上海楼市:专家提醒,这四种房子一直在贬值,一入手立刻就被套牢

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，想买一套单位集资房，有风险吗，这种房子能买吗？

回答：这个应该是指的集资房，买这类房子风险特别大，不能因为便宜而不顾法律风险。这类房子土地一般是划拨土地，在转让时一般要经过原来单位同意，且在转让时根据具体需要要补交一定土地出让金。更重要的是，这个部门不复存在，到时要去协调相关部门协助办理过户手续比较繁琐。总体看来，集资房价格虽然便宜，但风险倍增，建议慎重选择和购买。

另外说说容易入坑的几类低价房，买了之后卖不出去，基本就套在手里了。

1、公寓房。公寓房总价低，不限购，但是这类房产权年限只有40年，到期后也不能自动续期，不能办理落户，生活成本高，交易税费高，流通性差，而且公寓房一般都是三梯十几户，安全性和私密性差，既不好住，又不好转手，基本是入手就贬值。

2、房龄大的房子。房龄大的房子，不仅房屋质量存在隐患，而且房龄越大，房产的价值越低，能获得的银行贷款就越少，甚至还有可能被限贷，房产流动性会大打折扣，如果你买了，很可能就砸手里了。

3、只有使用权的房子。小产权房、经济适用房和拆迁安置房等，这类型房子的价格远远低于市场平均水平。

4、城市远郊房。很多城市都在向外扩张，大搞新区、开发区、高新技术区等，炒作政策利好和未来规划。

提问：成哥好，坐标上海，首付150以内，目前在看真光四街坊附近的房子，其他是否还有地区推荐？另外，二手房税费手续费好贵，是否有合适的新房推荐呢？

回答：其实普陀附近的板块选择挺多的，比方说嘉定的丰庄江桥，普陀的万里真北路桃浦，宝山大场大华，静安彭浦。这些地方都是可以考虑的主要是要找到一些你自己喜欢的且性价比高的房子。二手房税费贵，但是可以去找一些折扣比较多的房源，以税费为理由去压制房东的价格。新房的话，我觉得保利云上不错，但是你的预算太少。如果要买品质比较好的新房，可能要走好远了。

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提问：成哥好，请教一下外地人想要获得上海买房资格需要交满5年社保或个税，如果选择缴纳个税请问怎么交？需要每个月交多少？有没有渠道可以缴纳？

回答：需要有稳定的收入，再去税务局拉出5年缴税清单，个税是0也没关系，然后必须以家庭为单位购买。

提问：成哥好， 1、上海浦东的高铁东站附近的3个板块，祝桥，川沙，惠南，请问哪个更有发展潜力？入手哪里比较合适，手上子弹60，可加30的信用杠杆！ 2、上海高铁东站的祝桥板块能否成为下一个虹桥枢纽？目前有浦东国际机场和大飞机航空产业区！ 3、祝桥的地王盘公元2040能否值得买入？

回答：公元2040已经是价格非常虚高了， 没有必要把它作为标准。 祝桥未来确实会是第二个虹桥，但时间不确定。 机场旁边的产业主要是物流业，不容易产生高薪人口，不会有很大的房价涨幅。 300万主力产品端，可以在大虹桥的辐射区，泗泾、江桥、马路、徐泾北城，或者鲁汇、周浦、航头、川沙一带找2005年以后的次新房。

提问：成哥你好，南通如皋人，在南通开发区有一套房子，大概230w左右，还有30万贷款。南通江山鼎那个房子后面还有升值空间吗？现在卖了去南京，这个思路对吗？我目前没有南京房票，两人也没有存款，收入在2w左右。因为考虑还贷能力，我们想入手一套300w左右的，首付200，推荐些什么盘呢？这个思路是不是太保守了？

还有一个想法，250w自住+100w投资这种组合，贷款在150，希望投资的那套能够尽快出租变现，但是南京也没有100w的好位置单室套住宅了，公寓看你的文章一直是不推荐的，可是我的预算有限，该怎么配置呢？请帮忙指导呀！

回答：投资角度看，南通置换到南京，大方向是正确的。

南通是地价推动型的楼市，另一方面原因是苏州外溢需求，南通的人口在流失，从基本面上来看，未来不会有大机会。现在就是上涨尾声。

置换房子就是资产转移，要不上移，要不裂变。

上移：圈外到圈内，郊区到核心，三四线到一二线。

上移的目的，最核心的是让筹码更安全，对冲风险效果更好。

房子值不值钱，能Z押出多少，最终还是银H说了算。

裂变：买的早的，卖的高的，面积大的，可以获得更多现金流，换2套适中是行得通的。裂变的目的，其中之一自身家庭居住需求，父母一大家子各自空间，生活品质也是提高的，虽然换小了。多一个筹码，有利于二次置换。

综合来看，你的情况更适合上移。如果说准备将来生活和工作都在南京，更是符合自住加投资，那就更没有问题。预算有限，买一套好的自住加投资就可以，不适合买二套。

南京买房价值高的板块 详见内部分享！

提问：成哥好，目前在上海上班，想在西安买一套房，刚需，手里最多能凑到三十三万，准备结婚用，目前比较中意西安的融创御河辰院，招商城市主场，想买精装修的房子，后面比较省事。对装修也一窍不通。担心买西咸新区以后上班不方便，但是在主城区买不到满意的房子，最多能买个两室二手房，西咸新区的话能买三室的，比较纠结不知道怎么弄？成哥能推荐一些比较适合的楼盘吗？

回答：你的买房需求是纯刚需，不仅考虑自住也要顾及到工作半径圈子，预算有限情况下，宁可牺牲一点面积，也要买对板块。

我建议你买高新区，自住 投资和工作都更好。

西安不管现在还是未来很多年，高新区一定是西安最值得投资的区域，因为这里经济实际目前来看是西安任何区域短时间都无法超越了。而聚集着大量商务人口的高新区，住宅用地供应实在有限，所以价格会持续走高。

市场已起来，目前没有特别的笋盘，但是自住加投资，买在高新长期看升值是没有太大问题的，考虑自住，建议去摇号新房，可以买精装修的，在外地更省心。这两年时间，西安的新房品质提升非常明显。

预算有限，先买二房上车，买对板块比三房面积更重要。

具体楼盘推荐详见内部分享！

提问：成哥好，坐标南宁，，名下有4套房产，2套在五象新区，无贷款负债；1套在西大商圈，住宅公寓，月租金1000；另有1套用来自住，22年底收房。想在南宁买房收租，也有意向在外地投资，现有子弹300，北京有房票（非通州），想听听成哥的意见！

回答：投资的话，在南宁买房，收益不太理想，有闲钱建议去其他城市买房。而且你南宁仓位已过多，更建议你把重仓放在一线城市，属于压箱底资产，建议买北京。

二线省会城市房价涨，我们吃的是城市化率的红利。就是从农村到城市，从小城市到省会城市。但是省会城市的人口吸附能力不强，当人口增值到达一定量级之后，红利就逐渐消失了。一线城市房价涨，我们吃的是大城市化率的红利。城市化率和大城市化率，这是两个不同的概念。中国城市化率已经50-60%， 但是大城市化率还有很长的路要走。

一线城市天花板更高，更重要的是稳，大仓位放在一线，可长持到天荒地老。对于资产配置来说，从来都是主力压箱底资产，防守属性大于进攻属性。

北京发展方向是向东，向北走势。具体投资回报率高的板块详见内部分享。我的选筹理念偏向于新产业聚集的区域，主要是找高薪的接盘侠，买2房，淘淘二手次新，配合出租长持。

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