房企转型困局:不赚钱干代建只为养活团队,有企业全员上阵找项目
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出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
编辑 | 吴亚
“地块就在那,只要还未开发,就可以打听谈合作。”
“近几年竞争一直就比较激烈,但从去年(2023年)开始激增,不少央国企也开始下场了。” 临近春节,一位代建从业人士向搜狐财经感叹道,项目获取越来越难。
据了解,目前已超90家企业涉足代建领域,如龙湖龙智造、新城建管和幸福安基均是2022年成立的代建品牌,滨江集团于2023年8月重启代建航道,上坤地产也在2023年开辟共建管理新赛道。
此外,原世茂执行总裁吕翼成立了璀璨管理,离职后并购世茂代建主体平台世茂建设,也加入代建赛道。进入2024年1月中旬,招商蛇口也拟设立代建业务专业公司。
自2023下半年以来,代建抱团现象也颇为频繁,如蓝城乐居与重庆华宇集团,金科开发管理与世纪金源旗下腾云华力,腾云当代管理与湖南建投,尤其是旭辉建管,相继与北京住总、华远地产、浙江海宁经济开发区、大连德泰等达成战略合作,一起拓展代建业务。
有地产从业人士曾说道,房企老板当下只关心两件事:一是搞钱,二是代建。虽是一句玩笑话,但也真实的反映了当下的一种现状。
即将过去的一年,新旧入局者的生存现状怎样,低费率竞争是否普遍,项目获取的逻辑有无变化?带着这些疑问,搜狐财经对话多位行业从业人士,从细节中感知代建新变化。
“委托方资金压力大,工程款结算有压力”
“我们每年的新拓业务中,市占率都是超20%。我们占比还可以更高,但是没必要,因为有些客群不是我们想要的。”绿城管理一位高管告诉搜狐财经。
根据中指院数据显示,涌入赛道的企业数量大幅增加,直接导致规模大幅提升,市场集中度也有所下降。2023年,代建企业新签约建筑面积预计为17312万平方米,较2022年大幅增长56.3%;但前5企业所占市场份额为49.8%,较2022年下降8.8个百分点。
但并未影响到龙头企业绿城管理,最新数据显示,截至2023年底,其新拓代建项目的合约面积3528万平方米,同比增长约25%;新拓代建项目代建费预估103.7亿元,同比增长约20.5%。
“我们担心的不是竞争,(这种)竞争我们目前还没有压力,我们还是有一些头部效应和流量集中效应的优势。”
“但马上到春节了,我们来自另一层面的压力还是蛮大的,我们代建的项目中有很多委托方现金流压力大,正在想各种方案去推动,给总包方和施工方结算应付未付的资金,给农民工发放工资。”
“至于行业出现的抱团现象,也不是我们的关注点,因为很多战略合作不一定指向真正的业务落地。” 上述人员说道。
在他看来,即便有诸多企业涌入赛代,但代建行业依然处在初期阶段,还未到红海状态,目前的发展还较为粗放。
“很多民营房企,比我们压力大。我们团队成员从没有降过薪,公司还在一直招人,薪资也很有竞争力。但一些遇困企业,在需要养活团队的的情况下,只能去低价竞争,甚至代建费够支付团队成员工资的也有。”另一位绿城管理内部人士讲道。
“靠代建养团队,被迫去低价竞争”
某TOP50房企华西区高管告诉搜狐财经:“现在各个项目封闭管理,预售资金会存入专用账户,监管资金账户分为一般户、重点户,根据工程进度放款,如拿到预售许可证、主体封顶、外立面完成等,完成一个节点,解封一部分资金。”
每个城市的监管不尽相同,以西安为例,单体一万方的项目,3000万元是重点监管额度的上限,达到上限后就是非重点。如果预售资金回款4000万,1000万可以提走。而3000万不能动,根据工程进度逐步释放。
“回款超3000万元才能解一般户的钱,我们日常的运营支出,包括工资、电费和营销费等,想要正常发放,需要先填满这栋楼的3000万,然后多出来的钱才能支配。”
如果一个区域内或城市内还有待转化项目,该区域的团队暂时没有问题。如果项目已经转化完毕,并且未获取新项目,养活团队就存在不确定性,便需要寻找代建项目来维持,即使利润低甚至不赚钱也行。
