北京二手房降价冲击法拍房,套均参拍数降至4.4人!业内人士:捡漏机会变少

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

11月14日，在阿里司法拍卖平台上，北京市朝阳区东坝中街的一套房子成功拍卖，起拍价为637.5万元，最终以685.5万元成交，三人报名竞拍，引来5255次围观。

以每次3万元加价幅度估算，该套房子共经过16竞价方才结束，相比起拍价最终以48万元加价被拿下。

即便如此，最终成交价相比796.99万元评估价，依然有上百万的价差空间。这也是法拍房被追捧的根本原因，法拍房的价格通常低于市场价，有时甚至低于同区域二手房的价格。

“这是东坝很火的地段，这价格就是捡大漏了。”北京法拍经理杨栋胜告诉搜狐财经。旋即，他又说了一句：“这房要是放去年，至少10人报名”。

瀚海数据研究院数据显示，北京10月法拍房住宅成交房源234套，成交总金额20.3亿元，环比下降1.41%，同比下降45.01%。同期，北京二手房挂牌量达到14.3万套，二手房网签量为10653套，成交量快速回落，环比下降了25%。

二手房市场的观望情绪，正在向法拍市场蔓延，但又有所不同。

二手房降价冲击，法拍房投资周期变长

法拍房由于价位低，吸引了不少投资需求。北京住宅法拍房10月成交均价为每平5.43万，较二手房单价每平6.3万，折扣率13.81%。

“就我接触的群体而言，以投资客居多，即便目前市场不好，依然有不少投资客坚信房价还会涨。” 杨栋胜表示。

“当前成交量比起前几个月，影响并不是太大，现阶段捡漏的人反而更多，每个人的投资心态是不一样的。法拍房抗跌一点毛病没有，拍的时候便宜15%左右。”

“法拍房线上拍卖也就5年多，前期投资法拍房的都赚到钱了，甚至把投资法拍房当专职做，看好当前市场行情按预算出价，拍到后立马出手赚差价，每套房在市场不好的情况下都至少赚8%。”

“我一年投过两套，总收益25%。”杨栋胜透露道，但这是疫情期间的投资，去年也能有这个收益；今年收益也没有降，但就是投资周期变长了，二手房降价冲击很大。

“整体来看，北京法拍房成交并未受影响，但参拍人减少明显，导致好多房源低价成交。北京二手交易量是有下滑，但好地段好楼盘价格并未降，同等区域的法拍依旧很抢手。”

典型如北京万柳书院，2022年5月，该小区一法拍房源成交价1.1亿元，建面299平方米，单价为36.5万元/平方米，超过起拍价5503万元的98.1%，也高出彼时小区均价22.2万元/平方米的64%。彼时仅有8个竞拍人参与，却经历了117轮竞拍后成交，是少数经历了多人报名且多轮竞价的房源。

据瀚海数据研究院统计，2023年3季度，北京法拍房总参拍人数3515人，套均参拍人数5人，较上季度相比套均参拍人数下降1.1人；进入10月，套均参拍人数再降为4.4人。

杨栋胜分析道，市场情绪确实影响了一部分刚需，好多客户有钱，但是不敢拍，不知道明天房价会怎样，明天又有什么新政策。

“现阶段刚需的在二手市场纠结，同样在法拍里也会纠结；但投资者就不一样了，价差足够大就有投资空间。北京法拍房成交正常为8.5折左右，8折就捡大漏了，越大越好。”

“职业玩家”离场，但捡漏机会仍有

但是另一位业内人士则向搜狐财经表示：“2021年以后，这个行业捡漏已经很难了，他所在的‘辅拍’公司去年下半年已经封拍；我认识的几个职业玩家，也已经离场了，主要是因为现在想捡漏比较难，容易入坑。”

法拍房是一个存量市场，作为传统的二手房供给的补充渠道。据搜狐财经了解，尽管法拍房起拍价通常低于市场价格，但是存在各种风险和纠纷，使得观望者较多。由于法院只充当执行拍卖行为，并不负责售后，因此法拍房成交后存在各种风险问题，如无法落户、无法入住、缴纳欠费等情况。

