绿地攻坚战里的本手、妙手和俗手

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

张玉良打响绿地控股“三大攻坚战”，已经一年多。

去年下半年行业形势突变后，他就在狠抓销售去化、资金回笼和竣工交付，以现金流管理为核心统筹全局，但绿地的债务压力依旧严峻。

即便2021全年压降有息负债 812 亿元，到年末还存有息负债余额2406 亿元。一笔6月到期的美元债主动展期，是压力的直接体现。

这场攻坚战，还在继续。

6月7日，在业绩及现金分红说明会上，董事长兼总裁张玉良、独立董事管一民、董事会秘书王晓东和财务部负责人吴正奎再次详解了这场攻坚战的打法。

用今年的高考作文题来形容，本手、妙手、俗手齐出。用绿地内部的话术来解释，即去化、减量、处置、变现。

本手去化

2021全年，绿地先后部署和推进了一批住宅及商办促销活动，完成合同销售金额2902亿元，合同销售面积2327万平方米，回款2772亿元，回款率达96%。

今年以来，回款率进一步提升。张玉良指出，为保障债务顺利偿还，绿地将多管齐下，狠抓现金流及资金统筹：

一是加强核心产业现金流管理。房地产业通过抓销售回款、抓按揭回笼等措施，不断提升销售回款率，今年前4月销售回款近500亿元，回款率超过120%；基建产业狠抓回款清收，同时稳定融资规模，拓展融资增量；

二是加大力度推进境内外存量物业销售去化，加快资金回笼。绿地可供销售的优质物业充足，市场化销售去化率较高，未来2-3年，可供出售的存量物业总货值约2000亿元。

三是继续加强银企合作。通过创新合作模式，拓展合作空间，在今年一季度实现新增融资提款约100亿元的基础上，进一步推动与主流银行合作。

实际上，从去年以来，绿地便在加速海外业务轻资产转型，出售了一批资产，推进包括美国纽约及洛杉矶等项目在内的一批海外物业销售去化，回笼资金超百亿元，可以视之为绿地出的“妙手”。

妙手变现

2021年，仅澳洲悉尼绿地中心竣工交付，日本千叶海港城酒店出售，澳洲悉尼铂瑞酒店、加拿大酒店、韩国医院项目股权等完成转让，澳洲悉尼海珀项目尾盘商铺处置，再加上英国伦敦兰姆公馆实施土地转让，便让绿地海外业务回笼资金超过37亿元。

今年以来，这一动作还在继续。5月16日，绿地纽约太平洋公园项目中的两栋公租公寓楼顺利出售，合同总金额为3.15亿美元；同时，绿地纽约太平洋公园项目另一金额为1.5亿美元的物业大单近期已完成签约。

此外，绿地洛杉矶大都会项目等相关物业也正推进销售。目前，绿地海外项目还有10余个，分布于美国、英国、澳大利亚、加拿大、韩国、马来西亚等。

张玉良表示，一批绿地海外优质项目接连实现资金回笼，有效对冲国内市场波动，不断强化公司现金流，极大增强企业经营韧性及抗风险能力，全球发展布局的优势正获得丰厚回报。

绿地认为自身抓住了美国通胀背景下不动产估值高峰、物业租金创新高、资本市场流动性充裕及汇率的有利窗口期，进一步推动海外物业销售去化及资金回笼。

但除海外资产之外，绿地也在推进国内资产的处置变现。董秘王晓东透露，自去年以来已成功完成悉尼铂瑞酒店、上海九龙宾馆等多个酒店的转让工作。

近日又传出绿地正出售郑州资产，包括绿地千玺广场、绿地新都会·新田360商业、绿地正大乐城等。其中，位于绿地千玺广场的JW万豪酒店出现在可售名单中；另外，绿地盛美利亚酒店、雅乐轩酒店，也传出在试图寻找潜在买家。

绿地此前一直在筹备新加坡酒店REITs项目上市，原计划首批放入资产包的有4家酒店，总价值超30亿元，然后每隔半年加一批资产进去，长期向REITs注入资产，打造成全亚洲较大的酒店REITs平台。

截止 2021 年 12 月底，绿地拥有营运酒店 45 家，客房总数12554 间，其中自营酒店 31 家，海外酒店 1 家。目前，其旗下有“铂瑞”、“铂骊”、“铂派”、“柔和”、“魔奇”等十大酒店品牌，涉及标准酒店、特色酒店和小镇酒店三种类型。

如今在疫情影响之下，酒店REITs计划夭折，为加快资金回笼，酒店正被一个个摆上货架。只是国内酒店资产的处置，能否如海外资产实现丰厚回报般上演 “妙手”操作，难以判断。

俗手降利

可以确定的是，为了加速境内项目去化，绿地迫不得已下了 “俗手”。

但是为了保障现金流，绿地2021年利润出现较大幅度下降，共实现利润总额 179 亿元，归属于母公司股东的净利润 62 亿元，同比下滑58.8%。

这一点，可以从绿地的资产减值中获悉，全年共损失52.44 亿元，其中境内项目因调控限价及回笼资金降价销售等原因，提跌价减值损失约 31.92 亿元，成为资产减值损失的主因。

剩余资产减值损失，一方面来自部分海外项目销售周期和开发周期拉长，导致成本增加及折现时间加长，提跌价减值损失约 8.42 亿元；另一方面是源于长期股权投资减值损失 5.21 亿元，主要是对重庆协信远创进行计提的减值损失，作为较早暴雷的房企之一，协信远创正处在破产重整阶段。

一时失利在所难免，这也是当下出险房企普遍面临的境况，降价销售、折价出售资产早已屡见不鲜。想要打赢这场攻坚战，需要全局权衡。

对于绿地而言，目前除了下出本手、妙手、俗手之外，破局还有至关重要的一手，推动一直悬而未决的二次混改，但尚需等待。绿地表示，二次混改相关事项由股东方主导，如收到股东方通知，将及时对外披露。