地产内参 | 房企轻资产财报成亮点,首份公募REITs年报发布

焦点研究院·房地产行业内部参考报告（2022年第11周）

企业研究组

监测时间：3月14日—3月18日

一、宏观政策：

1、多部委联合化解地产风险，重申政策提振信心（详见附注1）.

焦点研究院：各部委如此迅速给出响应，更多的是希望给予行业信心。可以预期，在坚持“房住不炒”的定位下，接下来各个城市会依据实际情况在限购和土地拍卖都会给出更为灵活的政策。房企股价拉升也反映出投资者对于政策的积极响应，后续是否能够持续，还需要更加关注具体措施的出台。

2、3月16日，财政部提及“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。”

焦点研究院：明确年内不会扩大房地产税改革试点城市，有利于改善市场悲观预期，此次财政部明确年内不会扩大房地产税改革试点城市，有利于提振市场需求。同时，政府报告中继续强调保持宏观杠杆稳定，但从着眼总体经济长期健康发展的角度来看，结构上不同部门杠杆率有升有降是十分正常的。目前房地产去杠杆已取得一定成效，不排除未来杠杆率稳中有升的可能。

二、企业经营：

1、多家企业公布年报，轻资产项目数据引人瞩目（详见附注2）。

焦点研究院：鉴于目前物业市场处境，地方政府开始陆续出台相关政策，以促进房地产业稳定和健康发展。轻资产项目如代建项目、商业管理、物业管理等均实现不错的营收数额，尽管目前体量上仍不及传统房地产开发业务，但上升潜力极大。

2、3月16日，K11集团宣布，成功投得上海金桥地铁上盖项目商业部分管理服务项目，这是K11在上海第三个商业项目，也标志着K11集团正式进军轻资产管理市场。

焦点研究院：此次港资小跑入局上海TOD轻资产项目，体现出港资关注的几个方面：1.区位商业开发潜力（上海金桥是上海东北部的公共活动中心以及南北创新走廊的核心支点）；能否实行quick win（快赢）战略（以轻资产模式运营商业项目，加速商业管理业务拓展，把握后疫情时代的反弹和复苏）；3.能否本地化（K11注重艺术和商业的结合，在推广多元文化的同时致敬本地的人文与艺术）。

3、3月16日，博时蛇口产业园REIT正式公布首份年报，这同时也是首份公募REITs的年报（详见附注3）。

焦点研究院：2021年是国内公募REITs元年，博时蛇口产业园REIT公布首份“成绩单”。受疫情及政策调控影响，该REIT年内实现0.77亿收入，累计预算完成率未达100%，园区续租不达预期且部分提前退租，需靠罚没押金和购买货币基金理财补充收入。不过，项目周围交通条件提升，有助于业绩增长。近期深圳疫情持续严重，将会对该项目收入继续产生影响。

三、土地市场：

1、3月16日，福州排名前列批次集中供地已经完成。福州本次出让优惠条件较多，政府出让意愿强烈，但是土拍结果却差强人意（详见附注4）。

焦点研究院：本次拿地主力依旧以国企、央企为主，民营企业仅福州众益置业等3家房企有所斩获，其余多宗地块由地方国企兜底完成出让，建发收获2宗优质地块，拿地金额近30亿元，保利发展也有所斩获，拿地金额为0.6亿元。

2、3月17日，合肥排名前列批次集中供地首日出让完成，从结果来看市场热情高涨，企业对于优质地块的参与热情极高（详见附注5）。

焦点研究院：本批次热门地块位于滨湖科技城，经开区和蜀山区，主要是由于政策和规划利好，均处于热门地段。而新站区地块全部流拍，首先周边配套不够完善，后续存在较多不确定性，地块所处板块周边新房库存较多。

附注：

1.3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。其中提到“一定要落实党中央决策部署，切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。

3月16日中午，人民银行行长、金融委办公室主任易纲同志主持召开处级以上干部会议，传达学习国务院金融委第51次专题会议精神，研究部署人民银行系统贯彻落实工作。其中提到：“货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长”以及“坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险”。

