东2.5环,它助力区域产业升级,300万内可上车

上周，小全全就东客站板块作了详细的解读（详见文章 东客站板块：痛过，还敢爱吗？）。在这个板块里，近两年除了德商迎晖天玺这个高端改善项目有建面约190-285㎡住宅房源入市外，新房供应并不算多，尤其是建面190㎡以下的改善、以及更小户型的刚需住宅供应都是零。在东客站板块的解读中，小全全也指出了继德商迎晖天玺之后，片区内可算又有两个项目亮相了，即人居九林语和雪松雅居乐IN天府。虽然首批次住宅产品均未入市销售，但近两个月内都有开盘计划。虽然两个项目在配套、属性、客群定位上都存在差异性，但对于首改及改善客群，都可以加以关注。今天，小全全就带大家看看较低上车门槛相较而言更低一些的雪松雅居乐IN天府。

雪松西南总部项目落地，让成都再添世界500强区域总部

从项目雪松雅居乐IN天府的案名上，就可以看出这是雪松产投和雅居乐地产两家企业联合开发的地块项目。基于拿地背景、产业引入等要求，该项目由雪松开发建设，而后加入的雅居乐则主要操盘项目的住宅营销。雪松这个品牌，在成都的地产界大概还比较陌生。但当我们去查看它的背景以及在该地块项目落地前与成华区政府的合作进程，才发现雪松开发的这个项目不仅只是一个兼具着“居住”功能的住宅项目，更是一个助力成华区产业升级的重点投资项目。创立于1997年的雪松控股集团，是一家广州本土成长的民营企业，已成长为中国大宗商品的领军企业，并以2851亿元营收位列2020年《财富》世界500强第296位。其旗下包括了大宗商品产业、大宗商品供应链、化工产业、铜业、产业投资、国际信托六大产业，并拥有齐翔腾达、希努尔两家上市公司。这样的产业背景及实力，与雪松雅居乐IN天府项目地块的出让条件完全契合：2019年8月，成都市公共资源交易服务中心以拍卖的方式出让位于成华区东客站板块的180亩土地。该宗土地包括5个地块，其中5号地块作为商业用地，为产业项目用地，竞得人须要按约定实施产业项目建设，具体包括:引进世界500强企业西南总部、国际大宗商品供应链集团西南总部、金融企业西南总部；以及不少于旗下2家的国内A股上市企业和机构入驻等。

最终，该宗土地由雪松控股以楼面地价6897元/㎡的底价竞得，雪松控股西南总部正式落定成华东客站板块。而在此之前，雪松控股西南总部落地成华区，已早有征兆。2018年08月，成华区政府与雪松控股签署了战略合作框架协议。根据协议，雪松旗下大宗商品供通云供应链集团（现已更名为雪松大宗商品供应链集团）将在当地设立区域总部，预计年销售额100亿元以上。同时，逐步布局区域物流、仓储、码头等供应链资产；雪松旗下文旅集团也将同步进军成都，开发文化旅游项目。在2019年2月举行的2019成都市TOD商业发展大会上，雪松控股集团再度签约投资成都市成华区东客站TOD合作项目。作为成华区少有的一个城市级TOD项目，成华区显然是对成都东站TOD项目下了大功夫，而雪松雅居乐IN天府项目距离成都东站地铁站仅约600米，则构成了成都东客站TOD站城一体化城市设计中的重要一环。

▲成都东客站TOD站城一体化城市设计效果图距离拿地仅9个月，2020年5月底，雪松西南总部项目即今天的雪松雅居乐IN天府项目正式破图动工建设。基于该项目加载的产业规模及总部经济效益，可以说这个项目时刻牵动着成华区政府的“神经”。因为雪松控股西南总部的落地及后期产业的注入，必将给成华区带来一整套的产业配备，并带来就业、税收等方面的提升，为成华区的产业升级助力、拉动经济发展。

占据东客站多项配套优势，首批将推100-140㎡住宅

说回该项目的产品本身。

项目名称：雪松雅居乐IN天府项目地址：成华区九寨沟路与雅砻江路交叉口占地面积：180亩容积率：1号地块2.5（住兼商）；2号地块2.5（纯住宅）；3号地块2.5（住兼商）；4号地块（商兼住）；5号地块6.6（商业）业态规划：高层住宅、商墅、街区商业、五星级酒店、甲级写字楼、公寓住宅面积：约100-187㎡预计首批次开盘：1号地块3号楼（2T4），2号地块2、4号楼（2T2），建面约100/120/140㎡预计价格：2.5-3万元/㎡

