以租换房、多孩多房,房贷降息,各大城市“花式松绑”能否挽回购房者的信心?
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家住北京朝阳的上层君，战术性居家了。
本想着“闭关修炼”几天，无奈于全国楼市组团“开火”，救市政策的新闻一个接着一个。
就在昨天，连央行都坐不住了！继4月降准以来再次宣布，首套房按揭利率重回4.4%低位！
在往期【央行降准，谈不上救市】的文章中，上层君曾分析过国内楼市政策调控的未来走向。
目前的楼市，房地产经济形势已经非常明朗，楼市松绑已成共识。
时局动荡，疫情要防、经济要稳。房地产“夜壶”再次被扯出，一场全国范围内的救市行动正在展开。
从早前的松绑限购、限售、限贷，到购房补贴、降首付、降准降息，升级到如今的“以租换房”、“以房催生”......
这就好比是将过去调控的“外衣”一件件脱掉。每脱一件，还要试探一下观众反应如何，为的就是让场子热起来。
“因城施策”等同于让大家freestyle。底牌就只有这么多，常规打法行不通，一些城市就只能出奇招、下猛药。
2022楼市“松绑”政策，到底能有多灵活？
5月9日，扬州市住建局发布了5条救市令。其中一条规定，大专以上学历的人才和二胎及以上的家庭，在市区购房不再受限购政策约束。
在此之前，虽然有不少城市支持多胎家庭可以多买一套房，比如江苏无锡，但像扬州如此直球的，还是排名前列次。
扬州之所以会率先亮出“以房催生”这张牌，一方面是想解决城市人口流失的压力，另一方面是想刺激买房需求。
看似是想“一箭双雕”，可冷静一想，买房子和生孩子在本质上都需要大量的资金投入。
房子是大额消费，孩子是持续消费。对于普通家庭来说，但凡是一座山都压得喘不过气，如今再上杠杆？莫不是扬州住建局也觉得，“我不上清华是因为我不喜欢？”
长沙，一个让无数炒房团闻风丧胆、来去无门的城市，在过去房价飙升的10多年里，唯有它做到了独善其身。
5月11日，长沙发布楼市新政策：鼓励业主把存量房用作租赁房，且供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数。
短短200几个字，优质诠释了什么叫做“天花板”级别的施政水平。
首先，在全国救市的这个时间点，长沙的新政策无疑可以盘活市场上大量的空置房屋。
4月29日，长沙发生的“自建房倒塌”事件，导致50余人遇难，举国震惊。目前，要彻查自建房的安全隐患，大量的租客被赶走，小区房租一夜暴涨。
而新政策的发布，显然可以让很多空置房屋被丢到市场出租，不仅可以很好地压制小区房租，捎带脚还完成了城市租赁住房的指标。
第二，租客利益的安全少有。新政之下，房东被要求与政府签订10年协议后，才能继续买房。未来，房主赶走租客事件将会大幅度减少。
第三，目前长沙的限购已经名存实亡。对改善人群来说，可以更好地置换，有房群体得到了一定程度的财富增值。
第四，租房平台未来将由政府搭建，租赁市场拨乱反正。
第五，改善大户型产品变成抢手货，带动税收，开发商自然也愿意拿地了，城市土地被盘活。
最后，顺理成章地压制了小户型的价格。
这“一石六鸟”的政策变化，让长沙总计释放购房需求39125人，其中短期新增需求16992人，中期新增需求22133人。
长沙新政，无疑为优化房地产调控与推行“租购并举”提供了新的解题思路。值得一些楼市下行、限购政策仍有空间的二线城市借鉴经验。
曾经的限购“模范生”，一旦开闸放水，颇有一石激起千层浪之势。
不过，长沙的政策也不是没有隐患在其中。有不少刚需购房者担心，放松限购，势必会给炒房客提供操作空间，长沙恐会陷入房价暴涨。