3月16日上午，银保监会党委书记、主席郭树清主持召开专题会议，传达学习贯彻国务院金融委会议精神，并就做好下一步银行业保险业监管工作作出安排部署。其中提到“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展”。

3月16日国务院金融委专题会议召开后，证监会党委迅速召开扩大会议传达学习会议精神，就抓好贯彻落实进行研究部署。其中提到要“继续支持实体经济合理融资，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险”。

2. 3月15日，中原建业公告称：于本年度，中原建业新签代建项目87个，同比增长8.8%，新增合约建筑面积1002.19万平方米，同比增长16.7%。其中，在管项目的合约销售金额402.75亿元，同比增长17.4%；合约销售建筑面积6,26.17万平方米，同比增长9.8%。

3月15日，保利物业披露2021年度业绩：报告期内，保利物业录得收入约为107.83亿元，较2020年同期增长约34.2%。录得毛利约20.15亿元，同比增长约34.4%，毛利率约为18.68%，上升约0.03个百分点。年内，保利物业溢利约为8.71亿元，同比增长约25.1%，净利率约为8.1%，下降约0.6个百分点。

3月16日，建业新生活披露2021年度业绩及所得款项用途：2021年，建业新生活收入为35.99亿元，较2020年增加35.6%；毛利为11.83亿元，较2020年增加37.5%，毛利率为32.9%，较2020年增长0.5个百分点。

3月16日，中骏商管发布正面盈利预告：2021年预期录得本年度母公司拥有人应占经调整利润不少于人民币2.9亿元，较2020年集团的母公司拥有人应占经调整利润增加约77%。

3月17日，北京北辰实业发布2021年年度报告：其中，发展物业板块受开发周期的影响可结算面积增加，报告期内实现营业收入人民币201.28亿元（含车位），同比上升24.58%，但由于结算产品的毛利率有所下降，税前利润为人民币12.35亿元，同比下降22.42%。会展及投资物业（含酒店）板块报告期内实现营业收入人民币18.21亿元，同比上升4.78%，税前利润为人民币-1.5亿元。

3.数据显示，博时蛇口产业园REIT于2021年6月7日即基金合同生效日至12月31日大约半年多时间内，共计实现收入8010.60万元，对应净利润约2685.45万元；期内基金的经营活动产生的现金流量净额为7007.06万元。

期内可供分配金额约5283.79万元，完成去年基金招募时预测的102%；而实际分配金额约2465.91万元，对应实际单位分配金额约0.03元。博时蛇口产业园REIT已于去年12月初进行了首次现金分红。

去年业绩期内该基金毛利率高达84.38%，项目公司层面实际净利率也高达72.54%，展现出不俗的盈利水平；而按3月16日收盘价3元/份额计算，该基金实际半年分红率大约1%，折合全年2%。

根据年报，2021年6月7日至12月31日，博时蛇口产业园REIT累计实现收入7691.42万元，全年累计预算完成率95%，主要受上半年广深疫情及国家宏观政策调控影响，园区部分客户续租情况不及预期，且出现部分提前退租导致不及预期。

整体来看，公司运营较为稳定。截至2021年12月31日，基础设施项目公司租户196家，实际出租面积82696.59平方米，年底时点出租率为88%。报告期内，累计实现收入7691.42万元，全年累计预算完成率95%。

基础设施项目中的两家公司深圳市万海大厦管理有限公司和深圳市万融大厦管理有限公司的收入来源主要分为两部分，一部分为租金收入，另一部分为物业收入。其中，报告期内租金收入6826.43万元，占比88.75%；物业收入865.00万元，占比11.25%。

成本方面则主要分为三部分，分别是租赁成本、物业成本和运营管理成本，报告期内成本数额合计为1201.41万元。其中，物业成本数额较大，为756.50万元，占比62.97%；运营管理成本为371.66万元，占比30.94%；租赁成本73.25万元，占比6.10%。

4.出让的15宗涉宅用地中成交10宗，流拍2宗，取消出让3宗。共获土地出让金61.3亿元，其中4宗溢价出让，2022-08和2022-15竞拍达到中止价进入摇号阶段。

5.15宗地块进入竞报高品质住宅方案阶段，甚至滨湖科学城的两地块分别有20和23家房企参与竞品质竞买。