旭辉低调入圈保障房

原创 房小评 中国房评报道 2021-12-15 18:54

中央经济工作会议结束当天，人民银行上海总部联合多个部门举办了一场上海推进保障性住房建设银企对接会，六家房企与六家银行签署了银企战略合作协议。

这六家受邀开发商中，有一半是民企，分别是旭辉集团、大华集团、瑞安集团。

其中，旭辉的出现让行业格外关注。一方面，旭辉是行业龙头企业；另一方面，旭辉老板林中是业内极具战略眼光的企业家，其一言一行都备受行业关注。

保障房是利润低、周期长的开发业务，一向少有民企愿意参与，而此次旭辉入圈，背后有怎样的战略考量呢？

这次中央经济工作会议的内容中提到：坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

11月份，上海市宣布“十四五”期间，计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上。

参与上海市的保障房建设，有资格有能力吃这块大蛋糕的企业，未来几年在上海的发展就有保证了。

所以一位旭辉内部人士说：能受邀参会，倍感荣幸。

旭辉2016年就开始布局长租公寓，后来陆续在上海、北京等地做了超过30个自持或运营的综合性租赁社区，这与上海大力发展保障性租赁住房的战略相契合。

然而，做保障性住房的问题是利润率低。以北京市一家专门做保障性住房建设的单位为例，在2019、2020和2021年上半年的净利润率分别约为4.7%、6.6%、1.1%。

如果是融资成本稍微高一些的民企，做保障性住房的收益，可能还不够还借款利息。

那么，为什么旭辉还要积极入局去做保障性住房呢？答案或许在以下几方面：

1、商品房利润空间收窄。

集中供地时代，热点城市的商品房项目净利润率也已经低至5%甚至2%以内了，而且随着融资端和预售资金监管收紧，商品房项目原本对保障性住房的盈利和现金周转优势已经逐渐下降。

此时，保障性住房正得到政策大力支持，至少市场前景比较有保障，能够稳定地经营、养团队。在当前大环境下，是一个较为稳妥的发展路径，让企业更好地留在牌桌上。

2、保障性住房的融资优势。

这场会议，是人民银行上海总部亲自牵线，让商业银行为房企的保障性住房建设工作提供金融支持。

会议强调：金融机构和金融市场要针对不同类型保障性住房的新特点，加大金融产品和服务创新力度；房地产企业要聚焦主业，稳慎经营。各方面齐心协力，努力推进上海保障性住房建设再上新台阶。

这意味着保障性住房将要得到真金白银的支持。

数月前，国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中，就明确强化对保障性租赁住房的金融政策支持，鼓励金融机构提供银行长期贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

贝壳研究院高级分析师黄卉表示：“公司信用类债券、担保债权以及支持保险资金参与、纳入REITs试点范围，预计保障房的多渠道融资障碍将会有所突破。”

根据贝壳研究院监测数据，今年截止11月份，公租房及人才房公开发行的平均票面利率为4.12%，较低为3.35%，较高为5.10；发行期平均为18.51年，较高为19.93年，较低为11.9年。

保障性住房的融资优势，不仅是成本更低，而且周期远远长于普通商品房的融资周期。

12月份，兴业银行北京分行落地全行首笔公共租赁住房项目融资业务，为相关项目提供3亿元的资金支持，贷款期限长达25年，有效解决北京保障房的资金盘活难题。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，相较于普通商品房，保障性住房贷款更加容易，融资成本低于一般地产项目，并且放款审批快、流程相对容易。在信贷环境趋紧、融资难度增大的环境下，保障房融资成为企业的一项重要选择。

我们以平均4.1%的票面利率和旭辉5.1%的融资成本做个粗略对比，即便是1个百分点的利率差别，在净利润率通常是个位数的楼盘中，对利润影响也很大。

在如今房企融资收紧的情况下，入局保障性住房领域，获得的金融支持不仅能支撑起规模化的融资性现金流，也有利于降低成本，提高效益。

上述分析师亦表示，这类保障性住房融资往往是专款专用，不过很多开发商搭顺风车，有关部门也在加强这方面的监管。

3、拿地的优势。

在上海市的相关文件中指出：新出让商品住房用地继续配建不少于5%的保障性住房，无偿移交政府，主要用作公共租赁住房；继续配建不少于15%的开发企业自持租赁住房，主要用作保障性租赁住房，在土地出让合同中进行约定，并鼓励各区统筹配建面积，集中实施配建。集中实施配建的保障性租赁住房，应当先于商品住房供地或者同时供地。单独选址的租赁住房用地，主要用于建设保障性租赁住房，在土地出让合同中进行约定，土地出让价款可以分期收取。

开发商在上海打造保障性租赁住房，部分土地款可以分期，又有银企战略合作的融资优势。作为人民银行上海总部牵线的开发商，在未来普遍要配建保障性住房的地块竞争中，拿地将更有优势。

这意味着入局保障性住房业务，不仅是留在这一条赛道上，而且是将企业发展与上海市未来供地的趋势绑定在一起，坐上保障性住房的牌桌，也就是留在了上海楼市的牌桌上。

但是，保障房毕竟利润率还是太低，对于上半年毛利率为20.7%，核心净利润率为9.2%的旭辉来说，多做保障房就意味着毛利率被拉低，这对股民来说可能不是个好消息。

因此，旭辉对入局保障房建设这件事情仍然保持低调，不愿多说。

12月14日晚，中交地产发布了一纸公告，宣布拟放弃海南一宗保障性住房的拿地机会，因为现金流回款周期较长、收益水平偏低，在当前的环境下，不符合投资要求。

可见，要啃保障房这块骨头，也并非易事。