旭辉:严守投资纪律 未来“做强、做厚、做久”

旭辉集团管理层在业绩发布会

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

8月26日，旭辉控股集团(00884)披露了其2021年上半年的业绩报告。期内，公司已确认收入约为364亿元，按年增长58.0%；核心净利润约为33.46亿元，按年增长4.8%；核心净利润率为9.2%；毛利约为75.25亿元，同比增加27.5%；毛利率为20.7%。

同时，旭辉控股的合约销售金额也达到了1362亿元，同比增长68.6%；合约销售建筑面积达797.33万平方米，物业销售现金回款率超90%，连续七年保持中期派息。另据较新业绩公告，截至今年7月底，旭辉的合约销售额已经达到1570.3亿元，完成全年销售目标的近60%。

业绩会上，旭辉控股CEO林峰表示，下半年，公司的可售货值约有2600亿元，全新的项目数量有53个，其中货值超过25亿的大盘有10个，因此，公司对于完成全年目标很有信心。

“旭辉一直坚持有回款的销售和有分红的利润”，旭辉控股CFO杨欣称。

“三道红线”年内转绿

今年上半年，旭辉共计摘得43个新项目，应占集团土地代价合共约277亿元。7月份，旭辉再度摘得8个新项目，应占集团土地代价为33亿元。

积极拓储之外，旭辉集团的财务杠杆持续保持稳健。报告期内，旭辉的净负债率为60.4%，较去年底下降了3.6个百分点，在手现金为524亿元，加权平均债务成本为5.1%，较去年底下降0.3个百分点。此外，其现金短债比为2.7倍，剔除预售帐款后的负债率尚未在“三道红线”内。

林峰在业绩会中表示，“两道绿线我们是守得比较好的。整体大家看到我们剔除预售帐款后的负债率也下降了一个多点，预估在年内可以达到三道绿线。”此外，其提及，从信用评级来看，旭辉的表现也比较稳定，综合融资成本有望在年内降至5%以内。

旭辉将在负债端严守投资纪律，权益后土地支出占销售比例不超过40%，杨欣称。在预售端，旭辉将围绕快计划、快周转、快回款，力争做到新的去化率70%，回款率保持在90%以上，通过这些措施来支撑“绿档”的实现。

并表比和权益比都将提升至70%左右

杨欣指出，一直以来，旭辉的合作理念都是合作共赢，在旭辉现有的合作伙伴中，大致有三类：排名前列类，是价值观非常一致，长期战略合作的，如恒基集团、香港置地等；第二类，是资源互补，“1+1>2”的企业，如华西国际；第三类，是经营稳健，经营理念比较相近的企业，如万科、龙湖等，旭辉与这些企业都有长期的战略合作。

“从上半年的排名前列次集中供地以后，行业合作的紧密度是有所加强的。随着第二批集中供地政策有所优化以后，我们还是会持续提升旭辉的并表，提升旭辉在所有联合营项目当中的股权比例，所以整体来看，未来三年或四年左右，旭辉仍希望把公司的并表比和权益比都提升到70%左右。”杨欣称。

土地市场有望更加平稳

时下的房地产行业，融资端和销售端的政策都在收紧，在这样的背景下，林中仍认为旭辉内部还有较多的潜力可挖。首先，是盘活已有的资产，包括快速销售、快速回款、减少库存等。若能将一个销售速度慢的项目提升上来，它就能产生更好的效应；其次，是盘活土储，旭辉计划将土储的周期缩短至2年。再次，围绕投入产出效率的提高，还可以更多的使用数字化手段，提升效率；最后，修正投资策略，旭辉希望未来能在市场好的城市拿更多周转快、去化快的项目。

相信政府所制定的调控策略，目的都是为了稳房价、稳地价、稳预期，在新的政策下，土地市场有望更加平稳，林中称。

下半年新开4家商业综合体

今年上半年，旭辉在商业领域的租金增长了79%，新获取了4座商业综合体，总运营收入超5.19亿元，租金收入超4亿元，整体出租率为94.3%，在营的商业项目为9个。林峰表示，下半年，旭辉还有4座新的商业综合体开业，租金收入今年有望达到10亿元。商业项目是需要长期持有的，因此一定要是精品。

聚焦主业，做强、做厚、做久

业绩会中，旭辉控股董事局主席林中表示，旭辉坚持看好中国的城市化，看多房地产行业，在市场好的时候保持谨慎，市场不好的时候积极乐观。

其续指，旭辉短期和中期的策略应该是聚焦主业，做强、做厚、做久，通过提高经营效益，保持财务稳健和业务均衡及可持续发展。具体包含以下方面：

排名前列，立足提高经营效益，通过业务的精进和改善，保证财务的健康和经营的均衡，以及可持续发展，来实现经营业绩的平稳增长；

第二，深耕聚焦，提高单城和单项目产能，提高组织效能，减少进入新城市。目前，旭辉已布局了85个城市，全国化布局初步完成，因此会减慢进入新城市的速度；

第三，增强多元化投资拿地，降低土地成本，提高经营毛利；

第四，加快数字化转型，提升精益管理，达成提质、增效、降本、赋能、创新的目的；

第五，把握城市分化，增强精准投资、提高投资质量，把握下半年的投资机会；

第六，打造拳头产品，完善旭辉在商业领域的产品线，打造旭辉TOD综合产品IP、开发绿色低碳产品；

第七，进一步聚焦都市圈和城市群，打造宜居自住民生产品；

第八，稳步增加优质商业综合体项目，实现租金快速增长；

第九，应对下半年的市场下滑，要增强全员营销，提高销售去化，减少库存，保持高回款率，确保兑现年度的销售目标；

第十，大力促进和支持房地产+业务的发展，实现协同增效共赢；

未来推动2至3个公司IPO

报告期内，旭辉在物业管理方面的表现同样不俗。目前，旭辉永升服务已在全国114座城市提供物业管理服务和增值服务，总合约建筑面积达2.19亿平方米，其中在管总建筑面积约1.3亿平方米。在收入构成中，来自住宅与非住宅业务的物业管理服务收入占比分别达60%和40%，社区增值业务在总收入中的占比达25.2%。

对于其他多元化业务，林中在业绩会上表示，随着旭辉永升服务上市，未来旭辉还有七八个“房地产+”业务，成熟一个，旭辉就会推动一个公司的IPO，未来几年，希望能推动两、三个公司成功IPO。我们的业务分成不同的阶段，很多业务在从0到1，做试点，做配据；还有很多业务是从1到100，到了100以后，旭辉希望它可以走向更加市场化、独立化、资本化，更加快速的发展道路。

在行业创新方面，旭辉同样成绩先进。比如，通过技术创新全面推行旭辉透明工厂，旭辉让客户提前体验到了房子的建造过程、见证了房子的建造质量。自2019年至今，旭辉透明工厂已落地全国36个城市的60多个项目，实现了品牌口碑和助力营销的双丰收，2021年预期落地60座。

此外，自身成长的同时，旭辉不忘回报社会。今年7月，河南发生水灾牵动全国人民，旭辉迅速反应，捐款1000万支持防汛救灾及灾后重建。至今，旭辉在捐资助学、抗疫救灾、绿色环保及乡村振兴等领域已累计捐赠近6.2亿，今年更获评2021中国慈善榜“十大慈善企业”。得益于旭辉在ESG领域的不断努力，公司收获了诸多外部认可，并先后被纳入恒生可持续发展指数、恒生ESG 50指数。