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一、项目基础档案

1. 基础信息

- 楼盘全称：建发象屿观雲

- 所在板块：厦门市湖里区东渡商圈（市府北生活圈）

- 地址：湖里区和宁路与和旭南路交叉口东南侧（厦门六中东渡校区北侧245米）

- 开发商：厦门兆合盈房地产开发有限公司（建发房产+象屿集团双国企联合开发）

- 物业公司：建发物业

- 开盘时间：2025年5月19日

- 交房时间：2027年12月（精装现房交付）

- 产权：70年纯住宅，全部精装修交付

2. 地块规划指标

- 占地面积：24175㎡

- 总建筑面积：60400㎡

- 楼栋规划：共9栋，4栋25-29层高层+5栋11层洋房

- 总户数：536户

- 容积率：2.5（岛西低密改善盘，岛内稀缺）

- 绿化率：30%，配建近万方宋韵中式园林（约1个标准足球场）

- 车位总数：502个，车位配比1:0.93

- 最大楼间距：81米，高低错落布局，采光遮挡少

- 梯户配比：高层2梯4户；洋房1梯2户

二、价格、首付与贷款政策

1. 价格区间

- 项目均价：约53000元/㎡，市场挂牌区间49999-56000元/㎡

- 总价区间：432万-825万

- 洋房单价更高，高层单价门槛更低

2. 首付规则

- 首套、二套统一首付比例：15%

- 最低首付：65万（95㎡小户型）；洋房首付约124万起

3. 贷款渠道

- 支持商贷、公积金贷、组合贷

- 合作银行：中国银行、兴业银行

三、全户型详细参数（4种主力户型）

（一）高层产品（1/2/5号楼，25-29层，东南/西南朝向）

1. 95㎡ 3室2厅2卫

- 朝向：东南、西南

- 总价：432-500万

- 得房率：76%-80%，综合使用率86%-89%

- 亮点：4.5开间朝南，主卧套间三面采光，全屋飘窗不计产权面积，刚需入门改善户型

2. 103㎡ 4室2厅2卫

- 朝向：纯东南

- 总价：480-550万

- 亮点：边套户型，通透采光，四口之家标准四房

3. 116㎡ 4室2厅2卫

- 朝向：东南、西南

- 总价：552-630万

- 亮点：L型跑道大阳台，中高楼层可看山海景观，可改造横厅，改善热门户型

（二）洋房产品（6/7号楼，11层纯洋房，南向）

124㎡ 4室2厅2卫

- 总价：758-825万

- 层高：3.15米

- 得房率：综合使用率101%-108%

- 核心特色：独门入户花园；2-5层带南向露台；一梯两户私密性强；岛西稀缺空中花园洋房，景观视野最优

4，社区平面图

四、全方位配套详解

1. 交通配套（自驾优、地铁偏弱）

公共交通

- 公交：和宁路站（155米）、和旭路站（180米），1公里内17个公交站点，出行便捷

- 现有地铁（步行距离）：

- 3号线人才中心站：1759米

- 2号线邮轮中心站：1760米

- 2号线湖滨中路站：1955米

- 2/3号线体育中心站：2327米

- 远期规划：地铁7号线和宁路站（地块附近，预计2028年后通车，补足轨交短板）

自驾路网

紧邻仙岳路、东渡路主干道，近海沧大桥，10分钟直达滨北CBD、市政府，快速通达岛内各片区+海沧、集美；临近邮轮中心轮渡码头，可海上通勤/休闲。

2. 教育配套（步行近距离，全龄覆盖）

- 幼儿园：亲亲幼儿园（218米）、都市港湾幼儿园（309米），社区规划自建配套幼儿园

- 小学：东渡第二小学（562米，湖里区重点公立小学）

- 中学：厦门六中东渡校区（仅245米，省一级达标校；2026年动工扩建，2028年完工，规划完全中学）；片区多校划片可选湖里中学、南山实验学校

3. 商业配套（成熟老城，下楼即生活）

- 便民生鲜：工薪生鲜菜市（100米）、金宇辉生鲜超市（110米）

- 大型商场：乐都汇1383米、思明万象里1414米、海上世界综合体（含山姆会员店，约1.2公里）、龙冠广场1955米

4. 医疗配套（2公里以上，需自驾）

- 厦大附属翔安医院医联体：2241米

- 厦门市仙岳医院：2316米

- 厦大附属中山医院：3002米

5. 景观资源（核心稀缺卖点）

- 三山一海格局：北仙岳山、南狐尾山、西牛头山滨海公园，直面岛内西海岸海景

- 1公里直达54公里山海健康步道，社区内部近万方宋韵园林，户均绿化面积岛内前列；中高楼层高层、洋房可同时看山、海、城三重景观。

五、产品与精装标准

1. 社区设计

新中式宋韵园林，全龄活动空间（儿童游乐、休闲步道、会客中庭）；错落高低配，弱化楼栋遮挡，提升景观视野。

2. 精装配置

建发高端精装体系，全屋华为鸿蒙智能家居；品牌厨卫、全屋隔音降噪系统；飘窗、阳台不计产权面积，拓展套内空间。

3. 建筑亮点

洋房采用第四代住宅设计，赠送入户花园/露台；高层蝶形钻石楼栋，户户大面宽、采光均衡。

六、项目核心优势

1. 品牌安全度高：建发+象屿双厦门本土国企，资金实力雄厚，期房交付风险低，物业口碑稳定。

2. 岛内绝版地段：东渡片区近20年唯一新增住宅地块，市府2公里成熟生活圈，地缘置换需求旺盛。

3. 低密稀缺：容积率2.5，岛内新房普遍3.0以上，洋房产品岛西独一份，居住舒适度高。

4. 景观稀缺：三山临海，山海步道近在咫尺，自然生态资源岛内少有。

5. 教育近距：步行245米直达厦门六中东渡校区，小学幼儿园步行可达，全龄教育一站式。

6. 户型实用性强：高层得房率86%-89%，洋房超100%使用率，赠送空间多，同等面积套内更大。

7. 生活配套成熟：老城烟火气足，生鲜、商超、公交全部现成，无需等待配套兑现。

七、适配人群与购房建议

适合购买人群

1. 东渡/滨北/市府周边地缘置换改善家庭；

2. 看重双国企交付保障、追求低密居住品质；

3. 刚需改善兼顾学区，就近读厦门六中；

4. 日常自驾为主，喜欢山海景观、重视社区舒适度；

5. 预算430-830万，想要岛内精装三房/四房。

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