难得!上批次9415元/㎡起,地铁口稀缺小户型

上个月，我们向大家推荐了位于新都区的润扬观澜鹭岛名邸，项目推出326套房源，以清水价10870-12322元/㎡（预售证号：51011420208279）吸引了约500户家庭参与摇号，摇中率64.3%，后台有朋友连连留言：不要再推荐新都区了，买房摇号时“稳稳的幸福”变得“摇摇欲坠”！

不知当时“错失良机”的朋友有多少，本着好人做到底的态度，小编立马奉上距润扬不远处的“低调”宝藏项目——

上批次取证价格在9415-10289元/㎡（预售证号：51011420208279），地铁口、精装房、小户型，还不赶紧来瞧瞧？

废话不多说，先甩出楼盘信息。

楼盘信息

【基本信息】

项目名称：格林城市花园

项目地址：新都区毕达256号（新都工业大道西段）

开发商：西藏格林实业有限公司

占地面积：63.7亩

容积率：4.0

总建面：28万方

绿化率：33.45%

总户数：2160户

停车位：2118个

建筑形态：27F\30F高层

梯户比：2T5、2T6

物业公司：嘉诚新悦物业

物业费：1.6元/㎡/月

【上批次取证信息】

上批次开盘价格：9415-10289元/㎡（预售证号：51011420208279）

上批次装标：2573元/㎡

上批次取证时间：2020年1月

【即将预售信息】

预计下批次供应面积段：70-124㎡

预计下批次供应房源套数：356套

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地理位置&配套

格林城市花园位于新都区毕达256号（新都工业大道西段），恰好处于老城板块与毗河板块的交界处。项目东侧是同为西藏格林实业开发的麦田国际社区，现已交付入住，西侧为聚贤雅丽园，南临工业大道。

【交通方面】

项目距地铁3号线团结新区站D口约500米，可以说，格林城市花园是名正言顺的地铁盘。

地铁3号线于2016年开通运营，北起成都医学院站， 南至双流西站，沿途串联起了新都大学城、植物园、春熙路、省体育馆等多个繁华地段，而地铁沿线也成为了新都最早开发也是发展较成熟片区。

此外，项目周边有多条城市主干道；对外有蓉都大道、金芙蓉大道、绕城高速和香城大道；内部道路有工业大道、学院路等。区域路网体系完善，驱车出行也比较便利。

【教育方面】

教育资源种类丰富，全龄段教育资源覆盖，但资质一般。

幼儿园有：美亚蒙特梭利幼儿园（新都园），中小学有：三原外国语附属小学（私立）、天元中心小学、西南石油大学附属初级中学、新都一中实验学校等，且项目自身还配套一个社区幼儿园，满足基本的教育需求是完全没有问题的。

【商业方面】

片区目前主要依靠大量底商来满足基本生活需求，或可选择至大学城，逛七一广场和苏宁，若有更高物质需求，建议直接门口坐40多分钟地铁可直达春熙路。

虽然当下商业资源较为匮乏，但在项目不远处四川音乐学院附近，正在建设一座占地约103亩的音乐文化综合创意园区。

图源：新都|新，都在这里

据了解，整个音乐文化综合创意园区投资10亿元，由原成都远洋太古里核心操盘团队打造，重点打造文创产业，包涵音乐创作、演出和电竞赛事运营、网络直播等特色产业；项目还将建造2.4公里长的特色商业街，计划于今年年底商业街正式对外开放。

图源：新都|新，都在这里

【生态方面】

除了人们早已熟知的桂湖公园和新都体育森林公园，值得一提的还有泥巴沱森林公园。

图源：四川发布

作为新都区的“城市绿肺”，泥巴沱森林公园总占地规模约3287亩，规划了音乐剧场、运动健身、商旅服务等各类城市休闲配套和商务配套，旨在打造一个集政务、旅游、商务、休闲于一体的城市核心区。 

 图源： 新都|新，都在这里

项目规划及产品

格林城市花园总占地63.7亩，容积率4.0。

项目整体采用组团围合式布局，在土地利用率较大化的前提下，较大程度的保证了各楼栋的采光和通风，不但能使得更多的楼栋能欣赏到园林景观，一定程度上也巧妙地规避了暴露居住隐私的风险。

该项目还有一大亮点就是园林规划，各个组团的功能规划也不尽相同，考虑到后期维护情况，比较考验物业的维护能力。参考项目东侧已交付的麦田国际社区，与格林城市花园均为嘉诚新悦物业，从麦田国际社区的绿化及设施现状来看，物业服务维持在刚需楼盘的平均水准，基本没有踩雷的风险。

