成都楼市:内行深度分析,高房价会透支成都的未来吗?

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#房价#

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，请问高房价会透支一个城市的未来吗？感觉存在因果关系，高房价是果而不是因。因为这个城市的法治好，环境好，医疗好，教育好，收入高，才会有人源源不断的愿意过来，水涨船高推高土让金。 而土让金又反过来回馈到整个城市，使得它的硬件设施进一步的提升。 大逻辑应该是这样的吧。 从纯粹市场的角度来讲，价格多少都是合理。 在这里面有个问题，限量供地。 那么在这个因素影响之下，应该怎么去分析。 多少合理，多少不合理，到底有没有透支城市的未来？

回答：你的方向总体正确，就是如果所谓的“高”是城市治理地好的结果，则这个特别的“高”相对城市治理水平来说就没有那么相对的“高”，就没有必要特别地再去做调控。但“完全自由市场”决不等于“好的治理”。真正好的治理，一定是政府管制调控和市场自发调节有机结合的结果。在不同的时间阶段，面对不同的市场状况，需要不同的管制和市场的分配比例和不同的调控手段。 所谓“因地制宜、因人制宜、因时制宜”。

提问：成哥好，想给孩子买个套二，总价160左右，目前看中了塔子山旁边的锦东庭园，68平小套二和卓锦城四期大套二89平，卓锦城稍微贵些，主要自住，但以后会置换，如何选择，哪边升值空间大些？手里有套川师北门旁套三旧房，估价140，是先卖了再买，还是买了再卖，一年后还贷？或者卖后，再以家庭第二套房资格购买，用公积金贷款，减少还贷利息，这样可行吗？谢谢！

回答：1、建议卓锦城89平，虽然稍微贵一点，对后期升值和出售，89都要强很多2、今年不是卖房的较佳时机，建议你先买等市场回暖再卖。具体推荐可以参考内部分享！

提问：你好，大孩在成华小学读三年级，小孩两年后也准备读成华小学，想就近买套房子。目前没购房资格，除开为小孩贴学历用的一套小户型，还要卖两套才有资格。现在比较烦的是，自有的房子这两年降的很多，卖合适吗（一套建设路香木林的小户型，一套东洪路千和意境的套二，自有资金60，可公积金贷款15年）。其次是2022年就要去 成都天府国际生物城 上班，如果要买，需要兼顾孩子上学和自己上班，咨询下哪些小区比较合适，如果有些具体建议就更感谢了

回答：因为没有资格，合不合适都需要卖掉，但是今年确实不是卖房的较佳时机，你可以等一等，等市场有些回暖了再考虑，或者等建设路的地铁通了，附近的房子可能会有些上涨。最后，天府国际生物城在天府新区那边，你孩子在成华区上学，要想都兼顾，这中间没有适合的小区给你推荐。从投资角度来说，我更建议你选择成华区的，八里庄，龙潭寺，杉板桥版块，这样孩子读书和未来房子升值的空间也是比较好的，只是对你上班可能会远一些。如果想要上班近 和考虑到未来房子的升值空间，就买高新区的新川版块。

提问：成哥你好，坐标南京。手上有一套15年入手的尧化门贷款房，房龄是91年的。目前总价160左右。想出掉重新在南京投资一套潜力大的。南京市场最近看不懂，请问哪里还有更合适的？

回答：南京比较有价值的板块：河西南，江北新区，南站，油坊桥 不过南京均价最终会到上海同等板块60%，以南京为跳板，终极目标还是往上海跳。 上海和南京，长远看，仍然不是一个级别的城市。 如果只考虑南京，记住一个原则： 一手限价盘，哪里价格倒挂严重买哪里。追求确定收益。

提问：成哥好，请问房龄多长算长，2009年的房子房龄算不算长，可不可以买？还有多大增值空间？

回答：次新每个城市标准不一样，在深圳，2005年以后的房子算次新，去上海，这个标准恐怕就要提前到2000-2002年。武汉次新笼统的概念是10年内。 次新本质上还是对“品质”的追求，即有些楼盘尽管楼龄不新，但保养的非常好，也可以归纳为次新范畴。 主要指标有：花园打理、物业管理、车位配比、外立面、楼道整洁度等！ 可不可以买还是要看具体的楼盘，地段。 光凭房龄，很难判断。

提问：成哥好，前段时间咨询过买房的事情，有些地方还没搞明白，想再咨询下。家庭名下两套住宅，都在大家不看好的北门（一套大丰，一套金牛北部新城），准备卖个大丰小套二后买个更大一点的，但目前卖不起价格，是等这边配套起来价格涨起来再卖还是现在尽快低价出售？如果卖了，因为资金问题，也只能买一些刚需盘，我目前看了一些三环内1.7万的绿地世纪城（14年房），2万的交大归谷建设派（17年房），2万的华润翠林华庭（13年房），2万的成华奥园（18年房），请成哥帮忙分析下哪个更有投资价值。或者通过借钱或者银行信贷的方式购买总价更贵一点的鲁能城，高新远大板块的北大资源等。请成哥指点下！

回答：今年本来就不是卖房的较佳时机，选择这个时候卖房，要想卖个好价钱，还是有难度的。另外，大丰未来还是有升值空间的，所以我的建议是，你可以选择先持有，等配套那些都起来了，再考虑卖的问题。你说的这个楼盘，在综合对比下，交大归谷建设派要好些。更多有价值的可以参考内部分享！

提问：成哥好，我是刚需金牛区社保 准备在成都买房子，总价200左右 首付3成。我看了 温江区：凤溪院子 雅居乐（锦尚雅宸） 恒大未来城 成华区：万科锦园 天府新区：万科天府公园城 恒大天府半岛 双流怡心湖：中海云麓世家 怡心湖岸 看了这些不知道以后的发展买哪边好。请成哥给个主意或者推荐一些楼盘。谢谢你！

回答：首先你要先确定你是自住还是投资，如果自住，根据你的需求，比如：预算，工作，喜欢等方面来考虑，如果是投资， 从城市的发展我更推荐天府新区。

你说的天府新区的2个盘，万科天府公园城 恒大天府半岛还是可以考虑的，另外，还可以关注一下，川发天府上城、远大中央公园。更多有价值的楼盘可以参考内部分享！

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