上海楼市:90%的人都会踩到的买房误区,购房人要注意擦亮眼睛

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#上海#

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，新手小白，感觉周围好多人排名前列次买房就踩雷，想知道有哪些买房会遇到的误区，可以指导一下吗？

回答：买房其实存在一个很大的误区就是：买房看预期，看的就是未来建设。这里的误区在于，这个预期是否真的是真预期，还是开发商给人捏造的预期？这里提醒各位在买房的时候，下面这几思想一定要避开：

1、跟风走，不顾楼市转向。房价的跌涨有一定的规律，而市场一旦出现过热或过冷，就会调控，如果不加以了解就盲目买房很容易出现问题。

2、买房要全款。大多数人认为如果可以一次性付款绝不贷款，攒足够的钱买房，这是一个特别的理念错误。等你攒到足够的钱时又不够了。其实，购房一定程度要掌握窍门，根据自身情况来申请贷款，决定首付多少，月供多少。

3、根据舆论走向决定购房行为。很多时候，舆论观点或者诉求都只是角度不同，看法不同。要有自己的判断思维

4、远郊房与近郊房之间会有一定的价格差别，就可能会有人因为便宜而选择远郊房。但是他们只看便宜的价格，却没能考虑到房子的性价比。

提问：成哥好，家住杨浦8号线延吉中路这里，上班在陆家嘴，通勤1小时内，预算600万，不考虑学区，自住，考虑什么板块比较好，杨浦的话，五角场，鞍山，东外滩哪个未来发展好点？

回答：600要新一点的房子还挺难得，毕竟杨浦的房子，只要新一点都挺贵的。杨浦里东外滩>五角场>鞍山。这三个板块都不错，东外滩潜力较大，但你的预算估计不够，五角场配套好，买东西方便，鞍山有学区，就是破旧了一些。杨浦还可以考虑下黄兴路黄兴公园一带，那里2000以后的相对新一点的房子也比较适合你。另外，浦东这边可以考虑下森兰、金杨、金桥云桥路这一带，都挺适合你的。你这个预算买新一点的电梯房子，估计只能买到2房，但我还是建议买这种，不要买老破大。

具体的高价值楼盘，详见内部分享！

提问：成哥好！夫妻上海户口，名下无房，贷款算二套房，现金流650w，因为不住在国内，想入手纯投资性质的房产，如何规划比较好？工作收入主要在国外，所以基本想靠国内租金抵贷，考虑到新房限价和二手房的税费，目前只关注了新楼盘，是否合理？最近休假看过几个徐泾的房子，可惜都是尾盘选择的余地不大，而且像我们不在上海就比较难赶上好盘的开盘是吧？谢谢！

回答：上海不像南京和杭州，没有特别多的新房限价机会，而且你那么看重租金，不应该买新房，因为新房有交房晚，还有新交付小区集中出租导致租金偏低的问题，你实操一把就知道问题所在了。

另外新房开盘有时间窗口的问题。如果你想以租养贷的话，那你基本上的负债就不能太多，需要控制总价规模，控制在8、900万以内。大概只能买中环外的二手房， 其实这个总价段，上海的可选范围很大的。

提问：成哥好，请问浦东临港新城住宅潜力如何？目前上海市好像重点在发展，也在想办法建一些好的学校，不知道未来潜力如何，会是第二个张江吗?另外现在房价不断上涨，为啥还有很多经济不好的人要买房？

回答：1、现在临港新城入住率不是很高，但房子都十分抢手，临港新城现在那么多人关注，必定有他的特殊性。根据它未来规划来看临港新城将成为上海东南地区较具集聚力和发展活力的中等规模滨海城市，并依托上海洋山港成为辐射长三角的物流以及临港产业基地。发展还是有一定潜力的，但是要成为第二个张江还是有很大一段差距，相比之下青浦新城，松江新城更好

2、房产的金融属性在减弱但还未完全回归。目前进入的房产投资者都是散户，这些购房者大多都是经济条件不错，而且大多数都是以本地居民为主，也包括大量的本地拆迁户等，他们手里面有大量闲钱，放在手里也没用，其他的投资也不懂，因此，房产作为最稳妥的投资，肯定会入他们法眼。

房地产是最稳定和抗通胀的投资渠道。虽然目前很多城市的房价上涨并不高，根据数据显示，70个大中城市中，同比房价上涨超过20%的也就几个而已，大部分城市的房价上涨同比维持在10%以内，但就算是这样，也比其他的投资收益高，关键是稳定而且安全，尤其是一些二线城市，本身就是省会单核城市，房价自然得到更多人的青睐。

提问：成哥好，手上现金250w，想在浦西置业，较好是西南方向，自住投资兼顾的，小夫妻还没有孩子对学区无要求有较好，有什么板块户型推荐吗？谢谢。

回答：250万首付的话，可以买到600万左右的房子，相当不错了。建议优先考虑大虹桥，17号线附近，未来13号线延伸段，还有9号线附近都可以考虑，比如华漕、徐泾、九亭、江桥、南翔、泗泾、七宝、古美都是不错的。注意买的时候尽量不要买2005年以前的房子，房龄优先、地铁优先，具体怎么选，需要结合你的口味以及上班通勤时间再来做判断了。

提问：成哥好，二线城市江景房要比附近不靠江楼盘贵很多，而且位置比较偏，只是靠江这个卖点，就贵2000多，请问值得买吗？

回答：很多楼盘都是打着江景房的的名号，来吸引客户，其实江景房也是有划分好坏的，如果碰到有江景房名号的楼盘，建议去实地看房的时候试试江景的视野。购房时切忌为一片江水或海水或湖山或小山丘所迷惑，因为到时候开发商做不做还另说，效果图再漂亮，楼盘周边的道路，大河都不是开发商能搞定的，那是市政。

提问：成哥好，请问一些二线城市没有地段价格差是为什么？中心城区和高铁之类的新城价格差不多。上海在城市的发展过程中有过类似的情况吗？

回答：一般是二线城市房子价值没有得到发现，也就是说房子作为一个投资品的价值没有得到充分体现的时候，二线城市地段差就不明显。这种城市一般二线市场也不发达。房子主要是用于居住的消费品，而不是金融投资品。比如西安、长沙，内外的价差都不明显。

上海的房子，很早就市场化了，所以2000年以后上海房价就有价差了，内环内和内环外还是差得挺多的，特别值上虽然只差几千一平米，但是比价上可能就是一二倍的差距。地段永远要用发展的眼光去看。

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