上海楼市:刚需买房要一步步来?掉进这个意识误区太危险了!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，刚需买房要一步步来吗？我之前公众号上私信过您，现在重新考虑了一下，我是90后，刚结婚，目前有几百万资金，想买一套自住婚房，年收入过50W，我和爱人的初步计划是全款买一套80年代的老公房，毕竟是首套先安个家，随后，大概5-7年再慢慢置换。您觉得怎么样呢？

回答：刚翻了翻之前你发我的聊天，曾叔真的因为你们这个”错误“的意识而感到惊讶， 这个打法真的不行。梳理下来，购房计划需要全部更新，因为这当中存在几个误区：1、手上资金充裕却一点都没使用杠杆，也就是没有用负债对冲通货膨胀；2、小区选择：手拿几百万现金在内环买一套80年代50平的老公房，是最差的选择，居住条件差、升值空间小；3、地段选择：外走3-4站同样的金额楼盘房龄整体而言可以新20年！而中环和中外环的差别没有这么大。4、忽略置换成本：买卖一次房产需要付税费、中介费、装修费，这些都是消费，多出来的成本。一线城市，刚需自住，如果一次性到位尽量一步走完，置换绝不是一线城市的主旋律。

提问：曾叔你好，上海户籍特家庭，2011年前和父母共有房子2套，2套房子都有我名字，如果我现在想买，还能买吗？这两套房子我可以去名字吗？直系亲属去名字收费多少？

回答：可以再买一套的。去名字可以通过赠与或者买卖的方式。赠与要缴纳契税和印花税。买卖就和二手房买卖一样缴税。

提问：曾叔，房子对口洋泾菊园，孩子户口和母亲户口落在房内（2户口），不过产证登记在孩子爷爷（外地户口）一人名下，这样排序还有优先吗？谢谢

回答：不行的，排名前列档产权人必须是户主本人，或者儿童是户主，产权人是儿童本人或父母。

提问：曾叔，张江带学区房的大二房适合作为投资房购买吗？

回答：非强势学区，居住功能优先，不是较佳的投资选择。

提问：曾老师，请问之前开的地铁11号线陈翔公路附近的发展您怎么看，那边房子好入手么？

回答：曾叔认为它的增值属性等同于南翔站附近的房子，略跑赢大盘。

提问：曾叔，请问买上海动迁房有什么需要注意的吗，它的优势和劣势是什么呢

回答：未满3年不能交易，不要买。省税费，但居民素质差。适合懂行的或者预算实在不够的购房者。

提问：工作在曹杨路以及淞虹路站，以靠曹杨路上班为主兼顾淞虹路，故考虑长宁普陀闸北，北上海现在火的真如和大宁，大宁城2020年的时候涨了很多，目前自住，考虑十年后转手进二手市场哪个更保值或者升值更多？或者四号线沿线一站以内还有什么别的可考虑的嘛？

回答：曾叔觉得真如不如大宁。但是你选中的大宁城也不是正大宁板块，学区还不够强，更建议考虑闸北实验和大宁国际的学区房，有一定的保值价值作用。

提问：曾叔您好，应届生去年刚在上海落户，首套首贷，想上车，首付大概在100—120之间，请问虹口和杨浦带学区的小户型老破小可以考虑吗？除此之外还有哪些区域板块可以考虑下？

回答：不建议买不带学区的老破小，未来接盘客不会喜欢的。可以考虑外环附近的次新地铁房，预算紧张的话动迁房也可以考虑。具体板块需要结合你的通勤需求才能决定。详细打法你再跟曾叔联系。

提问：曾叔您好，看到你们把宝山上大归入第三类适合区域自住。那请问附近的南大板块是否属于未来自住加潜力置换区域呢，因为常年在外地工作，因此小孩上小学前会带在身边。打算购置南大附近的房子，小孩户口到时候放在里面，未来5年后可考虑自住或者置换（如果增值潜力较大的话）

回答：其实，南大的未来潜力不错，因为有大体量的产业和住宅规划，是未来宝山重点发展的地区，但现状就会比较荒凉，大片大片的空地，没什么配套，所以他只是潜力板块，而不是潜力加自住板块。

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