凯诺拆迁律师:用一个文件审查土地征收是否合法

　　表面上来看，土地征收似乎并没有那么的复杂，而且对被征收人来说，只要在土地征收过程中给予自己合理的补偿，那么应该要如何征收，由谁征收，怎么征收、征收行为是否合法似乎都与自己没有太大的关系。但事实上，并非如大家所想的那样。

　　被征收人能否获得合理的征收补偿，其实与土地征收行为是否合法还是有着必然的关系。试想一下，如果被征收人不了解征收程序，不了解征收原则，仅仅相信征收方口头所说的，他们征收是依法进行的话，那么势必会掉入征收方的陷阱里，拿到自认为是合理其实却是不合理的征收补偿。那么对普普通通的被征收人来说，在法律知识又比较浅薄的情况下，怎么样才能在拆迁开始之前知道征收行为是合法的，或是违法的呢？我们可通过一个文件来审查征收行为是否合法。

　　查看是否有征地批复文件

　　在具体实施拆迁之前，相关部门会依法发布各种文件，比如拆迁公告、安置补偿方案等。但其实还有一个文件在征地拆迁中起着很重要的作用，而且这个文件也常常被广大被征收人忽略，就是征地批复，即大家常说的征地批文。

　　根据《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

　　也就是说，在项目开建之前，相关部门就需要先把集体土地转变为国有土地，而此时起决定性作用的文件就是“征地批文”。只有获取了征地批复文件，那么征收方才能正儿八经的打开征收的大门，如果没有取得这一个文件，那征收行为便是不合法的，被征收人则可以拒绝征收，并及时地向有关部门反映，查处他们的违法行为。除此之外，以下两种情况也是不合法的

　　1、有征地批复，但是未在征收区域公布，未保障被征收人知情权

　　实践征收过程中，虽然有的相关部门依法获取了征地批复文件，可是并没有在被征收区域内公布，这就侵害了被征收人的知情权，此时征收行为也是不合法的，被征收人可以复议撤销征地批复。这里可能很多被征收人会疑问，既然有征地批复，那么申请复议撤销征地批复会不会被驳回呢？下面我们就以凯诺律师代理过的案子为例，来解答一下大家的疑问

　　张先生是河南省人，后来因某项目需要征收张先生等人的房屋，但是就相关的征收文件、补偿标准却拒绝公示。后来，张先生委托凯诺律师介入到该案件中，并指导张先生向相关部门申请了政府信息公开，同时，也让张先生留意当地村庄是否张贴以及当地行政机关网站是否公示，后张先生在浏览网站时意外发现案涉征地批复文件存在，征地批复文件将张先生等人村庄的部分耕地征收为国有。虽然有征地批复，但是批准文件却从来没有在村里进行过公示，征收前也没有进行过任何的调查。

　　针对这一情况，凯诺律师随即指导张先生向省人民政府提起了行政复议，并在凯诺律师的努力之下，复议机关也最终作出了合理合法的复议决定，撤销了省人民政府作出的乡镇建设征收土地的批复，捍卫了被征收人的合法权益。

　　2、征地批复时间已过两年有效期

　　另外，被征收人还需要知晓征地批复也是有有效期的，一般情况下，征地批复的有效期限为两年，一旦过了两年那么则意味着该征地批复文件已经失效。所以，相关部门将征地批复公布后，被征收人一定要查看落款日期是否是在两年内，比如作出征地批复的时间是2016年，但具体实施征收的时间却在2019年，那么这份征地批复文件则是无效的。

　　《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“（十九）严禁闲置土地。农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效”；

　　《国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》规定：“（十四）农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效”。

　　因此，实践过程中，如果征收方还拿着几年前的征地批复征收土地，那么则是不合法的，当事人可以拒绝征收，及时地咨询专业律师或是向上一级部门反映，依法维护自己的合法权益。