地产内参 | 决策层频频释放吹暖风,长沙土拍品质住房出新意

一、宏观政策：

1、决策层释放多个政策改善信号（详见附注1）。

焦点研究院：从上周郭主席“泡沫化根本扭转”的表态到两会政府工作报告为房地产定调并重提商品房，可以看到从决策层视角下，在当期经济环境下，需要凸显房地产快速投资拉动的属性，同时也要维持长期稳定。目前房地产较大问题在于风险暴露和因此带来的信心缺失，对此决策层提出的解决办法有：1、因城施策：各地依据自身情况在合适的时间用合适的方式刺激需求；2、因人施策：从政策、金融角度支持新市民的合理住房需求，这类人群根据以往政策在购房资格上可能存在一定问题。随着两会定调“支持合理住房需求”后，各地方政策支持将不仅限于三四线，其他城市政策落地也将形成实质性突破。

2、3月4日，河北省唐山市出台购房新政，其中，购买二星级及以上绿色建筑标准的新建被动式超低能耗自住住宅的，贷款额度上浮20%，较高贷款额度为96万元。

焦点研究院：近期多省市出台贷款优惠政策，此次唐山别出心裁的将绿色建筑标准和贷款优惠相结合，其落地意义有二：1、将购买绿建获得贷款优惠实际落地，成为政策规范，有利于推动绿色建筑发展；2、明确优惠力度和金额，成为其他城市参照系，更利于因城施策做出自己城市标准。

二、企业经营：

1、本周，焦点研究院对房企2月融资进行了数据梳理及分析。1-2月房企总融资规模仅1537.9亿元，同比骤降61.6%，但相较于1月同比65.5%的降幅有略微收窄。

焦点研究院：2022年1-2月房企融资规模同比依旧处于低位，但考虑到2月包含农历新年假期交易日较少，且累计融资规模同比降幅在逐渐收窄，因此整体融资情况相较1月仍有所改善。各渠道中仅境内债依旧能维持正常发行，其余均大幅下降。资产证券化产品中，以保障房和购房尾款为资产包符合决策层提出的“三稳政策”的长期基调，今后仍有发行潜力和空间。

2、3月7日，思为科技宣布完成数亿元人民币C轮融资，由招商局创投、火山石投资领投，同创伟业跟投，成为房地产营销类SaaS赛道较大单笔融资。

焦点研究院：房地产行业正在进行杠杆红利向管理红利转型的关键时机，其中数字化营销是地产提升管理效率加快销售回款的重要渠道。思为科技是一家专注于房地产营销数字化升级的SaaS服务商。招商局的提前布局，正是看中了该赛道未来的广阔前景和需求潜力。

3、3月10日，SOHO中国称，该公司将以七折价格销售3.2万平米京沪两地的优质物业。

焦点研究院：2020年3月开始，SOHO中国接连与黑石、高瓴资本等接触，寻求公司私有化路径，但价格逐步降低，交易也均以失败告终。本次不管是7折转手56套项目，涵盖银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场等坐落在京沪核心地段的各业态优质资产，这些资产租金回报稳定，投资性价比极高，还是此次项目出售的佣金奖金比例提高到交易额的4%，都显示出潘石屹“卖楼”的急迫。这与SOHO中国2021年盈利不佳，负债高于同行有关。

三、土地市场：

1、3月10日，长沙2022年排名前列批集中供地正式挂牌，今年首次集中供地共挂牌22宗国有建设用地，总面积119.23公顷，总起始价169.54亿元。

焦点研究院：本批次供地较以往增加了中心城区优质地块，面积较小，投入资金较少，开发较快，限制性条件减少。同时，调低了商住用地的商业用地占比。整体供应增加了住宅用地占比，纯住宅用地有10宗。此外部分地块实行“根据开发品质等因素进行价格监制”的出让政策，这属于对于品质住房的另一种新的尝试。

2、3月10日，重庆市公共资源交易中心发布国有建设用地使用权公开出让公告，共13宗地亮相，土地面积共计约1361亩，起始出让总价约94亿元。

焦点研究院：本次地块供应数量较少，但是位于核心区域的地块较多，周边配套设施成熟。重庆也采用年度4次供地的供应计划，部分地块付款周期也有3个月，最长延长至一年，活跃土拍市场意图明显。

本周焦点研究院重点报告一览：

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融资月报

并购债风行建发4笔募资25.3亿，远洋龙湖2月偿债位居前列

文旅月报

“三亿人上冰雪”从愿景变为现实，春节夜间消费额同比增长27%动能尽显（2022年2月上）

附注：

1、3月2日，国新办发布会上，银保监会主席郭树清提出，“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”；

3月4日，银保监会、中国人民银行印发《关于加强新市民金融服务工作的通知》，其中提出“合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度”；

3月5日，政府工作报告重申“房住不炒”，并首次提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。