超30家大型房企暴雷,专家解析终局:重组成功率小于20%,代建深耕房企有生还可能

出品｜焦点财经&搜狐地产

作者 | 王迪

编辑 | 吴亚

8月23日，粤系老牌房企方圆地产宣布终止美元债交换要约，成为此轮新一家暴雷房企。据搜狐财经不完全统计，截至2023年8月24日，除在暴雷边缘被“拉回”的碧桂园及远洋，目前已经有超过30家大型房地产企业暴雷。暴雷时间从2021年初至今不等。

这些暴雷房企状态如何？他们是否有生还可能？已经实现债务重组或复牌的房企是否意味着上岸？债务重组一直未有进展的房企终局又是什么？还未暴雷但身处暴雷悬崖边缘的房企，其压力是否会比早暴雷房企小？

带着这些疑问，搜狐财经与几位身处暴雷旋涡中的房企员工及业内专家聊了聊。

化债进程不一，某暴雷房企员工：“已习惯，没那么慌了”

“对于我们早爆雷的房企来说，已经习惯了，也没有后面爆雷的房企那么慌，现在企业也是正常运行。”

面对重新开启的房企暴雷潮，一位连续在两家暴雷房企工作的业内人士，如此向搜狐财经表示。

或许，大部分地产人很难拥有如此坦然的心态。更多的情况是，在风声鹤唳的行业背景下，未暴雷的房企们仍像“走钢丝”一般，如履薄冰。因为化债所牵扯的各方利益复杂，且化债并非易事。

搜狐财经通过公开信息及对话部分雷房企员工梳理发现，目前暴雷房企化债进程不一。基本分为：债务重组未有明显进展且被退市的房企，如，蓝光发展、新力、阳光城、泰禾等；重组有明显进展且实现复牌的房企，如，花样年、融创等；已经实现复牌但重组还在进行中房企，如佳兆业、世茂等。

此外，亦有债务重组部分完成但还在停牌中的房企，如当代置业、旭辉等；债务重组未有明显进展且停牌的房企，如大发地产、阳光100、祥生等。境内债务无违约、在境外债务化债方面正在努力的房企，如龙光、禹洲等；也有目前还未启动债务重组的大唐地产，也有主动申请破产重整的金科地产。

由美元债、商票或者理财违约而起，这些暴雷房企大多经过了高杠杆的逐利时代，如今从“云端”坠入“深渊”。

如同，恒大曾跨进7000亿销售额大关，现在2.4万亿债台高筑。已经暴雷房企们现在大多经历着刮骨疗伤、卖子求生、奔走还债，或总部撤回大本营的艰难时刻。

身处债务泥淖“熬”字当头，保货值第一位

事实上，化债是个深度博弈的过程。

虽然富力是此轮首家完成境内外债券整体展期的内地房企，但就目前来看，企业创始人不仅卷入行贿案旋涡，近期其被执行总金额超113亿元也成为业内关注重点。

除富力此种官司缠身的暴雷企业之外，某位债务重组一直未有进展的房企员工向搜狐财经透露：“目前公司境内外债务还在推进中。现在都在谈重组和展期，基本不会拿现金去还债，能还债就不是出险房企了。”

通过展期以时间换空间，这是暴雷房企的普遍心态。

但是，他告诉搜狐财经，因为没有新增项目，随着时间推移债务成本在账面上增加，为了保证资大于债，保货值是第一位的。因为现在房子降价也没用，慢慢卖。

“就8月的市场来看还很差，销售起不来，都难。一个字，还是熬。现在主要是以保交付，稳运营为主。只是，就单纯保交楼来说，项目推进涉及各个方面、各种协调、各种利益，真的太难。”

此外，化债也是一个“剪不断理还乱”的过程。作为积极自救的代表，自2021年暴雷，当代置业已经完成境外债重组，但是面对的境内债重组同样棘手。

当代置业董事会主席张鹏告诉搜狐财经，当代置业的美元债已经重组完成，现在的状态是无违约。但是， 国内债有很多种类，国内债务确实面临压力，除了项目上少数诉讼，商票逾期之外，公开市场的债务，并无违约。目前还处于积极自救及盘活阶段。