尤其是房源有租约、户不愿搬离，房屋存在违建，土地性质为“划拨”的话还存在补缴土地出让金的情况等，有的法拍房不提供实地考察业务，而法拍房成交后悔拍的话保证金不予退还。因此，法拍房参与度近年来虽有提升，但流拍率依然较高。

近期，上海一男子买法拍房当婚房10年住不上，导致女友告吹的曲折故事，是法拍房风险的一个典型案例。

“2020年捡漏的机会还不少，但到了2021年后半年，房企接连暴雷，导致大批产权复杂、抵押问题多的房源流入市场，债权复杂、尽调难度增加，即便是职业玩家也容易踩坑。”上述人士补充道。

尚未离场的林辉（化名）则认为：“就北京市场而言，折扣率变化并不大，捡漏机会依然有，收益也没有降。尤其是对于投资客，都会把控好收益的，只是现在拍到手后不是那么好卖了，周期更长了。”

“每月都有不少人因前期没尽调好盲拍导致悔拍的，尽调很重要。腾退工作不能太指望法院，法院是负责腾退，但没有具体腾退时间。不过，每个地方不一样，比如上海法院负责腾退交付或空房拍卖，对拍卖房屋公示的比较详细，不需要辅拍也可以，北京则不一样，很多房子都有占用，公示信息少，需要第三方去调研。”

“二手房市场的情绪已经蔓延至了法拍房，但这个对目前拍的房没影响，对未来几个月拍的房有影响。起拍价一般是评估价7折或8折，评估价由评估公司出，一般都是房子上拍前几个月评估的，由当时市场决定。”

“就北京市场而言，东城、西城、海淀区的房比较特殊，有学区加持，拍到9折或市场价都正常。只要是延地铁的房，卖的时候降点价都好卖，可以边租边卖。”林辉指出。

成交量增加，成交率放缓

从数据分析，法拍房成交量并未受到二手房冲击，而且还在增加；但从成交率观察，却呈放缓状态。

根据中指院数据，2023年前三季各类法拍房挂拍总量创新高，达到58.4万套，相比2022年同期的44.1万套增长了32.3%。其中，住宅法拍房挂拍量28.4万套，同比增长37.6%；成交72931套，同比增长16%。

从各城市法拍住宅房源挂拍量、成交量来看，法拍房市场主要集中于高能级城市。挂拍量的大幅增加，带动绝对成交量的提升，但成交率却处在下滑状态。

2023年前三季度，全国住宅法拍房成交率为25.7%，较去年同期30.5%的成交率下滑4.8个百分点。北京也不例外，法拍住宅房源前3个季度挂拍2537套，相较于2022年同期增长533套，挂拍量增长26.6%；但成交为1488套，成交率58.7%，较上一年超70%的成交率明显走低。

中指研究院高级分析师张晓飞告诉搜狐财经：“法拍房数量激增，主要是因为近些年企业商户和个人资金流转断裂，或收入来源减少进而抗风险失衡，导致抵押物被迫走向法拍渠道；此外，法拍房市场交易体系的不断完善，执行单位对法拍房源利弊因素进行透明公示，进一步提升了法拍房源交易的信心。”

“但法拍房源交易不同于二手房交易模式，法拍挂拍后需要尽调、踏勘等措施，使得挂拍交易期间需要做的事项被压缩在一特定时间里，不同房源均有独立特性，使得法拍房源成交率普遍较低。”

“头部省市由于房源、人口远高于其他省市，导致法拍市场存量基数较大，挂拍房源增速高于成交量，是成交量增长但成交率放缓的主要原因。”张晓飞解释道。

聚焦到北京，二手房挂牌量屡创新高的同时，法拍房挂拍量也在同步增加。法拍房经理认为二手房市场冲击法拍房市场，另一边则认为海量的法拍房也在影响二手房市场。