拆迁时评估机构是被征收人选定吗?对评估报告不满意的救济措施?

　　房屋拆迁过程中，一个最主要的环节应该是房屋评估阶段，想必大家都知道，被征收房屋最终的价值都需要评估公司进行评估确定，而且评估机构作出的评估报告也往往会作为对被征收人进行补偿的依据。因此，在评估时，相关部门应当要参照法律法规中规定的依法对被征收房屋进行评估，并作出评估报告。

　　但是在实践过程中，有少被征收人反映说，自己压根就不知道还有评估这一环节，一直以为只能按照征收方公布的补偿标准进行..

　　还有的当事人则反映说，评估机构根本就不是协商选定的，而是直接由征收方选定的，在选定时，也没有征求过自己的意见，直接以拆迁之初的评估时点进行评估的，但这几年房地产已经发生了很大的变化，为此自己现在一直都没有签订补偿协议..

　　实践中类似上述被征收人反映的这种情况太多了，下面凯诺律师就结合相关的法律法规来为大家简单地说一下关于房屋评估这一环节中，大家都需要注意的一些事项

　　一、房屋评估机构应由被征收人协商选定

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条、《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　也就是说，一般评估机构应当是由被征收人协商选定，而非征收方直接选定，即使在规定的期限内协商不成，也不能由征收方擅自决定，而需要采取随机、少数服从多数等方式确定。因此，实践中，如果是征收方擅自选定的评估机构，那么这自然是不合法的，此时，被征收人则可以拒绝签订评估报告，然后向有关部门进行举报或是采取其他有效措施。

　　二、对于选定评估机构的时间可能会有两种

　　在什么时候选定评估机构，这是被征收人首先需要明确的问题，我们以济南为例，根据《济南市国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》第六条规定，征收评估机构一般应在作出征收决定之后依法选定。也可根据项目实际情况在发布冻结通告以后作出房屋征收决定之前依法选定征收预评估机构。

　　不过，需要注意的是，如果公示期内有三分之一以上被征收人书面提出异议的以及房屋征收部门自行确定预征收评估机构的，房屋征收部门应当要保障被征收人对评估机构的选择权。

　　三、房屋评估时点

　　一般来说，房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　在房屋评估环节，相关部门以征收决定公告之日作为评估时点之后，应当要尽快通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，及时对被征收人进行补偿，并固定双方的权利义务，确保补偿的实质公平。

　　然而实践中，却常常有征收方在作出征收决定之后迟迟不对被征收人进行补偿，或是作出补偿决定，几年后才依据之前的补偿方案作出补偿决定，或是再以征收决定公告之日为时点，对被征收房屋进行评估，那么若是在这期间，房地产发生了较大的变化，那么在以征收决定为时点进行评估，显然对被征收人而言是不太公平的，此时应当要重新选定评估机构。

　　对此，凯诺律师提醒大家，如果遇到征收方仍以征收决定公告之日为时点，进评估并作出评估报告，那么，被征收人可拒绝签收该评估报告，然后及时地咨询专业律师。

　　四、对评估报告不满意可采取复核等方式

　　被征收人在收到评估报告之后，如果对评估报告不满意，那么被征收人可以向当地的房地产评估机构申请复议或是鉴定。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，在收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

　　若对以上两种结果都不满意，那么则可以采取法律措施来维护自己的合法权益。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。第二十六条即“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”。“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”。

　　五、住宅拆迁应以市场比较法进行评估

　　一般来说，市场比较法是对被征收人较为有利的评估办法。市场比较法是根据被拆迁房屋的基本情况比如房屋的使用面积、区位、用途、房屋质量等，然后参考相近的房屋市场成交价格，推算出一个价格区间，对不同情况给予补偿。

　　因此，实践过程中，若是以其他评估报告对被征收房屋进行评估，比如成本法，那么则是不合理的。

　　总之，凯诺律师要说的是，房屋评估环节非常重要，直接影响着被征收人最终能得到多少补偿款，所以，一旦发现评估机构选定程序不合法，评估报告不合理等，一定要及时地采取法律措施来维护自己的合法权益。