打赢下半场,佳兆业的5大优势!

随着房地产行业向商业本质的回归。销售增长放缓、利润增速下行……成了2021年上市房企中报季的主旋律

在不少房企头操心着如何平衡规模、利润和负债的不可能三角时，位列Top 30的佳兆业，却交出了一份超出市场预期的成绩单。

增收又增利

按照惯例，咱们先对佳兆业半年报做一次全方位“体检”：

上半年，佳兆业合约销售额638.5亿元，同比增长77.2%；销售面积380.6万平方米，同比增长79.6%。营收：300.7亿元，同比增长34.8%；净利润：30.8亿元，同比增长30.5%；核心净利润：39.3亿元，同比增长28.9%；毛利率和核心净利润率分别为30.9%、13.1%；总体来看，上半年，佳兆业在销售、营收、净利的表现，全方位超预期。为什么这么说呢？首先是销售增速，上半年全行业的平均销售增速为38%左右，佳兆业则为77.2%，是行业的2倍有余。其次是毛利率，受高地价和限价的双重挤压，上半年，房企毛利率普遍下滑。毛利率能超过30%，基本算是非常优秀的了。再次就是净利率，纵观已经发布业绩的房企来看，不少中小房企业绩预亏，净利润增速下滑的更是不胜枚举。在这种大背景下，佳兆业能取得近80%的销售增速、35%的营收增速和28.9%的核心净利润增速，显示了公司优秀的布局和运营能力：在这接近640亿的销售额中，粤港澳大湾区销售金额贡献占比超五成，结转收入占比超六成。我们都知道，地产行业已经从从前的规模红利、杠杆红利过渡到了管理红利阶段，向管理要利润成为未来的趋势。业绩会上，佳兆业管理层表示，自实施全流程PMO大运营以来，佳兆业坚持以利润为导向，精细铺排开发节点，完善成本管控体系，上半年营销费用率下降83个BP，管理费用率下降87个BP。此外，佳兆业的降负债成果也足够令人惊喜。截至上半年，净负债率约为93.7%，是2017年以来8连降。与此同时，截止报告期末，佳兆业在手现金487.4亿元，同比增长20%；现金短债比1.53倍，维持合理水平；剔除预收账款的资产负债率69.9%，“三道红线”提前达标。

说实话，这个成果对佳兆业的投资者来说，就已经非常惊喜了，这相当于佳兆业的整个资产结构的调整已经得到了一个比较好的阶段性成果。这对佳兆业后续的不管是融资渠道、成本，抑或是公司发展的安全边际都有了较大的提高。

城市更新，下半场的硬资产

回顾房地产的发展周期，房企的发展不外乎资本、土地和规模：土地是粮食，资本是血液，规模则是房企的肌肉。

可见，任何时候，土地都是房企的立足之本。而城市更新，就是佳兆业粮仓里规模较大、营养价值较高的食物。中报显示，截止6月底，佳兆业总土地储备约3114万平方米，总货值约7347亿元；其中，大湾区土储货值5580亿元，占比76%，深圳、广州可售货值约3455亿元，香港可售货值约301亿元。3000万平方米出头的总土储和万碧恒这几家比起来似乎略显薄弱，但在粤港澳大湾区，有超过5500亿的土储货值，加上未确权的旧改项目，佳兆业“大湾区隐形地主” 的名号还是非常有含金量的。因为资源这种东西，具有很强的独占性和排它性，人有我无，我有人无。而且，在土地储备这个更独特的资源上，还有不可再生性，占一块就少一块。尤其是今年上半年，集中供地政策的出台和实施，更是凸显了城市更新资源的稀缺性和排他性。目前而言，主流的拿地途径无非三种：1、招拍挂：集中供地背景下，限制土地溢价率不能超过15%的红线，公开市场拿地基本没有利润可言；2、并购：并购是项难度超高的技术活，即便拿着大把的钞票，也不一定能拿下好项目。3、城市更新：随着增量开发时代发展临近天花板，城市更新也逐渐发展成为房企寻找增长点的新赛道。在12月底结束的全国住建工作会议上，被放在首位的工作是“全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展”的相关工作内容。某种程度而言，在总量见顶的地产下半场，得城市更新者才能得天下。克而瑞的数据显示，百强上市房企中，约有47%的企业涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了61%。但正如上文所说，资源也分质量好坏。佳兆业这样的土储质量，去化和变现能力较强，在房地产逆周期中更显优势。目前来看，佳兆业的城市更新已经进入收获期。中报显示，佳兆业正在加快城市更新项目的价值释放。在转化方面，上半年，集团转化面积112.5万平方米，可售货值达727亿元，转化货值金额已超2020年全年，转化效率明显加快。佳兆业管理层在业绩会上表示，下半年预计还将转化155.2万平方米，对应货值超742.1亿元，预计全年转化货值较2020年将翻倍增长。

