债务成地产股闪崩导火索 专家:手持现金的房企将有暴利机会

作者丨王迪  

出品丨焦点财经

 一只西伯利亚的蝴蝶轻轻扇动一下翅膀，夏威夷就可能发生大飓风，这是著名的“蝴蝶效应”。联想到如今的资本市场，地产商的任何风吹草动便会引发一系列的连锁反应，脆弱指数不断攀升。

原本前一天，房企预售资金监管将迎全国统一规定，让2月11日多支地产股集体“飘红”。但是，午后，正荣地产(06158.HK)、正荣服务（06958.HK）股价出现跳水。截至下午15时，正荣地产每股为1.29港元，跌64.75%；正荣服务每股为1.7港元，股价跌58.44%，盘中股价一度跌近80%，而实控人欧宗荣的部分持股也被强制平仓。

突然闪崩引发业内猜想频频，而正荣股价方面的走势与此前世茂及祥生情况如出一辙。

去年10月，世茂曾因陷入“陆家嘴信托谈延期”的传闻而引发股债异动，祥控股在去年12月因为债务违约传闻股价单日暴跌超80%。股价莫名异动，追根溯源与市场中债务违约延期等负面传闻密切相关。

据市场参与者透露，正荣地产永续债的暴跌主要源于传闻影响，传闻称公司将不再按此前计划赎回该笔永续债，以及公司或将重组的传闻。正荣集团美元债于昨日下午开始下跌，其中其2亿美金规模的永续债开启暴跌模式，该笔永续债于昨日早间的94暴跌约30个点至55/65。

对此，港办IR给到投资人的回应则是，关于永续债会依旧计划赎回，相关传闻不实，重组特别不可能。正荣地产则回应表示：关于今日股价异动，目前了解到有投资人平仓触发股价加速下跌，具体情况还在了解。相关信息，以公司后续公告为准。

“永续债和其他债券不一样，一般会有额外的条款，假如说永续债到期还不了，不构成违约，但是如果出现相当高的利息和大量的罚息需要偿还才构成违约。”汇生国际融资总裁黄立冲道出了永续债的核心要点。

今年1月4日，正荣地产曾发布公告称，将于2022年3月5日悉数赎回所有发行在外的证券，赎回金额为证券的尚未偿还本金额另加累计至指定赎回日期（但不包括该日）止的任何分派（包括拖欠的任何分派及任何额外分派金额）尚未偿还本金额为2亿美元，美元债SIN编码：XS2013512608；通用代码201351260；股份代号：4596，正是此次美元债大跌债券。

事实上，此前正荣地产也曾多次赎回票据。11月16日，正荣地产公告称，完成赎回及除牌2亿美元2021年到期年息5.95%的优先票据。11月11日，正荣地产回购本金额为100万美元的2022年票据II，占已发行2022年票据II本金总额的0.33%。与此同时，正荣地产还回购本金额为355万美元的2022年票据III，占已发行2022年票据III本金总额的1.61%。

焦点财经根据wind数据梳理发现，目前正荣地产共有18笔永续债券，2022年上半年到期的共有6笔，利率在5.35%到7.125%之间，这也意味着在2022年正荣依旧面临较大的偿还压力，如今的投资人平仓是“小题大做”，还是拥有先见之明，还未可知。正荣地产能否保持稳定常态，还需要看事件后续的进一步推进。

事实上，房地产及整个行业经济正在面临一场“去杠杆”行动，曾经依靠高周转模式发展的企业不得不面临还债压力，这是环境及政策转向带来的后果。2021年，恒大、奥园、花样年、蓝光、华夏幸福等诸多房企“雷声阵阵”，而2022年的债务难题依旧艰巨。

据贝壳研究院数据统计，2022年1月境内外债券融资到期债务规模约1051亿元，较上月大幅增加79.4%，同比下降27.3%，到期债务净额570亿。2022年仍然是房企偿债的高峰之年，年内到期债券总额接近万亿，其中1月、3月、4月及7月到期债务规模超过千亿，根据当前月均发债500亿规模计算，房企偿债压力仍较大，结合销售市场下行表现，房企需要突破传统借新还旧的模式，寻求更多维的融资渠道和方式。

“今年尤其是奥运之会，房企暴雷会是一种新常态，因为今年房企的债务是去年的15倍之多，全球在去杠杆，中国的资产价格也在去杠杆，在这种背景之下，拥有高杠杆的某些房地产企业必然要崩溃。”有业内资深人士对焦点财经称。

房企近期发布的业绩预告中，也透露出行业的萧瑟。截至2月8日，A 股 64 家房企发布业绩预告，其中亏损 27 家，占比 42.2％。亏损金额超过 10 亿元的有 11 家。

黄立冲的看法则是，从现在开始，房地产的周期拐点已经确认，现在才刚刚是经济的深秋，初冬在望。明年是现金为王的一年，有现金和头脑的人或企业将有暴利机会。被杀戮的首当其冲的就是手头有大负债之人。简单的说被洗劫的就是加了大量杠杆的富人和中产，特别是底层的小富豪，他们在旧的经济运行中用最简单粗暴的形式创造了财富，已习惯了负债经营，发迹得益于历史大潮。”

有报告对金融和经济进行了展望，今年第三季度始全球将揭开规模宏大的财富重构：美元加息、通胀、区域军事格局紧张带来股市、楼市、大宗商品大波动。但这次强弱悬殊，第二季中国被迫货币放水和人民币贬值带来1-2季度回光返照式的景气；未来面临迅速财富洗劫，长短取决于外资对已投入但已无法回收的外商投资的撤出到底是患得患失还是壮士断臂。壮士断臂可帮助通过对供应链重新投资拉动经济而快速回复，如患得患失则带来堪比三十年代的长时间萧条。

近日，美国通胀爆表，高盛也曾大胆预言：美联储今年将连续加息7次。

这意味着将会有大量的资金流入美国资本市场，从而造成美元的升值，人民币就会被贬值的风险，欧元、日元亦如此。如果资金大部分都去了美股市场，A股市场流入的资金就会减少，流动性就会变差，对A股会造成一定影响。同时加息也意味着，银行的存贷款利率会越来越高，那么就会有越来越多的人，会把股市的钱取出来存进银行，获取稳定可观的收益。

亦有券商人士对焦点财经称，全球财富面临重构之下，中国首当其冲，在未来的商业市场，真正的赢家不是赚钱的人，也不是亏钱的人，而是现在没有什么债，持有大量现金的个人或企业。