慢周转也有春天

原创 房小评 中国房评报道 2022-01-17 09:32

最近，一位朋友来咨询房小评：XX房企怎么了？我们买了他家的楼盘，突然停工了。

房小评一听，这家房企前阵子大裁员，估计资金状况很紧张。答复之后，忙问：这个楼盘有没有合作方可以支撑楼盘继续开发？

结果合作方是另一家已经明确爆雷的房企……

房小评安慰他：政府会管的，现在楼盘都要“保交付”。

这位朋友不能理解：那么多房款都交了，为什么楼盘会没钱施工？

房小评只能用最简单的话解释：你交的钱已经买了别的地或者还贷款，而别人交的钱收不上来。就像开了太多锅，盖子不够用。

朋友更不懂了：为什么不能一口锅一个盖子地好好做？

这个问题，房地产业内的朋友都明白。因为这么“老实”的企业，上不了规模，而过去很长一段时间，银行、金融机构给予房地产企业授信、贷款等各种关键环节，都是以规模为主要标准。不追求规模就等于放弃金融红利，以及后续的土地红利等等。

经过这一轮房地产供给侧改革，预售资金监管收紧，房地产终于向一口锅一个盖子的模式慢慢演进。随着新房销售规模触顶，经营模式转变，一位龙头公募基金经理预测，有60%-70%的开发商会在五年之内逐步退出市场。

由此可见，一味追求高周转的大房企可能面临刹车，反而是坚持一锅一盖的小房企受到的影响很小，有着可持续的发展模式。

北三环新盘北京书院的开发商，初心控股集团旗下子公司远洋一品房地产开发有限公司可以作为一个借鉴。

北京书院建设初期，大部分使用自有资金，保证了建设的规模与速度，同时能够更好地专注于品质打磨。听过，开发商还有储备用地，但是要等北京书院全部销售完才会启动开发下一块土地，开发商的目的是专注打造每一个项目，全力呈现出较好的作品。

在全行业“保交付”的时候，北京书院没有压力。因为项目2017年就开始投入建设，等到封顶才开始销售。首批推出的一百多套房源，三个月售罄，去年大部分业主已经入住。

2022年1月，北京书院推出最后80套现房产品，即买即住，产品为67-139平米的一居到三居，单价约15万元/平米。

因为杠杆率低，融资收紧、预售资金监管收紧，对这家企业影响不大。企业安全，业主权益才有保障，不用担心停工、爆雷、减配。

北京书院的做法，无意中暗合了未来北京楼市的趋势。2022年北京排名前列批次集中供地，有半数地块竞现房销售。

北京书院就接近于这一模式。这种不追求速度，一次做好一个产品的审慎模式，使得这个项目的关键点不在开盘销售，卖完就走，而是长期投入，长远关注，长久运营。慢周转使之具备更优质的居住文化氛围和社区价值的生长性。

—“挑”业主的小区—

北京书院是稀缺的北三环新盘，距离最近的地铁站只有约300米，总共只有216套房，不愁卖。

所以，这个项目的售楼处上演了一个奇观：开发商反向挑选业主。

每一位签约的买房人同时还需要签署一份业主公约，给业主的规定内容包括：将社区的每一位成员，当作亲人、家人、邻居尊重。包括对待物业服务人员也要平等礼貌，不能抱有“我用千万买房，你就必须......”的态度。

有意思的是，北京书院项目还出了一幅对联，上联：修心和家融天下，请业主对出下联，以此促进文化交流与共鸣。

起初，很多人不理解这种做法：哪有做生意的抬高门槛往外赶客？但开发商坚持如此。

设置买房门槛的目的，是为北京书院筛选业主，希望小区的居住者不仅具有经济实力，同时还具有文化素养和道德修养。

经过筛选，北京书院一期业主主要来自科研单位、医院、教育行业等等，这类人群更符合也更喜欢北京书院这种具有文化底蕴的居住氛围，可谓是一拍即合。

这批业主无形中在项目形成了高素质文化圈层，业主之间也通过邻里关系加强互动，互相充实人脉资源。对于生活中不懂的盲区，邻居更专业，社区搭建的平台使邻里之间交流、咨询更加便利。这是北京书院具备的长远隐形价值。

一些当初不理解业主公约的一期业主，住进来之后，反而也希望北京书院通过业主公约更严格地“挑选”二期业主，希望未来的邻居更好、更优。

北京书院，正如其名。项目售楼处打造了邻礼书咖，倡导阅读，业主公约中也鼓励业主将收藏的图书互相借阅，小区会不定时举办“读书分享会”等各项文化活动，促进友邻之间的文化交流，不断加强文化氛围。

此外，很多一期业主最近才发现，项目居然进入了人大附中朝阳学校和人大附中朝阳学校小学部的划片，孩子在中小学阶段有机会进入名校就读。同时，小学也可以就读对外经贸大学附属小学，为业主提供多重选择。

