广州楼市:这个片区楼盘最容易选错,重点关注这几个

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好，新人首问，本人在萝岗上班，目前想买一套四房的改善住宅，自住顺带投资。目前考虑黄埔和天河东板块，预算800万以内，希望环境和交通(主要是地铁，未来好也可以)好一些。近期看了一些在售的，都比较纠结:

1.品秀星樾，尾货，大户型仅剩三楼和四楼，楼层偏低，而且我担心腰线位置不好。

2.富力南驰，靠近广园，灰尘和噪音比较大，140的户型目前捂盘没售。

3.万科城市之光，据了解也是噪音和石化厂污染会严重一点。交通倒是很方便。

4.中冶，地理位置偏，交通不方便。离公司有点远，自驾30分钟。价格也偏高。

请广叔帮忙分析一下这个片区哪些楼盘比较适合我这种以改善为主的需求。

回答：你好。自住还是考虑通勤、交通、配套方面吧；品秀星樾可考虑的，楼层低了点；富力南驰如果能接受铁路线噪音的话也可考虑；城市之光可以考虑；逸璟台产品不错的，就是交通配套一般。你的情况，城市之光、富力南驰、品秀星樾、中冶逸璟台这样选吧

提问：广叔好，中山马鞍岛和广州南沙买房，哪个更有投资价值？

回答：你好。短期考虑马鞍岛，中长期考虑南沙

提问：广叔你好！我住解放北路靠近火车站 有一个老破小(属越秀区给两个孩读书），如果现在买二套房首付是几成？已经还清贷款。然后看了周边的楼盘都是买不起的 只有滘口那边的新世界凯粤湾勉强能凑首付 那个楼盘位置和潜力好不好呢？然后是三房还是四方更加好？谢谢！

回答：你好。已还清贷款，二套可以5成。新世界凯粤湾，次新，景观好，可以考虑的。建议买100平左右3房为主。自住4房也可。

提问：广叔，又麻烦你了，南沙星河东悦湾怎么样，有个110米的7楼行吗，南北通透，还有首筑花园的二楼，142米，但阳台有些遮挡，价格便宜，南北通透，我应该怎么选，哪个更有发展空间。谢谢

回答：你好。买星河东悦湾，首筑花园周围真是还很荒凉。

提问：广叔早上好！请问一下深圳回迁房的安全性怎么样？深圳龙岗区和大鹏新区哪个更值得投资？投资回报率常规来看大概是多少？你有什么建议？回迁房为什么是和前期开发商签约的？请您帮忙分析一下安全性和流程方面的情况。谢谢

回答：你好。回迁房一般是跟开发商签，需要全款。安全性方面没多大问题，主要是时间问题，全款资金利用率不高的问题。具体回报率看地段位置。

提问：你好广叔！惠州龙光城有一套别墅，深圳购置了麒麟公馆，小孩一岁多了，想要未来有一个比较好的学校较好离家近一点，不知道是卖可别墅在南山在投资一套小的学位房好还是博一下深圳扩容的红利继续持有龙光城别墅好呢？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。 买惠州较大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。 惠州房价眼看离深圳越来越远，未来想再置换深圳很难了。 建议出手惠州，置换南山。

提问：你好广叔，现在比较纠结一件事，谈了几年的男朋友，但是对方家里条件不怎样，买不起房，您觉得还有必要结婚吗？另外我自己还有点积蓄，要不要婚前先买套投资？

回答：说实话，回答这个问题挺难的。如果两个人相爱，你看好的对方，他是一个有能力有上进心的人，大可以婚后共同买房，一起还房贷，我认为这才是最牢靠的婚姻关系。但如果对方没有上进心能力也不够，那这就是爱情和现实，理想和面包的关系了。但通过这么多年我对周边人婚姻的观察，我认为因为房子而找对方结婚的，多多少少有些不靠谱。因为婚前买房是单方财产，婚后才是双方的。