而不断加速转化的城市更新项目，能为佳兆业未来几年带来极高的销售弹性。今年上半年的接近80%的销售增速就是较好的佐证。

存量时代，佳兆业的五大优势

中国经历了近30年的大规模城镇化历程，2020年城镇化率已达到60%以上。但城市建设用地在快速扩张的同时，旧城区衰败也严重制约城市的可持续发展。

资料显示，我国基本可以确认进入存量时代的城市，除了北上深几大超一线城市之外，还有部分强二线城市，如厦门、济南等。随着中国城镇化进程进入下半场阶段，城市建设总体上告别了大规模扩张的造城运动，未来的城市建设将呈现出快速发展与结构调整并举的格局。随着城市发展逐渐成熟和理性，进入存量时代的城市，其发展的重点逐步由“城市扩张”转向“城市更新”。对房企而言来说，城市更新同样是存量时代保持规模增长的另一条赛道。但怎么去做，却各有不同的打法。不同于以往房企对住宅项目从拿地、开发、销售到结算交付的简单模式，城市更新除了需要强大灵活的资金安排、高效的土地整合能力之外，还涉及到规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条。换句话说，城市更新更强调开发商的作用，需要的不仅是单纯的盖房子，再往后推导过渡下，也就是“开发+运营”。一个基本的共识是：城市更新的核心是存量改造。一个企业做增量市场和做存量市场，使用的路径、方式、技术水平和服务方式、运营方式是有巨大差异的。随着核心城市的发展脉络由“扩张”向“更新”转移，在住宅增速不断放缓的当下，房企如何实现可持续增长，寻找新的业务增长点，其发展模式就必须做出相应的改变。而基于多年以及多个城市更新项目的实践，城市更新已经成为佳兆业较具竞争力的核心业务，具备五大优势：

历史优势：

起步早，从1999年成立至今成功改造过所有类别的更新项目，积累了丰富的经验和良好的口碑；

理念优势：

始终恪守尊重历史、尊重民意的理念，注重对历史文化遗产的传承和保护，充分保障集体经济和村民的长远利益，留住城市记忆，这与目前提出的严禁大拆大建、全力保留城市记忆的要求是一致的；

团队优势：

现有精通投资测算、规划设计、政策研究、商务谈判等专业技能的员工超1000 人；

模式优势：

创新形成“城市更新+”模式，地产主业和多元产业能与城市更新协同支撑，有效推进居住体系、产业体系、文化体系、智能体系、健康体系等全面创新，实现城市更新服务价值链的整合和延伸；

规模优势：

目前拥有213个城市更新项目，占地面积超5370万平方米，精耕粤港澳大湾区，全国布局10余个核心城市。从城市更新储备数量、面积以及质量看，综合能力行业先进。

结语

实际上，房地产一直都是安全边际相对较高的行业，但随着调控的深入，房地产股票受到了政策和资金的双重挤压，成长性受限。从近期集中披露年报的房企来看，业绩确实也都在向市场均值回归。

这是整个行业的大趋势。而对于佳兆业而言，不管是销售或者是业绩，都有较高的确定性，因为佳兆业手里的土储，就是地产逆周期里较好的硬资产。从业绩发布至今，佳兆业的股价累计上涨超10%。这是投资者对佳兆业中期业绩表现满意程度的较好佐证。