除去积极自救的暴雷房企之外，亦有部分房企已经陷入躺平状态，或没有启动债务重组，或重组计划迟迟未有进展。这侧面体现了某些债权人的心态。

“现在闹的都是小债主，大债主闹的心思都没有。因为大债主被欠的太多了，他希望你好好活着，比希望他自己活的心情更迫切。我们公司也在降本增效，目前人员已经精减到裁无可裁的地步了。”某位上海暴雷房企员工向搜狐财经坦言。

债权人之外，房企与合作方的的矛盾也在爆发中。此前，正荣、中梁和厦门国际信托纠纷引发抢公章事件。

对此，某位暴雷企业员工告诉搜狐财经，这是难得的公开案例，只是现实情况没有这么极端。“以前合作愉快的信托机构如今纠缠不断，都是各管各的，各自活命，并没有什么同舟共济。”

专家：债务重组及复牌成功并不意味能“活下来”

既然化债如此之难，暴雷房企的终局会是怎样？

某位资深地产从业者对搜狐财经表示，因为项目上资金被监管，越往后现金流越困难。即便是房子卖了，钱回不来。或者租金收入多，但房价一直跌，资产贬值后，暴雷房企如果达到负资产就更难了。

他认为，即便是重组成功的房企，未来起死回生的概率都不太大。更多的可能是，几年后逐步清盘不见，慢慢耗死。或者在还债解决问题的过程中捞点好处。

“当然房地产行业还在，只是大私企多数不在了，地方龙头还会有做大私企的可能性。”

镜鉴咨询创始人张宏伟则向搜狐财经指出，从债务重组经营角度来讲，无论现在是哪一类型的企业，只要是还在谈的过程中，活下来的难度都非常大，没那么容易。因为房企活下去所涉及的条件和因素都非常复杂。

张宏伟认为，这一轮政策刺激力度比较大的话，有些房企有可能活过来，但是规模不会像之前那么大了，或者维持现有规模。暴雷房企能不能活下去非常重要的衡量指标就是，看销售是不是持续保持稳定，或者下降幅度有没有那么快。

“最终归结到要靠市场和销售端一系列反应，才能让暴雷企业的困境得到系统性的解决。因为房价上涨，成交量起来，企业销售回款好了，金融机构融资这些渠道不再对有债务的房企有太多担心。“

以福晟国际来看，今年6月，福晟国际债权重组计划获香港法院批准。为重生，潘氏家族不仅出让了控股权，原福晟国际的高管层也完成了轮换，董事会大换血。大股东持股也由56.45%降到了4.52%。

协纵策略管理集团创始人黄立冲则对搜狐财经表示，当房地产公司所谓重组有进展时，他们最终结果都会相当接近破产，而不是破产重组。能够跑出来重组成功的应该少于20%，大部分暴雷房企都会被肢解掉。

“底下的公司肯定会被重组，但是母公司大概率是破产及被清算。这是基于对房地产的理解和整个房地产周期所处的状态，和这种特殊的中国房地产大部分债务在国内所决定的。”

在他看来，即便一家房企在香港复牌，也并不意味着这家房企就能活下来，这是两码事，因为经营情况依然在恶化。只不过，由于国家政策的支持，得以复牌以维持交房。新的业务拓展依然困难，资金照样在流失，融资依然困难。

“由于过去支持它们筹资的生态体系，例如，中融、中植、恒天财富等基本崩塌或处于在崩的途中。所以投资人或者公众已经不愿意给它们继续融资，股市融资的可能性也都大概率被断绝。”

此外，近期引发业内关注的是，碧桂园及远洋都通过豁免违约避免了暴雷。这是否意味着后暴雷房企会比早暴雷房企在生还几率上更大？

刚刚暴雷的方圆地产公告称，受宏观经济环境、行业环境、信用环境等影响，公司流动性出现阶段性紧张。

对此，有分析师解释称，方圆地产长期致力于城市更新项目，虽然这类项目土地成本较低，但开发周期长，资金沉淀大，对企业的资金要求较高。同时，公司业绩出现下滑，导致资金链承压的情况下，无法获得金融机构的认可。

