你还想继续摇号买房吗?

越来越多的城市出台二手房参考价、金融层面对地产高杠杆进行精准打击、稳步推进的房地产税……今年以来，随着调控施策的日渐精准、不断深入，购房者对楼市的预期发生了变化，购房的心态也不再一样。

01

说累了的，摇号都想着投资

累了，不打算摇了

作为楼市的看客，大部分的目光都集中在摇中者的身上：天选之子、A类人才、社保巨子……然而这类人总是少数，占比较大的那些久摇不中的“分母”，有些人已经开始改变想法：在楼市预期下降的背景下，将一大笔资金投入楼市真的合适吗？有部分原来摇得很积极的小伙伴，最近开始动摇了。“最近跟五个之前摇号很积极的朋友聊了一下，五个里面三个心态累了，不打算摇了，准备把钱拿去投资其他的。说明需求只是蛰伏，一旦激发，房票还是会多起来。这段时间真的是狂欢过后的一点点倦，贤者时间。”

一叶落可知天下秋。实际上，从今年下半年开始，部分自住需求不是特别急迫的购房者，就开始变得理性：“现在普通摇号者平均低于5%的摇号率，久摇不中的购房者真金白银白白无利息拖在那里一两年，也是一种杀猪……”“我今年被摇号拖累的钱如果买基金，平均已经有20%的回报了，已经超过摇号溢价率，如果这2月再摇不到我就暂时不买房了，拿去买基金放几年。”

累不累的，都是说说。如果有足够大的利润（主要看二手房行情），这部分投资和投资+自住相结合的需求，还是会杀回楼市。

带有投资目的购房者，对于市场行情的判断，从积极变成了谨慎，甚至还有陷入悲观的。

02

刚需，仍然盼望尽快上车

人与人的悲欢并不相通。在投资客们畏缩不前的时候，为了小孩的教育、为了孩子的婚房、为了有个真正属于自己的家……真正的刚需们依旧盼望着尽快上车。

刚需不挑，实在不行毛坯住房也可以将就。不过房地产税的预期一来，减少了许多“伪刚需”的竞争压力，现在反而是好时机，可以好好挑一下了。

事实上，从10月的中签率来看，平均中签率在30%以上，除去个别热门项目需要拼社保，更多的新房是越来越容易买到，确实是不错的时候。（详情：12194套摇号房源入市！25个楼盘登记不足！）从10月的楼市成交榜单来看，35000元/㎡以下的刚需仍是市场主流，成交占比近2/3；不过35000元/㎡以上的中高端改善楼盘，当下市场中却是相对比较难摇的。尤其是在5万元/㎡上下的价格区间内，改善需求持续释放，中签率低、拼高社保是当下市场的常态。（详情：二手房成交有点少，新房话题有点多）当然，价格不是决定房子好坏的少有标准。挑一套适合自己的，才最重要。

03

观望，应该置换、优化资产了？

“部分地区将开展房地产税改革试点工作”的消息一出，受到影响的不仅是购房者的心态，房东也开始暗暗观望起来，尤其是拥有多套房产的房东。

从杭州二手房市场的行情来看，市场依旧低迷，11月排名前列周，杭州二手房市场依旧颓势，10月底的反弹，不过昙花一现。

△近5周杭州市区二手房成交走势业主正在观望是否降价，购房者考虑等待更低价，业主和购房者的博弈仍在持续，双方都在观望。不过从10月总体的二手房成交情况来看，单价在3-5万元/㎡的二手房成交，中高端改善的需求占了总体成交的34%，5万元/㎡以上的高端需求，也占总体成交的8%，置换和优化资产的需求不容小视。

2021年10月最后一天，杭州二手房挂牌量突破15.7万套，再次刷新纪录。与9月的13.9万套相比，足足增长了1.8万套。（详情：过去一个月，二手房新增挂牌1.8万套）截至今天中午，二手房挂牌量已经到了15.8万套房源中，其中住宅有11.99万套，占到了76%。降价房源，共2.58万套，是涨价房源9957套的2.6倍。拥有多套房产的购房者，已经在考虑置换和优化资产了。

楼市底层逻辑发生了根本性变化。

在楼市去杠杆化、去投资化背景下，刚需不受影响、投资者开始后撤、多套房源的房东开始考虑退路，你是哪一类呢？