金科股份:信用的力量

原创 房小评 中国房评报道 2021-12-23 14:02

12月22日，金科股份（000656.SZ）在全国银行间债券市场公开发行2021年度第四期超短期融资债券，发行规模为8亿元人民币，利率为6.8%。

这是下半年房地产行业融资渠道收紧之后，少数成功发行的融资债券，意义比金额更重大。为民营地产债券市场注入一针强心剂，也极大提振了市场信心。

自11月份，银行间市场交易商协会举行房地产企业座谈会，鼓励优质房企可以在银行间市场发行债务融资工具之后，金科成为率先发行债券的民营企业之一。

能够在银行间市场融资的主要是央企、国企和少数信用优质的民营企业。本次发债，体现了金融机构对金科股份的支持，可见金科是一些金融机构眼中的信用优质民企。

一位金科高管在投资者会议上表示，公司各融资渠道保持畅通。11月份，金科还宣布拟发行不超过8亿美元债券，用于发展城市更新项目。

能获得来自金融和资本市场的支持，是因为在过去三个月房地产的至暗时刻，金科保持了“零违约”纪录，所有债务均按期兑付。由此，金科也成为民企中为数不多评级保持稳定的企业，国内主流评级均为AAA，国际评级也提升到BB-。

—重信用—

金科至今保持“零违约”的信用纪录，得益于从今年初便开始实行的“一稳二降三提升”经营策略。

“一稳”是指稳健发展。

金科不再单纯追求规模增长，坚持“以收定支、先收后支、收大于支”的现金流管理模式，抓有回款质量的销售。今年前三季度，累计实现销售回款1435亿元，回款率达98%，有效充盈企业现金流。

“二降”是指降负债，降库存。

据金科高管在投资者会议上透露，“三道红线”政策出台至今，金科累计压降负债200多亿元，截至今年三季度末，有息负债总额降低至875.86亿元。

根据三季度报告，一年内到期的有息负债为204.7亿元，占总有息负债的比重为23.37%，而账面货币资金达到301.7亿元，充分覆盖短期有息负债。“三道红线”保持“绿档”。

“三提升”是指提升盈利能力，提升核心竞争能力，提升资产运营能力。

今年前三季度，金科实现营业收入636.83亿元，同比增幅超过33%；实现净利润60.75亿元，同比增长9%。毛利率与净利率均保持行业较高水平。

通过提前降速、压降负债、铺排偿付等诸多努力，金科在面对下半年行业融资和预售资金监管收紧时，才能够做到积极履约，至今没有出现违约事件。在民企爆雷躺平潮中，金科稳定的表现使其信用优势得到凸显。

金科也因此获得更多资本青睐。12月16日，金科股份为金科服务引入博裕投资这个战略投资者。博裕投资是万物云的第二大股东，曾投资过诸多优质企业，在当前市场环境下入股金科服务，长期持有股份并将派驻非执行董事进驻，是用行动和资金展示对物业管理前景的信心。

根据协议，金科股份承诺未来三年，每年为金科服务提供管理面积不低于1800万平米，这其实是金科未来三年地产业务稳定建设、竣工、交付的承诺，进一步为信用加分。

一整年的经营努力，让金科在房地产寒冬之中以信用优势，得到金融机构和资本市场的支持。随着行业借新还旧的通道打开，金科顺理成章成为排名前列批获得融资的民企，进一步巩固了自身的信用分。

—重现金—

虽然房地产政策底已经过去，但政策传导到市场仍然需要时间，预售资金监管仍然比较严格。因此，金科股份近期也在通过多种渠道筹措资金，以应对接下来的资金需求。

通过转让金科服务约22%的股份予博裕投资，金科股份获得交易资金37.34亿港元，博裕投资还向金科股份提供了1.57亿美元的贷款，金科股份借此共补充现金超过40亿元。

加上本次发债融资，金科在短期之内将实现近50亿元资金流入。金科高管曾在投资者会议上透露，尽管今年市场融资收紧，金科股份仍然保持了年内债券顺利发行，全年累计新发境内外债券类产品约124.65亿元。

可以看到金科近期所做的现金流方面的努力，为短期公开市场的兑付提供了一层保障。

债券融资通道打开，则可以进一步补充现金流，缓解偿债压力，帮助企业继续保持 “零违约”的信用。

此前相关政策表态已经明确，房地产不会再出现大水漫灌。以前房企是拼规模、拼杠杆、拼胆量，未来房企拼的是信用，谁信用好谁才能喝到那为数不多的水。

金科在房地产寒冬之中实行的经营策略，帮助其保持优质信用，获得金融机构更多支持，助力企业进入良性循环。