“不少民营房企,代建不需要利润,只需要维持现有的团队,为工资支出找一个端口,在经营层面不亏就能做代建。” 他指出。
如果不维持团队,后面发展很难。现在房地产这种状态,人员离开很容易,但再招回来就难了,有报道称暴雷房企的员工活的比较滋润,也有这个因素在其中。即使出险,这家房企也有很多事情是需要人处理。
现在不少房企出于保团队需求,导致低价费率竞争加剧,甚至有1%~2%超低费率去低价竞争。在他看来,低价竞争主要看项目大小,如果项目规模大,20万至30万平方米,1%费率也足够;如果项目仅有5万方,1%费率确实下不来。
代建费率很难说出一个合理区间,如果代建方在一个区域内已有项目在建,本就需要支付人工费和工资,若再接新项目,费率很低也能干;如果是新开拓区域,所有人工成本均要从第一个项目产生,费率低就难以覆盖。例如旭辉,在苏州相城区接那么多代建项目,就是因为一个团队可以做多个项目。
“这也是为什么有的企业代建费率低,也可以生存的逻辑,区域深耕很重要。我认为代建费率是一个没有标准的标准,比如有部分企业为了养活团队,只能被迫去低价竞争。”上述高管总结道。
“拓展新项目,信息渠道最重要”
“代建与普通的投资拓展不同,更重要的是看资金、关系与品牌。尤其是当下竞争激烈的环境下,信息获取的重要性比以往更加突出。” 另一家TOP50房企代建板块高管向搜狐财经说道。
他此前一直在投拓部门,此前更多是在招拍挂拿地和并购,但其所在公司暂停拿地后,工作重心已转向拓展代建项目。
“一个地块是不是要做轻资产,或者是否有意去招投标?能不能比竞争对手提前获取信息,变得尤为重要。”
“现在不少房企为了生存,鼓励员工全员找代建项目的现象,我遇到不少。”他指出,公开市场与非公开市场均有。因为是全员拓展,只要有信息渠道,然后能谈成,企业就会组建专业的团队进行操盘。
政府招投标的代建项目,对于参加投标的企业有要求,企业资质至少是品牌代建单位;如果是央国企,竞争优势更大。“政府代建准入门槛高,小企业很难达到要求。”
谈及代建企业获取项目的渠道,其认为主要有两大类:一种是公开招投标,如比较成熟的浙江市场,但有门槛较高,需要打分入围。
另一种是非公开市场,例如江苏很多城投是根据协议谈,有自己的一套流程,核心点就在于能否垫付资金,或者小股操盘;以及纾困项目、破产重整项目,金融和债权机构也需要寻找代建企业。
此外,商业项目的改建和招商运营,如果甲方缺乏相关能力,也需要代建企业;还有一种是代销,即纯销售,不需要建造。
“我现在做的代建项目,就是招商运营+改建。除了公开市场之外,其实代建的业务量也挺广泛,但公开市场的代建量是最大的。” 该高管讲道。
“以往看利润,如今首看合作方”
旋即他又指出,现在小股操盘和垫资的代建现象依然不少,但获取项目的思维发生了变化。以往主要看项目的利润和自有资金回收周期;如今首看合作方是谁,信誉是否良好,拿的是固定收入还是销售回款收入。
如果是固定收入,需要摸底合作方的资金,首选央国企;若是后者,要判断项目的利润空间有多少,然后铺排自有的现金流,判断每月的销售回款扣除监管资金余额、工程款支出后,是否能正常覆盖代建费用。
代建收入主要源于项目回款,如果与项目的判断有误,项目售价不能与市场匹配,后续的代建收入获取有风险。要评估项目利润能达到多少水平,至少要达到微利状态,3个点以上可能才会去投资。
“我遇到不少代建方,接到项目的时候很开心,然后快开盘时拿到了甲方的经营计划,原先规划的价格与甲方期望的利润水平差距较大,城投公司可以接受卖的慢,但决不能亏。最终这家房企撤场,城投公司重新寻找代建团队。”
此外,还有一家代建企业工程进度干的比较快,按照自己的产品标准建的也挺好,但最终卖不到预期的价格,只能被迫降价,现金流断档,业主方又不增加投入,代建方在没有收入的前提下被迫退场,应该收取的代建费没有赚到,最后双方协商才收场。
“不能为了获取代建项目而盲目拓展,要从市场风险和利润水平去做判断。”他最后强调道。
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