从项目雪松雅居乐IN天府的具体位置来看，正位于成都东客站的西面。除了距离成都东站仅约600米，占据了极度便利的交通优势外，公园及教育配套都是项目不可忽视的配套优势。

在项目南侧一街之隔，即为占地面积约125亩的中轴公园，目前已建成开放。此外，该公园还和占地约410亩的塔子山公园连成了一片，视野相当开阔。

▲绿轴公园部分实景而在项目东西两侧就是成华区投资超4亿元建设打造的渥太华国际公立K12学校，也是成都第四所国际公立学校。其中，幼儿园规划了12个班，小学规划30个班级，中学则规划了42个班级。这所学校预计明年将建成，将成为成华区硬件条件TOP级的学校，也将有望弥补上成华区的教育“短板”。

按照成都公立学校就近划片的入学政策，紧邻学校的IN天府，交房后划片对口渥太华小学问题不大。所以，该项目的教育配套资源还是相当硬气的。

▲渥太华中学在建实景此外，在商业配套上，目前项目周边尚未形成成熟的商业氛围，但项目距离万象城商圈在2.5公里左右，并不算远。同时，项目自身规划有约40万㎡的商业购物中心及两条商业街区，全部将于2024年12月底之前交付呈现。从项目的地块分布来看，总占地约180亩，分为了5个地块。1-4号地块均有住宅，但只有2号地块为纯住宅地块；5号地块为纯商业地块，须建设260米的超高层地标建筑——雪松西南总部大楼。其中，1号地块和2号地块为一期工程，预计2022年12月交付使用；3号地块和4号地块为二期工程，预计2023年7月交付使用；5号地块为三期工程，预计2024年12月交付使用。

根据售楼部消息，项目将于3月首次推出住宅产品，包括1号地块的3号楼和2号地块2、4号楼。两个地块因为地块性质不同，在产品定位上也有差异。1号地块占地约48亩，因为地块面积较大，所以地块内部有更多空间打造园林，还有泳池、跌水瀑布等景观。但地块为住宅兼容商业用地，所以居住的纯粹性比2号地块要差一些。在产品打造上，该地块上规划了7栋23-31层的高层住宅和3栋商墅。其中，高层住宅均为2T4设计，南北朝向，只有100/120/144㎡三个户型，共752户。

首批次将开盘的3号楼共31层，只有100/120㎡两个户型，均为套三双卫，是现在新房市场上难得的刚需及首改户型，按照置业顾问释放的2.5-3万元/㎡的预计价格，总价门槛可能较低在250万左右。综合来看，如果是2.5万/㎡左右的价格，去化就完全不是问题了。

▲建面约100㎡套三双卫，传统竖厅设计，动静分区，功能布局合理

▲建面约120㎡套三双卫，传统竖厅设计，动静分区，空间更开阔，居住舒适度有保证2号地块占地约30亩，为纯住宅用地，产品全部打造为2T2户的纯板式结构，定位更改善。该地块上只有5栋高层住宅，包括140/167/187㎡三个户型，共312户。

预计首批次将推出2、4号楼，层高3.15米，均为2个单元、17层，全部为建面约140㎡户型。该户型为2号地块的最小户型，但套四双卫的户型设计，是考量了大量改善人群尤其是二胎家庭的购房需求的。

▲建面约140㎡套三双卫，竖厅设计，带有大阳台，老人房布局符合生活习惯，但走廊空间浪费较大根据售楼部置业顾问释放消息，首批次住宅产品预计将于3月取得住宅预售。虽然距离开盘时间可能还有一两个月，但据悉已经有不少购房者尤其是预算300万以内的首改购房者，对该项目虎视眈眈了。看过这个项目，我们也可以看到位于东2.5环的位置，项目本身所肩负的产业导入重担已经给足了项目含金量。再回归产品，并没有走“高处不胜寒”的优质高端产品路线，反而是更接地气的改善。如此以来，只要预售单价别太过分，该项目或都将让东客站再次引发全城关注。