债券信用扫描 | 万科:头部房企实力过硬,业绩财务双优

焦点研究院 2021-09-08 17:00:36
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焦点研究院 · 债券信用扫描 债项:万科2021第三期中期票据 出品时间:2021年9月8日 研究员:张子豪 债项概况 信用支撑点 公司行业经验丰富,品牌知名度高,继续维持稳固的行业龙头地位 公司自1988年涉足房地产行业,至今已有30余年的行业经验,公司销售规模常年名列行业前茅,行业龙头地位稳固。

焦点研究院 · 债券信用扫描

债项:万科2021第三期中期票据

出品时间:2021年9月8日

研究员:张子豪

债项概况

信用支撑点

公司行业经验丰富,品牌知名度高,继续维持稳固的行业龙头地位

公司自1988年涉足房地产行业,至今已有30余年的行业经验,公司销售规模常年名列行业前茅,行业龙头地位稳固。2020年万科在全国销售市场占有率约为4.03%,且在全国23个城市的销售排名位列当地排名前列,继续保持了稳固的行业龙头地位。

公司销售业绩稳步增长。同时有充足的待结算资源保障后续业绩情况

2020年公司销售金额为7042亿元,继续保持增长;截至2021年1-3月,公司签约销售面积和签约销售金额同比分别增长24.82%和30.16%。截至2021年3月末,公司已售未结转面积和金额分别为5352万平方米和7624亿元,将可以对公司未来的经营业绩进行充分保障。

公司购地策略严谨,土地储备丰富且分散,有效化解了行业轮动带来的风险

公司坚持严谨的购地策略,并通过PIE评估模型(PIE,即Population、Infrastructure和Employment首字母缩写,指“人口、基础设施建设和就业”)、项目跟投制度等方式来控制投资风险,所获取土地储备主要分布在一、二线城市,截至2020年底,公司全口径待建面积5051万平方米,其中,南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域和西北区域占比分别为18.45%、10.26%、34.34%、27.11%和9.84%,均衡的区域布局可在一定程度上化解行业轮动风险。

公司多元化经营协同效应逐步发挥,长期以来经营稳健,穿越周期能力强

公司定位于城乡建设与生活服务商,业务领域不断创新,已开拓物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务等业务。城市配套服务业务与核心住宅业务协同效应逐步发挥,并且能够对公司收入形成有效补充。公司长期以来经营稳健,经历了多轮周期,行业经验丰富,穿越周期能力强。

公司财务政策稳健,持续盈利能力强,具有较好的财务弹性

2020年公司继续握紧房地产市场的发展脉络,严格执行稳健审慎的经营策略,并践行多元化的土地获取模式,以回款情况确定投资及运营支出计划,拿地成本较为合理。近三年,公司销售业绩稳步增长,营收规模及盈利水平保持较高水平。公司债务负担与业务发展较为匹配,信用借款占比较高,期限分布均衡,融资结构合理,再融资空间大。

风险关注点

公司股权结构较为分散

公司股权较为分散,且无实际控制人,需关注其股权结构的稳定性。

表1:

截至2021年6月末万科企业股份有限公司前十大股东明细

数据来源:万科企业股份有限公司2021年半年度报告

合联营项目数量及规模增多,将会对万科的管理能力提出考验

近年来,为应对政策改变及控制成本等现实需要,房地产企业普遍选择合作开发。公司长期股权投资、往来款、少数股东权益及对外担保均呈增长趋势,合联营项目的增多将对万科的管理能力提出更高要求。

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