地产内参 | 调控政策出现新模式,花样年引领行业并购新思路

焦点研究院·房地产行业内部参考报告（2022年第15周）

企业研究组

监测时间：4月9日至4月15日

一、宏观政策：

1、4月14日，央行：适时运用降准等货币政策工具；

4月房企迎偿债高峰，6家房企到期债务超30亿，Top20中民企占比过半。（详见附注1）

焦点研究院：央行明确表态落实降准，但具体落实到房地产行业恐怕仍难有明显效果。近期民企发债萎缩严重，即使有部分资金流入大概率也是流向国央企及地方城投，对民营房企作用将十分有限。

2、4月11日，苏州市限售、限购政策均有所松动；

4月11日，南京市辖区六合区限购松绑；

4月12日，天津市发布通知：父母可提取住房公积金支持子女购房。（详见附注2）

焦点研究院：现阶段全国性调控政策出台难度大，适应性低，实施后还会加剧楼市分化，因此根据不同城市、地区房地产市场状况进行的因城施策、因区施策或将成为未来政策调控主流，具体调控手段也更细节化、具体化。

二、企业经营：

1、近期，国际三大评级机构对房企新一轮信用评级调整到来。其中，碧桂园、弘阳、富力、新城、旭辉评级或展望遭下调或被列入负面观察名单；首开、首创、龙湖评级或展望维持不变；金茂评级或展望获得上调。（详见附注3）

焦点研究院：2021年末的评级下调潮多是因为高负债、高杠杆房企被持续看衰，而此次评级下调潮更多的是由于目前市场需求疲软以及疫情反复等外因。待市场需求逐渐恢复，房企回归正常经营节奏，行业风险得到出清后，国际评级机构对中国房企信用质量的评价才有望真正逆转。

2、花样年迎来“白衣骑士”粤民投。（详见附注4）

焦点研究院：粤民投作为地方民营投资平台代表，其背后股东包括碧桂园、美的置业等优质民企，且此前这些民企均获得大量并购贷款额度，不排除由粤民投牵线整合花样年项目出让资源，由其股东开展并购的可能。未来此类多家企业成立投资平台，收购大型资产包并进行合理分配的模式将成为行业内的典范。

三、土地市场：

1、4月12日，长沙首批次集中供应22宗住宅用地，最终19宗底价成交，2宗触顶进入摇号出让阶段，1宗溢价成交，成交地块以底价成交为主 成交总价近174亿元。

焦点研究院：长沙首批次集中供地全部出让，相较于其他城市长沙土地市场表现更加稳健，无流拍地块，总价处于开发商接受范围之内，共有54家竞买主体参与竞买。土地市场呈现出回暖向好的趋势，交易活跃度相比去年后两轮集中供地明显回升。但需注意的是，得益于长期持续调控，长沙房地产市场发展更为平稳，房企利润空间相对较为充足，土拍参与度一直较高，此次长沙土拍回暖并不意味着投资市场整体回温。

2、2022年排名前列批集中供地产生多项政策变化（详见附注5）。

焦点研究院：2022年已经有19个城市公布排名前列批集中供地计划，其中多个城市出台宽松政策，主要集中在调整地价、延长付款周期、取消竞配建环节等，其目的主要是为房企提供更高利润空间，吸引更多房企参拍。目前来看土地市场热度并未出现显著回升趋势，预计未来会有更多城市出台土拍宽松政策，方式也更为多元。

附注1：

中国人民银行货币政策司司长孙国峰14日表示，人民银行将适时运用降准等货币政策工具，进一步加大金融对实体经济特别是受疫情严重影响行业和中小微企业、个体工商户支持力度，向实体经济合理让利，降低综合融资成本。

附注2：

4月11日，苏州市房地产市场和交易管理中心发布信息显示，苏州的限售、限购政策均有所松动。在限售方面，二手房限售时间由5年改为3年；在限购方面，非苏州户口购房由3年内社保连续缴纳满24个月改为累计24个月，同时外地人卖房后2年内，无需社保或税单可直接购房。

4月12日，江苏省南京市六合区房产交易中心表示，非南京市户籍居民仅需提供相关身份证件即可开具一张六合区的购房证明。在此之前，南京溧水也已调整购房政策，外地人凭身份证就可以直接开具首套房购房证明，无需社保或个税证明，相当于放开了当地的限购政策。

4月11日，天津市住房公积金管理中心发布《关于购买首套住房和保障性住房提取住房公积金有关问题的通知》：职工在天津市购买首套住房和保障性住房的，除职工本人及配偶外，职工及配偶的双方父母也可申请提取住房公积金。

附注3：

评级或展望遭下调或被列入负面观察名单：

4月8日，标普报告称，确认碧桂园控股有限公司长期发行人信用评级为“BB+”，展望由“正面”下调至“稳定”。

4月8日，穆迪将弘阳地产集团有限公司的公司家族评级从“B2”下调至“B3”，并将该公司的高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”，展望仍为负面。

4月8日，标普全球评级将富力地产的长期主体信用评级从“CC”下调至“SD”（选择性违约），评级展望“负面”。

4月13日，惠誉将新城发展控股有限公司的“BB+”长期本外币发行人违约评级，以及其持股67%的子公司新城控股集团股份有限公司的“BB+”长期外币发行人违约评级，以及他们的未偿债券和高级无抵押评级列入负面观察名单(RWN)。

4月13日，穆迪发布报告称，确认旭辉控股（集团）有限公司企业家族评级为“Ba2”，并确认其高级无抵押评级为“Ba3”，展望由“稳定”下调至“负面”。

维持不变：

4月11日，惠誉确认北京首都开发控股(集团)有限公司的长期外币发行人违约评级(IDR)为BBB，展望稳定；同时，确认其高级无抵押评级以及Bright Galaxy International Limited发行、首开集团担保的息票率3.25%、2026年到期的5.17亿美元高级无抵押票据的评级为BBB。

4月11日，惠誉确认北京首都创业集团有限公司(简称“首创集团”)的长期外币和本币发行人违约评级(IDR)为“BBB”。展望维持“负面”。惠誉同时确认首创集团的高级无抵押评级为“BBB”。

4月12日，标普确认龙湖集团控股有限公司长期发行人信用评级为“BBB”，展望为“稳定”。同时，确认龙湖集团高级无抵押票据发行评级为“BBB-”。

评级上调：

4月11日，标普将中国金茂控股集团有限公司的展望从负面调整为稳定。同时，标普确认了中国金茂的“BBB-”长期发行人信用评级以及公司担保的高级无抵押票据“BBB-”长期发行评级，以及其次级票据的“BB”评级。

附注4：

4月11日，花样年联合彩生活发布公告称，与粤民投另类私募基金管理签订重组及投资顾问服务协议，聘请其为重组及投资顾问、并作为花样年债务重组潜在战略投资人协助方案落实。粤民投另类将在多个方面为花样年、彩生活提供协助，包括债务重组、资产出售等多个方面。粤民投是国内各省已设立的地方民营投资平台当中，涵盖领域最广、民企组成较具代表性的一家。该公司的16家发起人包括碧桂园、美的、星河湾、海天等，而碧桂园旗下物业公司曾接盘了彩生活的部分资产。

附注5：