土拍研报 | 19城中溢价率较高,四变化看深圳二轮土拍

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主题：第二批深圳集中供地土拍的4点主要变化

出品时间：2022年8月4日

概述：

8月4日，深圳第二批集中供地全部结束，本批次出让的16宗地块除了两宗地块流拍以外，其余地块均全部成交，和上一批次相比本批次土拍呈现出4个主要变化：

1、 单宗地面积下滑近半，起始总价环比翻番；

2、 较高限制房价和地价适当调高，供地信心再次提振；

3、 成交热度冲高回落，7宗地封顶成交；

4、 国央企仍占据主导，但大型央企竞拍占比提升。

变化一:单宗地面积下滑近半，起始总价环比翻番

本批次出让面积环比基本持平，单宗地平均面积均值下滑明显。8月4日，深圳土拍宣告结束，出让的16宗地块中有14宗地块均成交，有两宗地块流拍。16宗地块的出让面积为33.29万平方米，较2022年排名前列批次增加3.7%，计容建筑面积为179.85万平方米，较上一批次增加68%，起始总价为349.83亿元，较2022年排名前列批次增加108.1%。值得注意的是，本批次出让出让地块的单宗面积下滑明显，由上批次的的4.01万平方米/宗下滑到本批次的2.08万平方米/宗，下滑的主要原因在于本批次供应地块所处位置多位于区域核心位置，供地质量较高，使得地块起始总价较高，减小供地面积可以减少地块总价，方便房企参与竞买。

变化二：较高限制房价和地价适当调高，供地信心再次提振

本批次较高限价适度调高，市场回暖或为主因。本批次出让的部分地块较高限价适度调高，包括宝安区和龙华区的多宗土地，上调幅度多在1%-4%之间，另一方面部分地块的较高限制房价也被调高，前湾片区地块限价10.71万元/平方米，与此前出让的宅地限价9.2万元/平方米相比，涨了1.5万元/平方米。而另一个市场较为关注的宝安中心区新安A001-0212地块、A003-0434地块普通商品住房较高限制房价为8.86万元/平方米，而去年年底出让的邻近地块的较高限制房价为8.55万/平方米。出现这种现象和近期土拍市场回暖有关，深圳2022年排名前列批集中供地土拍全部达到较高限价成交，这使得深圳地方政府适度提高限制地价和房价，供地信心再次恢复。

变化三：总体溢价率冲高回落，7宗地封顶成交

从成交整体情况来看，本批次成交地块的出让面积、规划建面和成交楼面均价数值分别为28.6万平方米、158.0万平方米、21473.4元/平方米，较2022年排名前列批次分别变化-10.8%、47.6%、成交楼面均价增加18.9%，成交总价为339.3亿元，较上批次增加2.4%，本批次溢价率为9.3%，较上一批次下滑5.7个百分点。

本批次土拍热度下滑，但总体上处于高位。从本批次成交情况来看，有2宗流拍和7宗达到较高限价成交，和上一批次出让的8宗地块全部触顶价成交，平均溢价率15.0%相比，本批次成交热度明显回落。本批次出让的部分地块尽管多数区位优势较好，但是部分地块开发难度较大，例如部分地块商业占比较高，如宝安区的A001-0212地块，此外华润竞得的龙华A806-0401开发难度较大，最终使得这些地块低溢价成交或者流拍。但是深圳作为一线城市，本批次土拍热度总体上还处于高位，综合二批次已经完成集中供地的城市来看，尽管二批集中供地总体上热度下滑，但是部分楼市较好的城市仍以较高溢价率收官。

变化四：国央企仍占据主导，但大型央企竞拍占比提升

本批次竞拍企业多为大型央企，上半年楼市低迷或为主因。和上一批次相比，本批次参拍企业多为大型央企，究其原因主要在于，深圳楼市在2022年以来一直成交低迷，2022年上半年，深圳楼市共卖出2.6万套住宅，其中新房成交同比跌幅达40%，二手房同比跌幅65%，为近年来较低成交量。而深圳本土国企项目主要位于深圳本地，新房成交的低迷使得资金回流受阻，对于企业短期的拿地信心产生负面影响，但是华润和保利发展等大型央企项目分布区域较广，抗压能力较强，尽管市场仍旧低迷，仍保持着积极的拿地节奏。

华润置地再拿地4宗，聚焦优势区域拿地或为主因。在本批次深圳集中供地过程中，华润置地保持着积极的拿地姿态，在摇号之前，拿地4宗，拿地金额达到118.8亿元。在上一批次深圳集中供地中，华润拿地两宗，为一批次拿地数量最多的房企。在7月刚过去的集中供地过程中，南京、青岛和成都的集中供地中，共拿地8宗，拿地金额达到122.9亿元，在这三个城市中，华润置地在成都拿地6宗。从华润置地的拿地策略可以看出，在市场低迷期，华润置地拿地更为聚焦与优质区域，而针对部分热度较低城市则拿地较少。