格林城市花园园林效果图

接着我们来看一下户型，下批次预计供应面积段在70-124㎡，共计356套房源。

70㎡两室两厅单卫

实得面积：75㎡

格林城市花园70㎡的套二产品，正好填补了成都小面积段产品供应不足的少有。

紧凑小户型，0过道设计，基本没有什么浪费的空间；明厨明卫设计，通风透气；进门独立玄关，提高了空间收纳能力；令人惊喜的是，两间卧室全飘窗设计，主卧配有L型飘窗，尽可能地增加了卧室的采光面和视野范围。

101㎡三室两厅双卫

实得面积：111㎡

这个户型有一丝丝万科经典小户型的味儿：经典竖厅设计，动静分区，虽然采光面没有横厅宽，但对面积不大的户型，优点是不会过分牺牲各个卧室的尺寸；客卫干湿分离，各功能区使用互不打扰；书房和景观阳台都做了L型转角设计，这个与上面70㎡的优点一样；餐厅开窗，能达到南北通透。

101㎡户型的败笔，也是餐厅的开窗部分。把户型放到楼层平面布局中考虑，客卫和餐厅窗户正对着124㎡户型，采光和通风会受到一定障碍，且对隐私保护是个挑战。

总的来说，这个户型优大于弊。

124㎡四室两厅双卫

实得面积：137㎡

124㎡套四户型看着就有点打脑壳。

先说优点：横厅设计＋6.5米面宽的景观阳台设计，辅以三分离式客卫，使得整个动区具有较舒适的居住体验感，L型厨房也能增加厨房的储物能力和操作台面积。

户型的缺点也显而易见：一是公区和卧室的过道浪费面积偏多，空间利用率不高；二是四间卧室的尺寸整体较小，较大卧室面积不足12㎡（不包含卫生间），入住以后对家具的摆放和物品收纳要求比较高，主卧居住的舒适感基本说是没有的。

最后再提一下梯户比，格林城市花园为27F/30F高层，梯户比2T5/2T6，简单换算一下，当入住率为100%时，一部电梯至少需要为65户业主服务，居住在较高楼层的业主，等电梯需要花费较长的时间。

二手房市场

详细了解完产品规划后，我们来简单来对比下格林城市花园的价格在新都区是什么样的水准呢？

根据二手房交易平台显示，目前新都区二手房均价在1.1万/㎡左右；新都老城区二手房参考价在9500元/㎡；毗河板块二手房参考价在1.2万/㎡。

麦田国际社区早已交付入住，二手房挂牌均价在1.15万/㎡；部分优质小区二手房价可上探至1.4-1.5万/㎡。

格林城市花园与二手房是不存在剪刀差的。

购买建议

提及城北，不少购房者“闻北色变”，觉得北边一定就不能买，凡事没有特别，应结合自身需求多角度来思考。

疫情发生后，成渝双城经济圈上升至国家战略，首次提出三年行动方案；为推动成渝双城经济圈建设，成德眉资同城化发展将成为先手棋，为城市群建设助力，而新都则处于成德同城化发展的核心区域。除此之外，根据规划，新都区未来也将重点发展轨道交通、航空两大战略性新兴产业。

成德眉资同城化发展目标

宏观大势下，新都的发展必然也不会太差。

未来五年甚至十几年的发展有些遥远，我们还是把目光聚焦当下。

格林城市花园这个项目究竟适合哪几类购房人群呢？

一是新都本地的刚需购房者

项目上批次取证时间在2020年1月，精装价格在9415-10289元/㎡（预售证号：51011420208279），装标2573元/㎡，总价段在80-124万左右，推出467套房源，摇中率100%，并且项目拿地时间较早，预计下批次价格不会发生太大变化，参考上批次取证价格，做个简单估算：

70㎡总价约72万元起，三成首付约22万起；

101㎡总价约104万起，三成首付约31万起；

（具体信息以开发商公布为准）

22-31万起的首付即可拿下地铁盘，配上稳稳的中签率，这在成都一圈层乃至部分二圈层基本是不敢想的。

 二是大成都东北范围内预算不高的购房者

待天府大道北延线建成后，项目所处片区的路网体系将愈发完善，在满足上班通勤和日常出行情况下，出行便利且配套齐全，非常适合居住在大东北范围内预算不足的购房者。

来源：成都购房通