于置换发行人前期投入资金及后续资产投资与收购等方式），目前已明确并购的用途为 25 亿元（其中项目一 21.26 亿元、项目二 3.74 亿元），剩余 5 亿元将用于未来符合并购要求的项目。

焦点财经梳理发现，近期，绿城融资动作不断。1月份，绿城成功发行26亿元中期票据、4亿美元2025年到期的增信债券，合计人民币51.3亿元，平均利率3%。在此之前，2021年12月末发行1.5亿美元三年期境外优先票据，票息5.95%。

据中指研究院统计，绿城融资额度超过碧桂园、中海、万科等房企，居典型房企1月债券发行规模首位。

积极融资的背后是绿城增大的偿债压力。去年下半年以来，销售业绩下滑与房企信用危机四起，致使销售回款与外部融资两大资金渠道遭受冲击。在此背景下，绿城的偿债压力陡然增加。

截至1月29日，绿城集团及下属子公司待偿还债券余额合计414.83亿元，其中一般中期票据余额139亿元，永续中期票据余额61亿元，公开发行公司债余额128.18亿元，非公开发行公司债余额18.03亿元，购房尾款资产证券化余额38.28亿元，酒店ABS25.34亿元，项目收益票据5亿元。

债务压力之下，绿城“借新还旧”。标普称，近期绿城发债所筹资金主要用于再融资，包括境外永续债券的赎回。

焦点财经了解的，绿城于1月发行的26亿中期票据中，有不超过5亿元用于偿还已发行的债务融资工具，不超过10亿元置换用于赎回已到期债务融资工具的自有资金，不超过9.5亿元用于偿还银行贷款，不超过1.5亿元用于项目建设。而4亿美元增信债是绿色债券，利率仅为2.3%，用于绿色金融框架对若干现有债项的再融资。

而于近期，绿城已接连赎回10亿美元境外永续债。2月8日，绿城赎回2019年发行的5亿美元可赎回永久资本证券。两个多月前的2021年12月，绿城还赎回了2021年可赎回的5亿美元非上市的高级永久资本证券。

事实上，绿城的永续债问题近年来屡遭诟病。截至2021年6月底，绿城永久证券达185.37亿元，不断分食绿城的归母净利润。

对此，绿城执行总裁耿忠强表示，永续债成本高且有跳息机制，加之2019年财政部对永续债出台新的会计处理规定，另有“三道红线”要求，永续债能否计入权益也有时间要求。截至公司决定随着现有存量永续债可赎回日的到来，逐步赎回。其称，按照计划将于2023年全部赎回永续债。

不过，标普认为，绿城中国近期新债发行展现了该公司在少有的不利融资环境中的比较优势，绿城中国将持续受益于其作为国有企业—中国交通建设集团有限公司旗下开发商平台的地位。其继续获得再融资将支持其稳定的业务，并为未来几个月艰难的房地产销售前景提供缓冲。

如今，在并购融资的政策逐渐落地的背景下，绿城还计划发行30亿并购债，且明确募集所得全部用于并购。

绿城认为，其作为行业标杆，积极参与住宅项目的并购，为重大项目注入资金，同时为房地产行业的健康发展树立了良好的示范作用。