朱桔榕掌舵合生第二年的成绩单 | 深读

合生创展董事局主席 朱桔榕

作者 | 薇安

出品 | 焦点财经

受市场环境影响，2021年屡次以“接盘侠”身份高调出现在外界眼中的合生创展集团（0754.HK），同样未能完成既定的销售目标。

据合生创展1月6日披露，2021全年，公司的总合约销售额为422.99亿元，相比2020年同期的358.34亿元上升21.51%。即便如此，这一表现仍较其此前定下的500亿元销售目标，落后了近80亿元。

据中指院统计，2021年度，共有158家房企跻身百亿销售阵营，销售额平均增速为4.2%，其中300亿至500亿规模的房企销售额平均增速为15.3%。由此观之，即便销售目标未完成，合生创展超20%的销售增速仍在行业前列。

梳理可知，在房企销售规模陡降的2021年10月，合生反而录得了不错的销售表现，单月销售额为61.36亿元，同比增长76.78%。这也是其年内单月销量较高的一个月。

这在一定程度上受到了合生产品供应结构的影响。随着合生霄云路8号、合生缦云、金茂府二期等中高档项目的接连推出，合生前10月的平均售价达到了17866元/平米，同比上涨103.5%。这推高了公司10月的销售表现。

高点之后，合生的销售额在11月有所回落，环比下降58.24%至25.62亿元。12月，合生的销售额为34亿元，虽较11月微升，相比10月的高点仍回落27.36亿元。

在房企债务违约事件不断的2021年，合生创展交出的成绩单尚算不错，除同比上涨的合约销售额外，合生创展的销售单价也较2020年有78.14%的涨幅，达到了3.66万元/平米。这离不开合生创展现任掌门人朱桔榕的推动。

股权投资利润可观

2020年年初，三十而立的朱桔榕正式接替其父朱孟依成为合生创展董事会主席。接班首年，即带领合生交出了358.34亿元的销售业绩及68.57%的销售增速，创下立业以来的新高。

2021上半年，合生创展的总合约销售金额为212.27亿元，同比增长63.1%，同样十分亮眼。这也是朱桔榕上任17个月后交出的成绩单。

资料显示，过往十年间，秉承“多囤地、慢开发、高溢价”发展模式的合生创展，年均销售增长率仅有4%。与此对比，可见合生的改变之大。

不止于此，这位具有金融背景的85后，还在投资领域祭出了不少新动作，且收益颇多。掌舵合生的两年内，合生创展股价屡创新高，更在2021年不断推出股票回购及增持动作，助推合生成为了该年度不断上涨的少数地产股之一。

2021年，是朱桔榕掌舵合生的第二年。这一年，她在投资上，豪掷180亿落子北京分钟寺；在人事上，则引入了凯德“老将”罗臻毓，以帮助合生资本化所持有的商业、产业园、酒店等物业，同时开拓不动产板块，更在2021下半年欲以200亿港元收购恒大物业51%股权，上演了“蛇吞象”的一幕。此外，合生还传出了将奥园健康摆上购物车的消息。

虽然，如上诸多在市场掀起波澜的收购事宜，最终并未落地，却为合生创展赚足了眼球，也让其扩张的雄心逐渐显现。在新任掌门人朱桔榕的带领下，合生创展正慢慢撕掉“低调”、“保守”的标签，开启新的时代。

股权投资是朱桔榕带给合生创展的较大变化。资料显示，朱桔榕上任后不久，即将股权投资列为了合生主要的业务板块，并陆续投资了平安保险、平安健康医疗、汇丰控股、中国移动、小米集团等蓝筹股，这些投资为合生创展带来了可观的利润。

2021上半年，合生创展的总收入为160.74亿港元，其中有50.07亿港元来自投资业务的贡献，占比超过3成。在投资业务的推动下，合生创展当期的毛利率也达到了63%，远高于同行。

过于热衷“炒股”，让合生陷入了“不务正业”的质疑声中。但对这种说法，合生却全然不以为然，还表示，将以中长期持有为目标进行配置，在低息环境下为现金盈余寻找更高的资本回报，助力集团逐步从房地产开发、商业地产运营转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。

言下之意，合生创展或有意将投资业务这一非主业进行到底。

债务与土储

财报显示，2018年及以前，合生创展的借款总额均维持在500亿港元左右。但自2019年开始，其借款总额则提升到了667.73亿港元。

到了合生积极布局投资业务的2020年，其借款总额则达到1091.73亿港元，一年债务规模净增424亿元。2021年中期，这一数值继续提升至了1176.45亿港元。

短期借款亦同步提升。财报显示，2018年至2021年中，合生创展的短期借款分别为164.84亿港元、160.73亿港元、194.92亿港元及297.24亿港元。

上述同期，合生创展的现金及银行存款分别为79.4亿港元、141.02亿港元、296.5亿港元及428.55亿港元，可支配现金为397.61亿港元，不存在较大偿债压力。

“三道红线”方面，以2021年中报披露的数据看，合生创展剔除预收款后的资产负债率为63.22%、净负债率为66%、现金短债比为1.45，在“绿档”房企之列。

种种迹象表明，“绿档”房企也非特别安全。不少“绿档”企业如佳兆业等已先后陷入暴雷泥潭，房企账面上的数字可信度正日益降低。合生创展也不例外。2021年10月，穆迪将合生创展的家族评级确认为“B2”，展望也由“稳定”调整为了“负面”。

穆迪指出，2021年年中，合生创展的无限制现金为398亿港元，短期债务为378亿港元，现金勉强覆盖短债。因融资条件紧张、购房者信心减弱，预计合生未来6-12个月的合约销售额也将下降，这会削弱公司的运营现金流，进而削弱其流动性。

合生创展仍在不断融资“补血”。12月初，合生创展宣布发行一笔将于2022年到期的2.5亿美元、年利率8%的有可担保可换股债券，募资约2.475亿美元。较新消息显示，该笔债券将在2022年1月10日正式发行，合生也由此成为近期为数不多拟发行境外美元债的房企。

虽在积极推动转型，地产开发业务目前仍在合生内部扮演“压舱石”的角色。截至2021年年中，合生创展的土地储备为3048万平方米，2020年年末为3044万平方米，较为充足。这也是其地产业务未来发展的底气所在。