在“双减”背景下，这样一个名校环伺的小区环境和高学历、高素质、热爱文化交流的社区氛围，对孩子成长的助益，是潜移默化的。

“百万买房，千万买邻”，在北京书院是真正落到实处。

经过一年多的工作，项目的置业顾问渐渐理解了北京书院对于睦邻关系和文化氛围如此重视的原因。

开发商看重的不是现在的销售，而是楼盘的未来。

—耐心、精心、细心打磨产品—

北京书院有充足的时间和资金雕琢项目，在选材、设计、细节和产品打造上，做了很多在房地产行业看来太耗精力和成本的事。

比如选材，经常是董事长亲自带队，和各部门高管与供应商直接谈，亲自盯着材料到位。避免大型房企采购部门可能出现的吃回扣现象，确保材料品质。像水泥，就是住总集团直采。

在地基这样买房人平时关注不到的地方，北京书院的CFG桩数量高于标准数量的1.4倍以上。当施工单位拿到建筑图纸的时候，还以为被设计院忽悠了，因为这用料是盖写字楼的标准，了解后才知道，这是开发商按写字楼的强度特殊要求设计的。

同样，北京书院的门和窗拥有自主知识产权，项目团队提出需求，亲自设计与品牌合作定制。

最吸睛的那扇320斤梵蒂斯大门，防火防盗防暴，防盗级别为国家甲级，欧标三级。梵蒂斯这个品牌可是迪拜金库门的指定供应商。

如今市面上的防盗门，大部分在专业开锁技术下，坚持不到十分钟就可以被打开。

北京书院这款门有几个优点，一是指纹解锁不会留下指纹痕迹，高清指纹膜也没有用武之地，业主不用担心指纹被盗用。二是使用KFV智能马达锁，15个锁点，暴力拆除需要半小时以上，技术开锁需要270分钟以上。 

有高管家中使用了北京书院同款门和锁芯，因为意外被关在家门外，厂商的工作人员连夜上门开锁，居然用了三个多小时才成功开门，安全感十足。

这扇装甲门，总共由五层构成，内里是金属材质，技术硬核。但是饰面材料又是铝水浇注而成，纯手工倒模，呈现出一种带有自然纹理的皮革感，视觉和触感都很温暖，适合用于迎接业主归家。

北京书院的窗户也与目前市面上常见的所有新盘都不同。

项目与德国墨瑟“MOSER”品牌合作，专为北京书院项目定制铝包木型窗。

北京书院是附近400米内较高的建筑，俯瞰城市景观是居住在这里的一大乐趣，所以窗户上设计了很多可以凭窗远眺的扶手。这些扶手内层用的是美国进口优质白橡木集成材，结构牢固，使用年限长，价格也比红橡木贵20%。

窗户本身采用超白玻三层双low-e全钢化玻璃，内侧一层的钢化玻璃可以火烧1小时不损坏。

整扇窗户具有保温隔热，降低噪音，防光污染和对视的功效，能阻挡绝大部分的紫外线进入室内，几乎完全隔绝噪音。

北京书院打造产品的风格就是内里硬核，外在创新。就像售楼处的书架，全部用红木材质，但款式又是定制的现代简约款，不留心真的很难发现随便一个书架都价格不菲。

北京书院还开创了一个新词汇“飞树”。北京冬天的园林大多是凋谢寥落的，即便是豪宅也很难幸免。

为了让业主在冬天也能欣赏到美景，项目使用了可移动的植物景观。冬天会将一批植物迁移走，将腊梅等冬季盛开的花木移入，等到春夏又更换一批，使园区景观始终保持赏心悦目。

从上面这些案例中投入的资金和精力，就可以看到北京书院对细节的认真，不仅关注“卖相”，更关注持久的品质。

—宁愿亏损的服务—

一座社区的长远价值，不仅受业主圈层、产品品质的影响，物业服务品质亦是重要因素。这也是北京书院租金比周边楼盘贵的原因，预计未来二手房售价也将会更高。

北京书院原本准备通过竞标引入其他成熟物业服务公司，但将要求提出之后，其他物业服务无法达到标准，价格还要高很多。

最终，项目决定自己组建物业服务团队“邻礼物业”，给业主优质服务，但价格比市面上便宜超过一半。

目前，北京书院的物业服务每年都是亏损的。

北京书院的服务特点，是建立“礼长服务模式”365天全时服务，每一层都配有专人提供1对1服务。

当业主家中出现紧急情况时，物业可以提供临时帮助服务，排名前列时间帮助业主解决问题。

如果业主没空做饭，那么北京书院的员工食堂欢迎业主用餐。如果需要在家中宴请亲朋，私厨家宴服务也可以随时就位。

当然，这些服务的前提是业主的确有实际需求。“邻礼物业”不会予取予求。

简单来说，如果业主因为懒得下楼想要物业帮忙拿快递，那很可能会被物业拒绝。

据了解，项目在1层会专门空出几套房间作为功能用房，未来配有卫生服务站、客服中心、代管物品、宠物代管等服务，满足业主生活上的需求。

此外，北京书院在仅仅一栋住宅楼的小区内，设置了200多个摄像头实现无死角监控，再加上机器人巡逻等科技辅助，通过全天候安防工作，确保业主居家生活的安全。

北京书院，演示了一个踏实的房地产项目运作的样子。不用太多杠杆，不追求速度，先把产品做好，再关注持久的服务，营造独特的社区文化氛围，由此凝聚一群志同道合的人。这些工作，又会反哺项目本身的价值，使之成为具有生长性的社区。

抓住房地产交易根本的品质和服务，这样不论行业大环境如何变化，这个楼盘本身都是有定力的。

对于一些房企来说，现在是房地产的冬天，但对于慢周转的北京书院来说，无所谓春天冬天，都是一样的。甚至，在很多买房人为交付担忧的时候，已经现房呈现的北京书院，恰好是在春天。