这种担忧并不是不存在，毕竟长沙的房价相对于其他同等量级的城市来说依然有上升空间，未来势必迎来一个窗口期。但在今天这个市场环境，炒房客能有多少信心挺进长沙？答案显而易见。
5月14日凌晨，东莞出台“莞7条”。其中包括进一步放宽多孩家庭购房，二孩以上的家庭，可以新增购买一套商品住房，同时取证2年之后，就可以售卖。
刚刚经历了“4·28新政”整顿，东莞4月份新房、二手房已经基本完成触底回升，但却仍然面临“有价无市”的尴尬局面。
地方政府急需第二轮松绑来刺激需求。此次发布的政策力度较大且措施也较多，特别是增值税免征期从5年调回2年，可支持改善性购房需求，激活市场交易。
目前沈阳、无锡等城市也在此细则上进行了调整；新房限售期调整为2年，贯彻了房住不炒大基调，严防市场短炒。
同样给多孩家庭开绿灯的，还有南京。
5月13日晚，南京正式官宣，二孩及以上家庭，可购买第三套房。
据统计，本次南京放宽本地二孩及以上家庭购房资格的举动，是近35天以来南京房地产市场第六次“松绑”楼市。
两大万亿级城市相继岀手，默契十足地打定了“孩子”的主意。有网友忍不住调侃：“饭都吃不起了，你又给我一个大碗？”、“麻烦生孩子买房打五折的时候再喊我！”。
不管怎么松绑，对刚需来说都是隔靴搔痒。首付降了，房价还在那里，只不过是欠银行的钱又多了而已。这就好比是，买豪宅送给你1000块钱的优惠券，解决不了根本问题。
不过此番针对2孩政策的调整，理论上确实有利于去库存的。毕竟，能生得起二孩的人，家庭购买力确实要强很多。
“孩子们”忙于救市，“央妈”岂能坐以待毙。
就在昨天，人民银行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，首套房贷利率有望重回“4时代”！
这意味着，房地产刺激政策的天花板被打开了。
据测算，“按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。”
不过需要大家注意的是，这个政策只涉及新增贷款，存量的不动，已经买了房的朋友们只能等LPR自己降了。
总结一下就是，央行给还没买房的朋友们“定向降息”了。
前脚刚买了房子的朋友，齐声喊冤！
上层君奉劝各位，一定要保持乐观的购房心态。相信在今天这个市场环境下，您能拿得出首付自愿购房，也必然不差那2万块钱。
而那些还没有买房的人，面对政策放宽、利好空间，则更要耐得住性子。毕竟，大招还没有放出来。
中国家庭70%的财富都在房地产上，房地产的泡泡的确不能戳破。至少目前这个阶段，房地产依然会扮演好“救火队长”的角色。
只是，目前的居民杠杆已经接近极限了，房地产对经济的贡献在过去几年房价不断上涨中明显透支。
这也是为何，以往“一紧一松”效果立竿见影，而到了今天却行不通。
道理很简单，因为居民收入与高房价的根本矛盾没有得到解决。
受经济环境、疫情等不确定因素影响，居民手里的钱少之又少。“房住不炒”叠加二手房指导价，高额的房地产税把大家对楼市的预期彻底粉碎掉了。
最终导致，有能力的没有预期，没有需求，有需求的，购买力与房价脱节。
2022年是非常关键的一年，君子不立危墙之下。不管是当下还是未来，奉劝各位，不要妄想和趋势、行业周期去对赌实现套利。
那么，现在是否是买房子的好时机？
我只能说，一切对于房子的需求，都要建立在“货到付款，现房为王”的基础之上。
如果只是为了总价低、急着上车，那么未来就只有坐在大House里哭的份儿。
文章最后，附上今年全国城市不同程度松绑政策的城市，可以对号入座一下。也在留言区踊跃发言，讲一讲你所在的城市实施了哪些“花式”松绑政策，以及政策放宽后，你会考虑买房吗？
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