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01

直击楼盘疑虑

1、项目位于位于黄金口地铁站，靠近四环线，周边生活配套较少，主要为产业园区、东风汽车厂区等，还有很多地块处于待开发状态。不过有一个好处是，远离了购房者最介意的两大山。

万科金域光年位于黄金口附近，与三环线直线距离约2公里，与四环线直线距离约1公里。这里以产业园为主，住宅不多。

从航拍图可以看到，大多为低矮的建筑，高层建筑并不多，还有很多待开发地块。

因此，这个板块的生活配套是比较一般的，未来发展也需要比较长的时间。

不过，这里并不因为处于三环外而比不上三环内的楼盘，反而三环内因为两座大山，很多购房者一直非常介意。万科金域光年正因为处于三环外，远离了三环内的不利因素，相对来说购房者的接受度还高一点。

2、整个地块狭长型，楼栋一字排开，南北纵向比较长，园林绿化难以发挥，少量楼栋朝向不是很正。

万科金域光年的地块比较狭长，除了园林景观不好发挥，最北边的楼栋距离地铁站接近1km，步行回家的距离相对也比较远。

3、价格方面，预估房价可能在1.4万/平，且带装修。

万科从来都是带装修销售，与西边楼盘对比，一街之隔即是蔡甸区，蔡甸的最高价在1.3万/平左右，没有可比性；与东边楼盘对比，跨进三环后，保利星河九洲最低毛坯11500元/平，当代万国城ΜΟΜΛ带装修15941元/㎡，靠近二环的保利庭瑞阅江台1.7万/㎡，万科新世界翡翠滨江起价稍微高点。

所以万科金域光年如果1.4元/㎡左右的话，相对来说还是比较合理的。

与周边二手房价格对比，小区很少，新一点的恒大绿洲1.2万/平，但属于蔡甸区，当代的1.4万相对有参考性一点。

楼盘优势：

1、万科品牌优势，口碑好，另外万科都是带装修销售，质量比较统一，买万科的精装修确实是省心省力；

2、正地铁口，小区未来出门就是地铁，公共交通出行方便。这个地块本来就是地铁集团拿下的，万科后期入股，共同打造TOD小区；

3、产品设计很不错，面积段非常刚需，整个小区只有建面约91和107平两个户型，且都是三房产品，非常适合刚需购房者；

4、大概率会走高性价比的流量路线。万科金域光年的面积段+放风价的搭配，像极了万科光澜道。万科光澜道也是正地铁盘，只有两个刚需面积段，价格优势极大，因此一次能卖1000多套。万科金域光年同样的地铁口+刚需面积段，放风价也不高，如果最后的成交价真有优势，很可能卖成爆款，变成流量盘。

02

房源：纯新盘，即将首开

现阶段销售分析

一： 加推房源如下：

万科金域光年一共15栋住宅，其中1-14号楼为商品住宅，15号楼为公租房。预计首开12、13号楼，12号楼为2个单元，13号楼为1个单元，均为2梯4户，连廊结构，两部电梯分离设计。

楼栋高度如下：

1#25F，2#20/25F，3#32F，4#25F，5#26/32F，6#26F，7#26F，8#26F，9#26F，10#32F，11#28F，12#27/34F，13#34F，14#34/27F

前面提到过，只有2个户型，建面约91平和建面约107平，均带装修销售。

户型图如下：

A户型建面约91㎡三房两厅一卫：连廊中间户，户型比较方正，三开间朝南，主卧和南向次卧均带飘窗，没有像市面上多见的客厅阳台连通次卧阳台。不足之处就是，只有一个卫生间。

B户型建面约107㎡三房两厅两卫：南北通透的边户，大阳台，连接客厅和卧室，三个房间分布在全房的三个角，私密性较好。不足之处，进深太长，会导致餐厅有玄关处采光一般，动静分区一般。

万科金域光年为精装修交付，目前已知的装修包括电子门锁、客厅地砖、智能门锁，厨房配备的方太三件套等。万科的品质值得信赖，装修质量普通不错。

项目实景图如下：

二：楼盘整体数据

从公示平面图上可以看出，项目共分三期，其中住宅北部为一期、南部为二期，中小学为一期。

根据规划，该项目总占地面积约10.4万方，总建面约40.4万方，计容总建面约26.1万方，其中住宅总建面约24.1万方，容积率约2.5，绿地率约30%，总户数约2535户（含商品房2329户，公租房206户），停车位共4750个（含约2000个公共停车位），商品房车位比约1:1，商品房户均面积约98.3平。

经济数据指标

项目效果图

学校效果图

动线分析

关于拿地：

2020年12月31日，汉阳黄金口车辆段P（2020）180号地块底价被地铁集团以10.5亿元拿下，总体量约26万方，住宅约25万方，需配建九年一贯制学校，楼面价约4027.6元/平。

2021年9月19日，万科成功加入，入股占50%。

03

区位交通配套:正地铁口，配套一般

1、区位

大区位上，万科金域光年位于汉阳区，快活岭以东，永丰环路以南，董家店路以西，富源路以北，4号线黄金口站正地铁口。前面写过，距离三环线约2公里，距离四环线约1公里。

微观区位

北边是绿化带、永丰环路、汉蔡高速；

东边是4号线黄金口车辆段、董家店路、东风岚图汽车产业园；

南边是富源路、地铁4号线黄金口站、董都华庭小区；

西边是快活岭路、规划住宅用地等。

规划图如下，不过在规划图看到的地块不是黄色的住宅用地，而是灰色的公共设施用地。主要因为它是黄金口车辆段综合开发项目，和同属大汉阳的地铁盛观尚城一样，也是这种颜色。

周边城市界面

项目最近的小区董都华廷

区位点评：前期写过区位，现状态以产业为主，待开发地块较多，生活氛围一般，不过好在远离了三环内的不利因素，也算是比较不错的。

2、交通

自驾方面：往东可走三环，往西可走四环，快速路出往非常方便。项目北面是汉蔡高速，也可以较快上下。另外，往南有主干道汉阳大道，这条主干道可直通钟家村，也是比较方便的。

地铁方面：项目门口即是4号线黄金口站，在售楼部就能看到站台。不过这段以高架为主，可能会有噪音影响。

交通点评：不管是自驾出行，还是地铁出行，都还挺方便的。

3、配套

商业配套：项目的商业配套是比较匮乏的，仅南面一个小区有社区商业。往西到王家湾，只有4站地铁，还是比较方便的；如果走三环，也能到经开永旺；

教育配套：自带的教育配套是项目一大优势，包揽了12年基础教育。一所9班幼儿园和9年一贯制的中小学，优先对口业主，基本可实现在家门口上学。另外，片区对口的学校还有钟家村小学快活岭分校、永丰中学等，但是距离都有点远。