山澜阙府:我在郊区等你

原创 顾问君 北京楼盘测评 2021-12-24 17:39

盘点2021年北京楼市成交情况，你会发现一个很有意思的现象：城区卖不过郊区。

这个郊区并不是五环外的概念，而是房企一直不重视的延庆、密云等远郊区。2021年1-11月份，北京城区的朝阳区、通州、大兴区的新盘并不好卖，而密云和延庆的项目却卖得不错。尤其密云，1-11月份的网签超过3000套，比2020年翻了一番。旭辉、首开、住总在密云的国祥府项目也取得了不错的销售成绩。

而住总另辟蹊径，在延庆开发了一个项目：山澜阙府。据说也是叫好又叫座。

当地人认可的位置

说到延庆，大家可能排名前列想到的是龙庆峡冰灯，那是“80后”儿时记忆的一部分。彼时，每到“数九”寒天，总想着去龙庆峡看冰灯，滑冰滑梯。

1个多小时的车程，让儿时的顾问君很羡慕家在延庆的同学（那时候就知道玩）。

可如今，顾问君小时候家在延庆的同学多数都将家搬进城里，而留在延庆的，不是从政（机关事业单位）就是从商（自己做个小买卖）。

用他们的话说：延庆是延庆人的延庆。

正因为延庆的房地产市场是内生需求，因此项目位置很重要。山澜阙府位于延庆城区中心的南部板块，延庆二中南侧，迎宾环岛西北侧。

延庆以妫水河为界，北侧城区房价更高，南侧城区相对便宜，而迎宾环岛在当地人心中是延庆城区的界限，出了迎宾环岛的项目就是郊区盘了。山澜阙府的地理位置对于延庆当地人对来说没有什么抗性。

我们再看看延庆区域供给和项目体量。2021年排名前列批次集中供地，延庆只有山澜阙府这一块住宅地，建筑面积约3.2万平米。追溯上一波住宅项目推盘，要到2019年。

彼时开盘的项目中，位于延庆城区北部板块的樾熙府如今尾盘已经不多，迎宾环岛外的两个项目去化略慢，约剩大几百余套房源，而山澜阙府的房源只有192套。

192套的房源对于2020年全年约600套网签，今年1-11月延庆网签已突破600套的延庆市场来说，去化压力不大，因此住总拿该地块时十分坚决。

坚决做改善产品

从北京市分区GDP和人口数据来看， 2020年延庆区地区生产总值约194.4亿元，常住人口约34.5万人。由于延庆距离北京市中心较远，在这样的区域盘很难吸附到内城客户，很少有年轻人会选择来延庆打工，于是项目有了一个明显的标签：没有刚需。

没有刚需这个说法，可能有点过于特别，但现实就是延庆当地青年在内城打工的，普遍选择留在内城置业，而在延庆当地工作的，家中都有房子，再买房（即便是婚房）也很容易获得父母的支持。

所以，山澜阙府项目产品定位为纯改善盘，产品为138平米四室、168平米四室、188平米四室，主打延庆本地人的改善需求（国祥雲著在密云也是这么做的）。

据说，延庆当地人手中的房子多是没有电梯的老洋房，而且还以中小户型居多，这批客户换房更注重居住品质。因此，山澜阙府的产品定位为大户型和高配置的改善产品，对味当地需求。

2021年，集中供地政策下的北京楼市持续内卷，此前朝阳出现两波“三兄弟”项目同区域竞争的局面，以至于第三批次集中供地朝阳东坝“三兄弟”地块出现时，只有京投发展一家报名，管庄02地块还出现了因合作拿地房企迟交保证金流拍的状况。反倒是门头沟、房山地块更受到房企青睐，需要通过竞拍确定归属。

郊区盘如何做到精准定位？

今年一批次集中供地的延庆南菜园地块，也就是住总·山澜阙府项目可作样本参考。