政策快评:上海“强刺激”楼市,增强市场预期

5月27日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施，全方位放松楼市调控引导市场预期。对此，诸葛数据研究中心解读如下：

首先，从本次新政的内容来看，涉及内容丰富，包括放松限购、优化公积金贷款政策、支持“以旧换新”等多个方面，其中备受关注且直接受益于购房者的还要数住房限购及限贷政策的优化调整。限购方面，主要围绕三点，一是非沪籍购房门槛大幅降低，如社保要求由5年改为3年，新城、临港等社保要求更是降至2年和1年，单身人士由只能买外环放松为可买外环外新房及全域二手房；二是住房套数层面的放松，如多孩家庭可增购1套；三是针对企业购房也给予了一定的支持。

限贷方面，上海打响一线城市“降首付”第一枪，这是继517央行房贷政策“三连发”后首个一线城市落地降首付。最低首付比例由首套30%、二套50%分别降为20%、35%，从2010年10月7日“沪12条”将首套首付比例上调至30%后，时隔15年后上海住房首付比例再度降至20%的历史最低水平；房贷利率方面，由首套LPR-10BP、二套LPR+30BP降为首套LPR-45BP、二套LPR-5BP，即调整幅度多达0.35个百分点，整体调整幅度超出预期。

公积金方面，贷款额度由单方60万、双方120万提高至单方80万、双方160万，最低首付比例也调整至与商贷保持一致。除此之外，上海此次新政还在优化土地和住房供应、加快推进“两旧一村”改造以及城市更新等方面落实了相关政策。而且“以旧换新”政策方面，还创新性提出两种补贴模式。

其次，从本次新政的整体定位来看，具有两大特征，其一，政策调整整体延续宽松趋势，通过更大幅度的降成本、降门槛等方式促进需求释放；其二，放松力度明显加大，范围更广，自2023年上海房地产政策似乎全面迈入松绑阶段以来，共计松绑重点政策约13次，除2023年9月宣布“认房不认贷”，以及2023年12月份放宽普宅认定标准、下调首付比例和房贷LPR加点外，其余政策的放松力度均偏小，且限购政策的松绑更是基本呈现“挤牙膏”式，如2023年10月24日放松金山区非本市户籍人口购房条件，今年1月30日允许单身非户籍人员缴满5年社保后购买外环外住宅。对比来看，上海本次新政的松绑力度及涉猎宽度均上升到了新高度。此外，不排除这似乎向市场传递了一定的信号，即接下来各地房地产政策的松绑或有强化趋势。

再次，结合上海近期市场数据来看，5月二手房成交承压，年内累计表现不及去年。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年5月（统计时间截至27日）上海二手房成交14185套，较4月下降22.3%，较去年同期下降5.2%；今年前5月累计成交74305套，较去年同期下滑10.2%。结合诸葛数据研究中心建立市场先行指标情绪指数来看，2024年4月上海市场情绪指数为-0.86，较上月下降0.05，自去年10月以来，上海市场情绪指数似乎进入快速下行通道，目前已连续2个月处于市场低迷区间。市场情绪亟待改善，以及二手房成交热度也并未完全恢复等依旧在推动着政策松绑的持续进行，政策支持具有一定的必要性。

备注：上海2022年6月二手房成交量环比上涨5367.8%，2023年4月、5月二手房成交量同比分别上涨11691.8%、5187.3%；2024年5月数据统计时间截止至27日。

另外，从本次新政的影响来看，对购房者释放了强烈利好信号，新政之后符合购房资格的群体会明显增加，购房需求释放增多，预计积极效果将率先体现在新房的来访量和二手房带看量，逐步显现在成交端。同时，在当下市场对一线城市政策松绑的呼声已经达到高点的背景下，上海本次新政对市场信心的提振影响似乎更为深远，将更好的引导市场预期，预计其他一线城市也会跟进。