上海楼市:刚需3房,错过这两个优质板块,可就找不到好去处了!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔你好。预算700W，家有普娃2年级了，需要普通初中就行，上班一个在虹桥，一个在6号线浦电路，刚需3房，中环内有推荐的楼盘么？

现在有看普陀万里、宝山大华、浦东北蔡大华的二手房。

回答：700买三房，在内中环，哪怕是大华北蔡这些相对价格较低的区域，也就是买买边角料，动迁房的水平。个人不建议你买在中环内，买到的产品太不平衡了，空有地段，但居住体验和其他房产属性都很弱，随着中外环商业配套的崛起，未来竞争力会越来越差。

这个预算可以考虑西北中环外大场，或者东南中环外的御桥，选择上班靠一边，都能买到商品三房。从城市发展角度，相比宝山，更建议往浦东买。

提问：曾叔您好！小孩初二，上海户口，外地房子仍未卖出，有250万现金，上海买二套自住还要考虑高中上学，张江附近上班。有一套嘉定外环外菊园新区房子，仍有贷款在还，下一步如何选择？是否卖掉嘉定的房子？求推荐？谢谢！

回答：建议你置换一下吧。小孩上了高中之后，不用考虑学区房，卖掉你嘉定的房子，合并你现在的现金买一套改善住宅。

张江的单价有点高，但上班比较方便，这是你可以考虑的一个区域。

如果预算有限的话，周边周浦，孙桥，唐镇，广兰路，康桥都可以考虑一下。

因为是改善置换，较好结合你的口味需求来做一个选择，具体小区推荐可以参考曾叔整理的内部资料。

提问：曾叔，年底想回老家买一套自住房，应该从哪些方面去考虑？（老家500多万户籍人口，属于人口外流的地级市？最贵的地方是政府新规划的新区、高铁站附近）。

回答：自住房，有几个点需要考虑：1、资源：包括学校和医院，主要是对口的小学。越是能级不高的城市，越看重这些方面。2、大型商圈：应该距离万达广场和吾悦广场这种大型MALL不要太远，未来小城市的业态也会像大城市一样，线上电商+线下大型综合体，购物习惯会改变。3、高档连片的住宅区，尽可能买大部分房子都是2005年以后的新区，不管是居民素质，还是居住舒适度都会比较好。未来如果有二手市场，只有这些地方会有流动性。

现在三四线城市发展，都喜欢搞新区，政府会集中资源把人口往新区导入，而且实际操作过程中，大概率这样的打法也能成功。你回去看一下，如果那个新区有我前面说的那三个要素，那就可以考虑，高铁站有没有并不是特别关键的，作为锦上添花的因素考虑即可。

提问：曾叔，听说您也熟悉杭州，请问杭州申花板块，175方这种大户型（四室、三卫）未来好出手吗

回答：随着以大悦城为代表的商业、5/10双地铁加持，学区的持续改善，申花是城市西北方向的首善板块，175的四房三卫恰好可以满足周边90-110方小三房的改善需求，但要注意的是，这种大户型不能是品质较差的老小区。

提问：请教曾叔，新房同一个小区，一模一样的房型，100平三房得房率72和120平三房得房率75，单价都是一样，纯投资买哪种合适么？

回答：纯投资，功能户型都相同的情况下，当然是买小的了。总价更低，更有稀缺性，不差这3个点的得房率，现在人买房子，不需要套内面积的。不然金茂府12万是怎么卖的？

提问：曾叔，买房是不是在承受范围内买单价高的小区？

回答：如果是自住，应该是买2005年以后，户型方正，楼层中上以上，外立面是干挂石材或者铝板材质的高品质住宅，这样的住宅单价不便宜，但我们是为了品质付费的，而不是为了高单价而买高单价。

如果是投资，那么应该买至少主流审美，能接受的，大面积低单价产品。

提问：请教一下，青浦朱家角洋房公寓与金山新城新城区洋房或小高，哪个更有升值潜力，如考虑老人偶尔小住或者纯投资是否结论不一致？

回答：这两个都不能买啊，都是远郊坑子盘，几乎没有大涨机会。远郊没有接盘侠，没有产业，所以没有增值点。如果一定要买，朱家角洋房略好。一个是西边是发展主要方向，另一个生活环境也不错。

提问：曾叔，请问哪些房子不能买？

回答：我们的投资原则，不买高价远郊新区的房子、不买商铺、不买写字楼公寓、不买别墅、不买市中心没学位的老房子，不买核心地段的高价盘、不买旅游地产、不买海景房 ……要买成熟地段边沿的房子，要买有地铁规划的房子，要买未来商务配套逐渐完善的房子等等，投资者之所以能赚到钱，并不是因为他们运气好，而是他们有深层逻辑，知道哪些房子大概率赚，懂得如何决策。

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