某位常年在房地产研究机构工作的业内人士告诉搜狐财经，从逻辑性角度来讲，晚暴雷的房企抗压能力确实会强一点，但是不能100%按照这一逻辑去看。

“一方面与各家企业核心经营层的态度有关系。第二，取决于市场环境。第三，取决于公司内部债务是不是资不抵债，是否还有生还的可能性，这是一个非常综合性的一个问题。“

他认为，远洋、碧桂园及去年旭辉的暴雷大多是本来想熬过去，但是市场状况不如预期。这成为了此波暴雷房企所面临的难题。

“年初销售还可以，但也是仅仅二、三月销售回暖而已。从四月份开始到现在，基本上全国普遍性成交全部下滑”。

如何活下去？专家：在代建有深耕的暴雷房企或有生还可能

既然对于暴雷房企存活几率较低，那么如何才能争取到生还的可能？

就目前暴雷房企而言，除了化债之外，保交付依然是它们工作的重点。

并没有公开债务重组进展的阳光100，其官网最新的新闻资讯停留在无锡阳光100阿尔勒再交房600户。与此同时，变卖资产仍然是常态。8月18日，三四线折戟的阳光100 ，不得不在林丽园项目流拍后，让华融折价接手。

以已复牌的花样年来看，据一位内部人士透露，对于资产出售及项目销售，企业已制定一城一策、一盘一策，花样年团队已快速响应，着手参与推进城中村改造、老旧小区改造等新业务拓展，积极化债的同时也谋求发展。

此外，在实现境内外债务重组及复牌之后，融创也在继续变卖资产实现资金回笼。与此同时，像诸多从大虹桥撤回大本营的上海房企一样，融创集团开启了搬“津”回朝计划。除品牌、融资、投发几个部门搬往望京融科中心以外，剩余所有部门都将在国庆节后搬回天津。

降本增效之后，融创或许也是在积蓄力量，回到最初的原点重新出发。

针对房企个体层面，张宏伟则对搜狐财经表示，虽然代建赚钱可能是微利，但是暴雷房企中已经将代建做起来了的这类企业，如果把团队保住，未来市场一旦好转，就有东山再起的机会。

作为本轮调控中首个暴雷的规模性房企，华夏幸福的境内外债券重组已经全部完成。它的做法就是切入代建赛道。

面对债务“河北首富”、华夏幸福董事长王文学曾喊出坚决“不逃废债”“保交楼”。2022年，华夏幸福也曾宣布转型轻资产“产业新城服务商”涉及的两个主要业务：物业服务及代建。为了置换400亿债务，华夏幸福还将代建平台也加入以股抵债计划。华夏幸福也于去年在沈阳代建了恒大的项目。

另外一名业内人士向搜狐财经指出了另一种活下去的路径。他认为，目前存在一种暴雷房企基本躺平，也不卖大宗资产，也不怎么降价，但是他们在谈国资入股。

“只有把资产保住了，谈入股的时候相对来说会有一些筹码。因为借助了国央企入股的力量，起码有央国企在融资渠道上面或者技术上背书，保交楼的工作会顺畅很多。目前，建业、中南等房企就是这种状态。中南还在这条路上尝试。”

以建业集团来看，其一直在代建领域深耕，并推动代建公司中原建业的上市，今年上半年中原建业在管项目合约销售为151.13亿元。

更为重要的是，建业在去年引入国资，河南铁建投入股建业地产，持股达到29.01%。虽然，建业地产债务重组还在进行中，但是从重新启用老将、断臂求生，也能看出创始人胡葆森想要自救的决心。

此外，搜狐财经发现，虽然中南建设的债务重组还未最终落定。但是，今年5月，AMC机构出手纾困，也让中南建设获得50亿元支持，这也让合作方扩围到四大AMC机构之一的华融资产和地方国资南通国资。

只不过，纾困进展普遍缓慢。截至目前，包括中南建设在内，有华夏幸福、建业地产、花样年、佳兆业、恒大地产、融创中国、等房企都是通过引入AMC化债。只是合作多以框架协议，具体操作细节并未有见详尽落实的案例。

当然，更为重要的是，出险企业现在面临的是难题是信用的崩塌，而修复并非一朝一夕。暴雷房企的未来又将去往何处？