地产内参 | 限跌令“尺度”越来越大,物管收并购转变风向

焦点研究院 · 房地产行业内部参考报告（第40、41周）

监测时间：10月1日至10月14日

宏观政策

1

央行、银保监会联合发布通知，宣布阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限；

央行宣布自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点；

财政部也发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，对居民换购住房缴纳的个人所得税予以退税优惠。

（详见附注1）

焦点研究院：金融监管部门对楼市刺激再出“组合拳”，包含降低个人消费信贷成本及税务优惠。此前一系列“保交房”措施逐步开始扭转市场情绪，而在资金方面的放宽政策则有助于购房预期的实现。目前商品房销售还处于筑底过程中，此类“托市”政策均以支持“房住”为目标，而且坚持以“不炒”为底线。

2

监管部门：年内六大行至少要增加6000亿元房地产融资。

（详见附注2）

焦点研究院：本次资金宽松的对象包含企业和居民，是向供给端和需求端同时提供资金。结合此前中债增信支持房企发债的一系列动向，促进房企流动性回暖的目的性很明确。不过，近期国资房企及民企在融资端表现两极分化，预计6000亿支持也将呈现此前的分配比例。

3

贵州省：鼓励机关、企事业单位职工开展商品房团购。

（详见附注3）

焦点研究院：继杭州、中山等超20城发布“团购买房”政策后，贵州省成为排名前列推行类似政策的省。尽管年内房地产促销不断，贵州省仍面临商品房销售的大幅下滑。团购政策可以让机关单位起到一定示范作用，但对楼市的实际刺激效果仍需观察。此外，团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围，意味着限跌令对这些单位有定向放宽。

企业经营

1

今年以来，与房地产行业强相关的物管板块估值出现集体回调。9月29日，年内港股较大IPO万物云登陆港交所，但上市首日即破发；

碧桂园服务：中标天津、咸阳、庆阳、呼和浩特等地8个项目

（详见附注4）

焦点研究院：物管企业估值回归理性，大规模收并购的时代已经过去。以碧桂园服务为例， 2021年大规模收并购已经踩下“刹车”，碧桂园服务对项目的研判更加精细，本次中标项目不乏重点保护历史风貌建筑项目、医疗辅助服务项目及物流项目。

土地市场

1

10月10日，广州完成第三批集中供地。

（详见附注5）

焦点研究院：1、从溢价情况来看，本批次较上批次下滑5.6个百分点，主要是由于本批次地块供应质量下降，仅有部分热门地块，上批次供应量少质优。2、拿地企业多为本土国资，大型央企拿地数量较少，民营企业无一拿地，托底特征明显（15宗地块11宗被城投竞得）。3.热门地块，高总价地块多被大型央企竞得，反映出了大型央企资金充裕，开发经验丰富。

附注1：

9月29日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会联合发布通知，宣布阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。对于2022年6～8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，央行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

9月30日，央行又宣布自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6％和3.1％。这是央行时隔7年首次下调这一利率。为落实相关政策，据不完全统计，近日，湖南、安徽、海南、吉林、哈尔滨、杭州、成都、济南、昆明、郑州、南宁、石家庄、无锡、天水、泸州、襄阳、宜昌等多地已发布相关通告。事实上，即便地方有关部门没有专门发布通知，自今年10月1日起，这一政策也已开始执行。

9月30日，财政部也发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，对居民换购住房缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

附注2：

近日，有消息称9月底有多家银行传达监管部门通知，要求各地分行加大对房地产融资的支持力度。具体指标是要求每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。目前包含中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行、交通银行等6家国有银行均传达了监管要求。

附注3：

10月10日，贵州省人民政府办公厅印发《贵州省推动复工复产复市促进经济恢复提振行动方案》。在促进房地产市场健康发展方面，严格落实“一楼一策”处置方案，全力争取国家房地产专项借款支持，推进已售、逾期、难交付的住宅项目加快建设交付。实施更大力度的住房公积金阶段性支持政策，加强已出台政策的优化落实，有力引导购房消费。鼓励机关、企事业单位职工开展商品房团购，团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

附注4：

10月12日，据碧桂园服务披露，该公司共中标天津、咸阳、庆阳、呼和浩特等地8个项目。其中包括3个住宅项目，分别为天津市润淼佳苑、咸阳市壹品兰轩及庆阳市御景豪庭；另有天津市重点保护历史风貌建筑原老九章绸缎庄项目，医疗辅助服务项目天津市第四中心医院，唯品会邯郸物流业项目，呼和浩特市第二职业中专学校项目，以及渤海银行呼和浩特分行项目。

附注5：

10月10日，广州完成第三批集中供地，本批次合计共20宗宅地出让，两宗取消交易三宗发生流拍，15宗成交地块的总出让面积约190.6万平方米，总建筑面积约353.1万平方米，成交地块仅有两宗溢价成交，剩余13宗均底价成交，整体溢价率为0.5%。