王四营,又爱又恨又期待

王四营“三兄弟”保利锦上、中绿·东岳府、融创朝阳壹号从去年卖到现在，据说保利锦上去化80%，东岳府去化20%左右，朝阳壹号应该更差，置业顾问只透露客户转化率低到1%。

“三兄弟”一路相随，相恨相杀，还没杀明白之时，现在又来了四弟。

这个“四弟”，就是今年北京一批次供地中，由金地+保利以42.4亿拿下的王四营乡土地一级开发项目一期1304-L04地块，即保利锦上二期。

四兄弟的王四营，会怎么样？

01

东岳府和朝阳壹号更难了！

保利锦上二期位于朝阳壹号东侧，虽然地块不方正，但具有先天优势：

一，地块为纯商品房，与“三兄弟”要配建公租房不同，社区属性更纯粹；

二，销售指导价还是7.1万/㎡，与“三兄弟”相同，没涨；

三，可以根据“三兄弟”战局，布置、实施、调整战术，后来者居上。比如，出刚需小户型产品。

四兄弟位置图

保利锦上二期的产品面积段分别为高层68㎡/75㎡两居，94㎡/98㎡/114㎡三居，155㎡四居；多层为86㎡/127㎡三居，170㎡四居。

这不仅是王四营板块，还是整个五环内的朝阳板块，现阶段少有一个有小户型的新盘。

之前的“三兄弟”跟商量好了似的都卖改善型产品，也都遭遇了一些尴尬，比如正南正北的楼栋不多，朝阳壹号索性就全是偏西南方向；保利锦上的工业化装修还不如不装，因为拆也需要不少钱；东岳府的阳台是出幺蛾子，做个墙垛不知意欲何为，而且还要单独花钱买等等，作为改善型产品差强人意。

结果呢？也就保利锦上靠着户型设计杀出了一条血路，占了上风，那俩兄弟就惨淡了些。

现在，保利锦上的亲兄弟保利锦上二期来了，东岳府和朝阳壹号就更难了！

首先，稀缺。小户型作为区域和板块填补少有产品，让刚需人群拉满了期待。

其次，性价比。按照销售指导价7.1万/㎡计算，68㎡总价约483万/套起，首套首付约193万起，不到200万在五环内上车，值！

再次，户型。可以想见，户型设计有一期打样，肯定不会差。

最后，有基础。本来一期就是三兄弟中卖得较好的，二期是对一期的补充和优化，有参照与反馈，可调整和完善，会更深谙购房者内心。

总结：虽然东岳府和朝阳壹号都将按照“高标准”来建设，东岳府将全部建设超低能耗建筑，打造恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁的居住空间，朝阳壹号将全面按照三星绿色建筑标准建设，但对一般购房者似乎并不买账，对他们来说，更好的户型设计和更高的得房率才是最直观的选房要素。

02

王四营让人又爱又恨？

王四营“四兄弟”有很多优势：

一，地铁盘。距离7号线地铁双合站、焦化厂站很近，半小时到国贸，1小时抵达金融街、望京。

二，商业配套。板块内要建33万平米综合商业配套，方便生活与消费。

三，海淀“六小强”北京十一学校落地。十一学校在北京市高中排名第5，全国名列第11位，2020年高考一本率65%、实验班一本率100%。

四，将建人民日报动漫产业园。

五，将建中直机关宿舍楼，高知人群聚集。

六，在垡头将落户三甲医院——北京中医院。

规划示意图

这么看来，王四营集齐了地铁、学校、医院和商业，其实非常适合在CBD、地铁7号线周边工作或者在大望路附近居住十年以上的购房者改善升级。

但，王四营的劣势同样明显：

一，周边荒且乱。附近有不少焦化厂的安置房、回迁房，加上汽车服务园、批发市场的聚集，荒地不少，甚至还有农家菜园，居住环境杂乱。日常生活配套差，如果步行的话也就能满足去农贸市场买个菜这类的基本保障了。往北1KM左右有个朝阳百惠购物中心，多坐一站去黄厂地铁站有一个惠多港购物中心，其余基本没啥像样的购物中心了。

二，“毒地”的历史问题。焦化厂的污染虽然经过了土壤治理和修复，但毕竟曾是国内较大的焦化类污染场地，化工生产40多年，土地和饮用水的毒素残留问题至今仍被人提起，这种心理上的影响还是客观存在的。

总结：王四营的好在路上，王四营的差在眼前。的确目前周边是荒漠配套，但是7.1万的价格对比来看也不高。西南四环外的大瓦窑双子星单价8万，配套情况跟王四营差不多；东南三环外的分钟寺单价10万+，也是除了地铁，其余全靠规划。这样对比下来王四营的价格是不贵的，而且王四营属于朝阳，另外两个板块都在丰台。

03

长远来看可期待？

按照朝阳区“十四五”规划，王四营处于中关村朝阳园垡头中心区核心位置，而中关村朝阳园垡头中心区是朝阳区未来15年（2035年前）重点发展的五个功能区之一。

中关村朝阳园垡头中心区和中关村科技园丰台园类似，虽然确有含金量，但发展周期确实相当的长，以王四营的发展节奏，也至少要等5-8年再看。

但板块距离国贸15公里左右，这个距离对于国贸外溢人群来说确实有不小的吸引力。

而且，地铁7号线已经随着新商业中心的崛起，比如合生汇的大火，环球影城的开放，越来越好用了。从焦化厂站上车，8站可以抵达环球影城，换乘一次11站就能到国贸，非常的方便。

所以，一个板块相比于产业来说，更重要的是产业人口。

究竟有多少人能被这个板块的规划吸引，真金白银的留下了，本质上，还是对片区预期发展的判断。

长远来看，王四营还是值得期待的，怎么说也比崔各庄更具有交通优势，比金盏兑现的时间更快一些，对于朝阳区需要轨道交通的刚需或者改善人群来说是一个不错的选择。

总结：王四营的价值在于国贸CBD的外溢，对于有1000万想在国贸能辐射到的范围内选房，王四营会是一个不错的选择。这也解释了目前大部分购房者是来自金融、企事业单位、私营企业和IT互联网行业。而保利锦上二期小户型的出现，将给更多刚需人群提供朝阳置业机会。