【暗战集中供地③】谁,悄悄退出了树村

原创 房小评 中国房评报道 

“五一”假期之后，北京首次集中供地即将开始。

经过一个月的研判和合纵连横，各家房企已经锁定目标地块，准备好资金，只待开拍。

大战前夜，房小评跟各家开发商的投资总们又聊了一圈，发现了一些新情况，在此分享给大家：

 1

开发商回归理性

集中供地政策刚出台的时候，开发商们有点懵，也有些冲动。很多开发商叫嚣着要“全押”！

经过这一个多月的冷静期，加上北京首次集中供地的地块和政策信息先后公布，开发商们回归理性，仔细研究每块地的利润率。

尤其是在广州、重庆、沈阳等热点城市完成首次集中供地之后，开发商们从中积累了经验，在北京拿地的积极性虽然还是很大，但拿地的冲动没那么强烈了。

 2

央企重点备战热点地块

中海、华润等央企已经在西安、广州等热点城市的集中供地工作当中积累了丰富经验，瞄准好地段的成熟地块。

核心地段的热点地块，销售有保证，投资风险小，凡是这种地块都属于央企必争。在广州等地实行摇号政策后，央企们一家都会准备几个，甚至几十个马甲公司进行投标。央企们看上的肉，民企多数自觉避让。

 3

民企多采取“保一争二”策略

民企开发商的拿地策略偏向保守，多数是“保一争二”，即在这次土拍中确保能拿下一块，尽量拿下两块。

之所以出现这种拿地热情降低的情况，民企开发商们认为是实力和资金能力使然。首次土拍必然竞争激烈，民企可赔不起，能拿一块地确保公司有业绩就好，但是不能冒险拍地把自己亏进去。

 4

联盟成为拿地主要手段

这次拍地当中，联盟出现的频次仍然比较高。少数房企宁愿自己玩，大部分国企和民企都希望采取联合方式拿地，主要是为了降低资金压力。

同时这次集中出让的土地，房价和地价做了限制，项目的利润率肉眼可测，不属于需要争的高利润项目。采取联合方式，降低竞争强度，确保利润空间和公司业绩即可。

北京很多项目的利润空间不足5%，这种情况下很多民企只有通过合作，发挥央企、国企的超低融资成本优势，才能有得赚。

除了资金和利润，拿地的隐形实力同样是很多企业选择联盟的重要考量。诸如中海在石景山造城，首开在朝阳深耕多年。不难发现过去几年，有几家房企抱紧了首开的大腿，多次结成牢固的联合体在朝阳区拿地。大家可以关注一下，接下来金盏地块的拿地结果。

 5

多家公司明确退出树村地块

树村地块的热度大大降低，一方面是因为共有产权商品房政策，另一方面也因为树村地块本身存在一定的开发难度，需要联合地块一级开发商北京海开房地产集团有限公司（简称：海开），才有把握做好。

之前多家对树村地块颇为热情的开发商，现在已经明确对房小评表示退出树村地块的竞争。反倒是海开在主动联系开发商进行合作。

比如树村地块有竞争高品质建设方案的内容，海开就找到了绿城合作。既然大部分开发商都退出了树村的争夺，那么树村会不会爆冷门，成为最有利润可图的地块呢？

让我们拭目以待吧。

现在，很多开发商的研究重点已经从地块获取，转向了后续销售。以销售前置去推演地块的投资价值。

例如，某个区域内集中出让多块地，尽量不拿，因后续楼盘集中上市，会带来比较大的市场竞争，如果地块又位于郊区，配套不完善，很可能卖不动。

反之，如果这块地是该区域内少有出让地块，将来项目上市时可以避开竞争，那么可以放手去拿，多些溢价。

此外，由于北京的土拍门槛并不高，因此在位置优越的地块，也会出现广州、重庆那样激烈的“马甲战”。届时几百家马甲公司竞争某个热点地块，也不奇怪。

不过，北京市此前已经制订了很多补丁政策，目的就是防止高溢价出现，因此首次集中供地情况可能和广州类似，表现平稳，不会出现高溢价率。