地产内参 | 央行给购房人发“十一礼包”,物管估值“跌落神坛”

宏观政策

央行、银保监会：2022年6-8月份房价环比、同比连续下降的城市，阶段性放宽首套房商贷、个贷利率下限。

（详见附注1）

焦点研究院：本次房贷利率调控的特点在于：1、设置房价同环比均需下跌的条件，精准调控；2、允许符合条件的城市取消首套房房贷利率下限限制，调控力度明显更大；3、放宽首套房商贷、个贷利率下限，暂时以刚好的支持刚性住房需求为主。

企业经营

9月27日，金科服务公告称，博裕投资提出全面要约收购；

9月28日，万物云确定IPO发行价49.35港元，募资约56亿港元，上市首日破发；

9月28日，华润万象生活10.4亿收购祥生物业公司。

（详见附注2）

焦点研究院：近日物管公司连续出现大型并购案，万物云也终于上市。从定价上看，物管公司的估值回归理性。金科服务此次被收购价折合市盈率远远低于其上市首日收盘估值，万物云首日也遭遇破发，无法摆脱市场大环境影响。物管公司强调规模成长性的时代逐渐过去。提高“管理浓度”以提升服务效率，需求长期发展质量将成为物管公司下一阶段的目标。

9月27日，旭辉控股董事局主席林中发内部信，当日旭辉遭遇股债双杀；

9月28日，旭辉控股称，内部信函并无暗示或表述集团无力偿还到期债务。

（详见附注3）

焦点研究院：近期刚刚发行12亿“中债增”中票的旭辉是民企“模范生”之一，该内部信仍以“风险预警”为主。内容包括：目前市场环境仍未回到正常节奏，房企依然面临压力；因此，资源将向“保交房”项目倾斜，公司要与员工共同面对这场“持久战”。

土地市场

本周，上海、宁波和武汉完成第三批集中供地。

（详见附注4）

焦点研究院：1、从溢价情况来看，宁波溢价率再创新高，武汉和上海总体波动较小，出现差异的原因在于地块供应质量的差异导致的，城市板块之间分化明显，仅有部分地块高溢价成交。2、拿地企业多为本土国资，大型央企拿地数量较少，但是多为优质地块，民营企业拿地很少。3.从供地规模来看，上海由于新房交易转暖，加大供应量，武汉和宁波供应新房库存较多，均处于低位。

本周焦点研究院重点报告一览：

2022年1-8月上市房企销售额排行榜（持续更新中）

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附注1：

9月29日，中国人民银行与中国银行保险监督管理委员会发布关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知。

通知称，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

通知显示，为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，人民银行与银保监会现就阶段性调整差别化住房信贷政策有关事项通知如下：

一、对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

二、按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

附注2：

9月27日，金科服务公告称，中金代表要约人博裕投资向公司提出自愿性有条件全面现金要约以收购全部要约396943525股股份，较高现金代价为47.63亿港元。金科服务自9月27日13时起正式在港交所恢复买卖。金科服务表示，要约人希望公司在要约结束后维持股份于港交所主板的上市地位。此次要约收购的股份为除了博裕投资已持有的148106700股股份（约占公司已发行股本总额的22.69%）及金科股份持有并根据金科股份股份质押书向博裕集团实际控制的公司Broad Gongga抵押的107797875股股份 （约占公司已发行股本总额的16.51%）之外的全部股份，总计约396943525股股份，这部分股份约占公司股本总额的60.8%，且该部分股份未经Broad Gongga同意不得进行转让。此次停牌前，金科服务的股价为9.02港元/股，要约收购价较停牌时的价格溢价约33.04%。

9月28日，万科发布公告称，建议分拆万物云并于香港联合交易所有限公司主板独立上市，全球发售及最终发售价格。万物云已厘定万物云H股股份于全球发售的最终发售价格为每股万物云H股股份49.35港元。经扣除公司就全球发售应付的承销佣金及其他估计开支后，该公司将收取的全球发售所得款项净额估计约为56亿港元。倘全球发售按最终发售价格进行，紧随全球发售完成后（惟于超额配股权获行使前）的万物云市值将约为575.98亿港元。截至9月29日收盘，万物云报收每股46.0港元，较发行价下跌6.79%。在配售结果和定价之后，市场对于万物云的预期已经降低，破发亦在意料之中。

9月28日，华润万象生活发布公告，公司的全资附属公司创润发展有限公司拟收购诸暨祥生全部股权及浙江祥生2%股权。公告显示，代价待由订约双方厘定并最终协议，暂定人民币103673万元，最终代价扣除拟转移债务人民币20673万元，买方仅有责任最终支付现金不高于人民币83000万元。完成收购事项后，诸暨祥笙、浙江祥生以及浙江祥生的附属公司将成为华润万象生活间接全资附属公司。截止收盘，华润万象市值达到673亿，为港股市值较大的物业公司。

附注3：

9月27日，流传出旭辉控股董事局主席写的《致旭辉全体干部的一封信》。信中称，外部环境依然充满荆棘与挑战，出险房企交付风险频发，叠加一些省市出现的“断贷潮”，让房地产行业市场端的需求依旧疲软。虽然各地出台了多项刺激政策，民营房企的销售还是处于同期水平的一半，行业整体去化率从过去的60%下降到现在的40%。而在资金监管上，“断供潮”让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压，这也客观上造成我们虽账面仍有逾300亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。

9月28日，9月28日，旭辉控股（集团）有限公司发布自愿性公告：该内部信函提及集团的账上现金额度为未经审核金额约数，其大部份为与集团房地产业务项目开发相关的资金，其中包括集团根据适用的中国法律及法规存放于指定银行账户的受限制的预售资金，以保障集团房地产业务项目的开发及交付。此外，该内部信函的陈述仅为根据适用的法律及法规而对于受限制预售资金的用途限制的事实性陈述。为免生疑，该内部信函的陈述并无暗示或表述集团无力偿还其到期债务或清偿集团的债务。

附注4：

上海共35宗宅地出让，均全部成交，总出让土地面积约184.9万平方米，总建筑面积约358.2万平方米，其中8宗进入一次性报价成交，总收金1053.8亿元，总成交溢价率2.3%；宁波共10宗宅地出让，均全部成交，总出让土地面积约36.2万平方米，总建筑面积约83.9万平方米，其中3宗触顶成交，总收金101.8亿元，总成交溢价率8.6%；武汉共43宗宅地出让，有两宗取消交易，成交地块的总出让土地面积约187.2万平方米，总建筑面积约453.3万平方米，无触顶成交地块，仅有两宗溢价成交，总收金317.1亿元，总成交溢价率0.1%。