【特别】中冶东坝地块报规,预期10月底入市

原创 房小评 中国房评报道 

朝阳真速度。

继先进+首开+旭辉合作的金盏02地块率先报规之后，排名前列批集中供地的多个项目都跟上了，而且全部都位于朝阳区。

其中包括：王四营L01，崔各庄L04，崔各庄L01-01以及中冶的朝阳东坝612西侧地块。

房小评在《【特别】又双叒叕换股东了：北京30宗地归谁？》中，写过几宗地块的故事，以后也会继续跟进。

今天，我们重点聊一聊中冶拿下的这宗地块。

迅速报规之后，中冶方面的负责人透露，预期项目在10月底入市。

也就是拿地到开盘，5个月。

北京楼市之内卷，已经把一家并不以速度见长的央企，逼入高周转行列。

在拿地之初，中冶置业在官网上就表示将持续秉承 “一天也不耽误，一天也不懈怠”的企业精神，落实“周转快、成本低、品质优、利润高”的开发理念。

嗯……好优质的理念。

根据这次报规文件的信息，中冶项目容积率较高，为2.8，较高建筑高度为79.35米，较高楼层为26层，这几个数字与隔壁的华樾国际·领尚比较接近。

两个项目的主要区别是：

1、华樾国际·领尚地上建筑面积达到约74507平方米，户数为738户；

中冶项目的规模要小得多，地上建筑面积仅约为47887平方米，户数为450户。

2、华樾国际·领尚是比较纯粹的住宅小区，自持比例为4%；

中冶项目不含自持，却要配建10000平米的人才公租房和1000平米的养老设施，剩下的商品房面积只有3万多平方米，也就是小区里将近1/4的住户是租户。

从报规文件来看，项目把人才公租房和养老用房都集中在左上角的楼栋，而且有各自的出入口，是东西朝向，尽量减少配建给小区居住氛围的影响，留给商品房业主更好的朝向。

可以看到1-3#楼有着不错的朝向和视野，楼高也比较平均，而西侧的楼栋不仅离得很近，高度落差也很大，排布格局看起来缺点比较明显。

3、华樾国际·领尚目前对外的均价是71000元/平米，而中冶项目的指导价格达到了8万元/平米。

由于两个地块相邻，金地+首开+旭辉此前拿地意愿很大，拍地阶段出价也很积极，但最终被中冶+宁波雨航虎口夺食，此时可售住宅楼面价已经接近6.2万元/平米。

对比下来，对于中冶而言，项目未来面临的主要挑战就是：

1、华樾国际·领尚品牌已经打响，房源更多，而且大概率是先于中冶项目入市。此前，华樾国际·领尚拿地成本比中冶项目便宜近1万元/平米，售价必然要拉开价格差，中冶能否扛住隔壁邻居抢客。

2、项目地价和配建较高，要赚钱，需要尽可能卖出更高的价格。8万元/平米对于朝阳北部来说，将是一个少有的价格，中冶的产品力能否真的卖出这个价格？否则，就只是担着8万的名声，帮隔壁邻居助攻而已。

3、从目前披露的建筑立面来看，中冶的风格与朝阳一片玻璃幕墙的新潮建筑截然不同，社区风格比较传统，客群并不均质，刚需和改善一个小区，又有人才公租房混杂其中，能支付得起8万元/平米的买房人，对于这样的小区是否接受？

综合来看，中冶要在这个项目上同时实现“周转快、成本低、品质优、利润高”的难度不小，好在项目体量也比较小，去化任务并不艰巨。

从文件来看，项目若要实现更多利润可能还得看地下。22800平方米的地下建筑面积，与地上可售商品房面积只差1万多平米，将来车库、下跃部分的销售很关键。

中冶敢于在首开+旭辉+金地的虎口之下夺食，也是有一定底气的。

因为中冶找到了一个有钱的盟友——宁波雨航。

中冶与宁波雨航在排名前列次集中供地中联手，分别拿下了东坝和大兴新城两宗地块，房小评查了一下两家项目公司的股权比例，都是中冶占股40%，宁波雨航占股60%。

而宁波雨航的大股东就是中航信托。

这个超级盟友，是中冶集团找来的。

2020年底，中航资本和中冶集团在中冶大厦举行战略合作协议签署仪式，对投融建、新基建、绿色环保、科技创新等经中冶审批决定实施的各类重大项目进行资本金投资，以产融结合、投建结合的方式推动项目高效落地，降低资金成本。

找钱，是目前房企做开发的前置核心技能。

在德贤公馆之后，中冶在北京楼市一度陷入沉寂，多是在环京地区做开发。

如今中冶找到了金主盟友，立即强势归来。

钱的事解决了，接下来就得看中冶开发产品和营销的本事了。

朝阳北部排名前列个站上8万元单价的楼盘，是否会被中冶缔造？我们继续关注。