因为如果一个女人婚前不买房，男的有房结婚了，那么可能你今生今世都很难有自己的房子了。一般男的全款买房的少，大部分是贷款买房，你结婚后，要花时间生育养孩子，这就减少你的薪资收入，剩下的钱，还要帮男人还贷款，即使不帮着还，他的工资还了贷款，你的工资就得补贴家用，哪里能攒下很多钱？很多城市，即使离婚后，没房的那一方再买房也算二套，要出6-8成的首付，那么高的首付，大部分人很难一时凑的出。

那女性怎么办？尽量推迟结婚年龄，尽量在婚前凑足首付买房，首付款尽量不要用彩礼，不然未来可能有麻烦，彩礼可以单存一张卡，用于你个人房的婚后还贷。有人说婚姻不要分的那么清，也有的说婚姻分的清楚，日子才好过。我认为，无论与否，如果有能力的话，女方一定要有自己的房子，这是对自己的保障，也是对自己家庭婚姻地位的保障。不受制于人，才能掌握自己的主动权，时代不一样了。

提问：你好广叔，今年娃读幼儿园，对于广叔说的有名额应该买限购区域还是没理解透，天河和老黄埔，是不是该优先选天河呀？老黄埔想想办法外地人也可以买的。如果是这样，以下三套房能麻烦您排个序嘛？谢谢！ 1、棠德花园的步梯9层复式朝西三房80平215万， 2、富力新村的一套步梯7楼南北通透三房约80方220万， 3、老黄埔金碧世纪花园的电梯小两房东南向65平225万。

回答：你好，总价200万出头，200-230万之间，在天河几乎没什么选择（楼梯楼除外），小朋友读幼儿园，那就是2-3岁，对学位的需求还不是很紧急，这种情况下，建议优选金碧世纪，次选富力新村，最后是棠德花苑 记住：园林社区、带电梯、品牌开发商、未来地铁增量，这几个维度下的选择，大概率跑赢市场

提问：你好广叔，广州上班，有购房资格，日常通勤是坐8号线，打算在8号沿线买套刚需自住房，老师有推荐的吗？

回答：你好， 以前的 8号线只开通了西延段首期，是一条存在于海珠区中的地铁线，直到2019年12月28日开通文化公园站，它才正式接入荔湾，而北延线的开通让8号线的总长延伸至约32公里，放大它的价值。 从北往南，8号线依次连接白云、荔湾、海珠三个区域，形成了一条人流量爆发的商业走廊。海珠区的琶洲商圈，广州塔商圈，北京路商圈，白云新城，8号线将成为既打通广州各区商贸圈，又成为人才聚焦的交通大动脉。不仅如此，未来住在8号线北延线附近，换乘一次地铁就可以通达广州各区，日常通勤不用担心拥堵，这样便捷的生活条件十分诱人。紧随其后的楼市也将借助地铁的优势大力发展，用不了多久，这里的楼市就将高涨。建议想上车的购房者可以看看石潭站附近的——建发&九龙仓·央玺，为数不多的洼地。项目位于8号线石潭站附近，可以通达广州新旧城区。同时这里还有集站-产-城融合的时尚创新产业区——广州时尚之都。对于自住人群，此项目也比较适合，硬件配置有便捷的轨交和成熟的生活配套，项目本身绿化环境也十分适宜居住。

提问：您好广叔！之前看了一个小盘项目，只有3栋楼，房价的话比较便宜，不知道买这种小盘项目对后面居住品质影不影响？

回答：你好，其实对于3栋楼的小项目，或者说不管几栋就是一些特别小的项目大概3万方以内的房产项目，需要记住一点，排名前列个小区的物业大概率会比较差，因为每个人的物业费不管定得有多高，整个小区的物业每个月的物业费的收入是很低的，所以想要提供很好的服务，一定是实现不了的，所以一般来说基本上1000套左右的小区，它的物业品质会比较好，哪怕单价再低，因为它的总量够，所以它可以保证足够的投入，而如果是小盘基本上只能维持到安保了。另外如果是小盘，小区一些基础配套以及绿化也不会做得特别好，居住品质分两块，一块室内和一块室外，小盘的硬伤对于购房者一定要考虑清楚室外品质这块。

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