新房月报|5月新政助力成交量提升,二三线城市显效先于一线

核心结论： 

1、成交方面，2024年5月重点监测的30城新建商品住宅成交面积为1061.12万㎡，环比上升10.1%，同比下降29.9%；累计来看，1-5月30城新建商品住宅成交面积为4745.62万㎡，较去年同期下降39.5%。在本轮新政提振下，新房市场反应更为积极，5月总体成交量迎来上升局面。

2、供应方面，2024年5月重点监测的15城批准上市面积为628.1万㎡，环比下降12.6%，同比下降16.5%。5月新房供应量持续缩水，环比呈现“二连降”，绝对量处于近年来的中低位水平。

3、库存方面，2024年5月监测15个城市的新房库存面积为12525.27万㎡，同环比分别小幅上涨1.6%、0.1%。从去化周期来看，5月去化周期为18.5个月，较上月延长0.5个月，并且去化周期刷新自2020年以来新高，新房市场去库存压力已然达到高点。

一、5月新政下新房成交量环比上升，同比降约30%

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年5月重点监测的30城新建商品住宅成交面积为1061.12万㎡，环比上升10.1%，同比下降29.9%；累计来看，1-5月30城新建商品住宅成交面积为4745.62万㎡，较去年同期下降39.5%。

5月房地产政策进一步放松，除部分核心二线城市密集松绑限购政策外，517“四箭齐发”支持楼市，在供给侧去库存、保交付，需求侧降低购房门槛方面给与了强有力的政策支持。从数据表现来看，在本轮新政提振下，新房市场反应更为积极，5月总体成交量迎来上升局面。不过由于五一假期等因素影响，前期交易量相对较低，近两周的市场积极变化，尚不足以大幅拔高5月的整体热度，环比增长有限，同时单月及累计成交表现仍不及去年。

接下来进入6月房企冲刺业绩的关键节点，预计在新政持续发酵叠加房企加大营销力度的情况下，6月新房成交总量或将延续稳步上升趋势，但热度可能仍不及去年。

（注：2020年3月重点30城新建商品住宅成交面积环比为254.8%，2021年2月同比为327.29%。）

二、5月一线城市新房成交热度不高，二线、三四线初见好转

从各等级城市来看，一线城市成交热度不高，二线及三四线城市总体需求复苏。其中，5月一线城市新房成交量同环比齐跌，累计降幅略小于二线、三四线。数据显示，2024年5月一线城市新建商品住宅成交面积为200.39万㎡，环比下跌8.9%，同比下降31.5%；1-5月成交面积为946.28万㎡，同比下降34.2%。从城市来看，仅广州1城成交环比微增4%，北上深3城环比下跌，其中上海、深圳跌超10%。

二线及三四线城市均现“涨多跌少”局面，新政刺激下需求释放增多。数据显示，2024年5月二线城市成交面积环比上涨15.4%、同比下降32.3%，前5月累计同比下滑42.1%；三四线城市单月成交面积同环比分别下降14.3%、上涨17%，累计同比下降34.5%。从城市来看，二线城市中重庆、青岛位居环比涨幅前二，涨幅均超50%；成都、西安全面解除限购政策持续见效，成交量实现“二连升”；苏州、南京、无锡以及福州短期成交动力略显不足，环比呈现下滑态势。三四线城市中南通、丽水、肇庆位居环比涨幅前三，涨幅均在40%以上。

从数据反映来看，5月二线、三四线城市新房成交活跃度高于一线，主要原因可能在于，一方面，除密集落地517新政外，热点二三线城市的限购松绑、购房补贴等政策也在发酵，房地产支持政策的广度要大于一线，而且北京暂未落地信贷新政，尽管5月27日以后上海、深圳、广州接连发布利好政策，但发酵时间尚短，暂未传导至成交端；另一方面，相比一线城市进入存量房时代，多数二线及三四线城市的成交主力仍以新房为主，史诗级政策的出台也为保交付工作注入信心，在一定程度上提高了新房市场热度。

另外，当前成交数据也仅反映出二三线城市政策显效先于一线，并不意味着本轮新政对一线城市没有积极影响，政策发酵还在继续，一线城市的积极变化或将逐步体现在成交端。

三、5月新房供应总量“二连”下降，一线维稳、二线回落

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年5月重点监测的15城批准上市面积为628.1万㎡，环比下降12.6%，同比下降16.5%；1-5月累计批准上市面积为2819.42万㎡，同比下降31%。5月新房供应量持续缩水，环比呈现“二连降”，绝对量处于近年来的中低位水平。

（注：2020年3月重点15城批准上市面积环比为399.6%，2021年2月同比为258.7%。）

分等级城市来看，5月一线城市供应维稳，二线城市供应回落。数据显示，2024年5月一线城市批准上市面积环比微涨0.1%，主要系北上深3城加速放量的拉动，广州推新力度持续不足。但一线总体单月及累计供应规模仍低于去年。

二线批准上市面积环比下降17.8%，同比下降20%。11个二线城市中，环比呈现“降多涨少”分布，其中重庆、武汉供应力度增加，环比重拾涨势；南京、青岛呈现持续性放量的特征，环比呈现“二连涨”；此外，珠海、福州等7城供应节奏放缓，环比降幅在10%-70%之间。

四、5月新房库存量高位“三连”微增，去化周期持续攀升

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年5月监测15个城市的新房库存面积为12525.27万㎡，同环比分别小幅上涨1.6%、0.1%。从去化周期来看，5月去化周期为18.5个月，较上月延长0.5个月，并且去化周期刷新自2020年以来新高，新房市场去库存压力已然达到高点。目前，政府收储未售新房、国企“收旧换新”等模式尚处于初步探索阶段，未来随着各城市大面积推广，预计将对去化库存、稳定市场起到明显的积极作用，将有利于加快房地产市场的企稳恢复。

备注：新建商品住宅去化周期=当前新建商品住宅的库存量/近12个月月均成交量；下同。

从各城市库存量及去化周期来看，一线城市中，上海当前库存量有持续上升的趋势，但去化压力总体不大，去化周期仅8.1个月，明显小于北广深；北京、广州、深圳去化周期均超20个月。

二三线城市中，福州受供应大幅缩减的影响，短期内库存量下降相对明显，去化周期微缩；西安、重庆、合肥近期成交表现相对稳健，库存压力在同等级城市中相对不大，去化周期均低于15个月。此外，珠海成交动力不足，去库存压力仍较明显，5月库存量较上月增加1%，去化周期高达44.6个月。