房企赢得下半场的“密码”

2021年房企中报季已经收官，一句话总结：欢迎来到列强时代。在行业马太效应不断加剧下，房企的压力点也在分化，如头部房企的压力主要来自于如何高质量发展，中小型房企则更多面临突破和生存压力。众所周知，“安全”和“利润”是今年多场中期业绩会谈论的主题。前者是监管下的必然要求，后者则是房企发展的现实需要。如何平衡二者的关系，既考验房企的经营内功，也关系公司的未来发展。不过，商业丛林的信仰永远是“剩者为王”，优胜劣汰。在通往“剩者”的道路上，头部房企，在资金、规模上固然有特别的优势，但行业巨变，割据混战时，战略战术得当的20强房企也能杀出一条血路。2020年，中南建设提出“用确定性，穿越新常态”。中南建设管理层对这个“新”的理解是：外部确定性被打破，才是新常态的显著特征。从近一年表现来看，中南建设对行业变化的思考及自身战略战术的调整，是行业里少有的房企变革参考样本。

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稳健增长的密码：业绩高度锁定

上半年，中南建设营业收入384.8亿元，同比增长29.6%；其中房地产开发业务营收273.8亿元，同比增长31.5%。毛利润62.77亿，同比增长22%；那么，这在行业是一个什么水平呢？据中达证券不完全统计，2021年上半年，上市房企整体营收，同比增长22.8%，可见上半年中南建设的营收增速，是高于行业均值的，表现中等偏上。

值得一提的是，不同于其他房企，中南建设一家“地产+建筑”双轮驱动的房企。在建筑板块，上半年营业收入113.5亿元，同比增长17.2%，在总营收中的占比达30%，是上市房企中，极少数相关业务营收能过25%的房企。在销售增长方面，也是丝毫不落下风。上半年，中南建设旗下的房地产业务，在销售金额、销售面积方面均实现了30%左右的增速。合约销售金额：1089.8亿元，同比增长33.9%；在克而瑞《2021年1-6月中国房地产企业销售排行榜TOP200》中排名第16位，稳居20强。合约销售面积：790.1万平方米，同比增长29.7%；中南建设的销售增速，不仅高于同梯队的新城、金茂、金科等房企，也高于万科、碧桂园、龙湖等巨头。如上半年，碧桂园的销售增速为13.5%、万科为10.6%、龙湖为28%。

此外，作为房企未来营收和利润状况的重要指标，中南建设的合同负债（预收款）也是相对较为丰厚。截至2021年6月底，中南建设已销售且还未结算的合同负债高达1288.2亿元，是上年半结算收入的4.7倍；同比增长3.2%，而同期行业同比增长-1.9%。

上述数据，不仅体现了中南较于行业更强的回款韧性，也展现了未来中南建设营收和利润增长的高度确定性。中南业绩能见度高的另一个重要维度，是土地储备。上半年，中南并没有被外部打乱节奏，在拿地方面，仍然保持了一个稳定的增长。新增项目41个，新增规划建筑面积合计699.9万平方米，同比增加1.7%。截至2021年6月末，中南建设已经入内地116个城市，共有505个项目，总土地储备建面4740万平方米，同比增加7.5%。可见，中南的“粮仓”还在持续的增长，若以上半年790万方的销售面积计算，中南在手土地储备能够满足未来3到5年开发需求，中短期内基本无土地之忧。

而在下半场，随着土地溢价率不超过15%、触顶将启动摇号机制等友好型拿地新规开始实施，中南建设将有更大的操作空间继续“补粮仓”。总的而言，不管是从营收、预收账款，还是在手土地储备的情况来看，中南建设未来几年业绩的稳步增长，确定性都是比较强的。

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稳健增长背后的安全

房企的负债率，一直以来都是个比较有争议的话题。按理说，保持一个什么样的负债率应该交给市场，由企业自己把握，但在房住不炒、及控制金融系统性风险的新时代背景下，去杠杆已成为房地产行业共识。随着以规模为主要标尺的行业评判标尺，不再适用，高质量均衡发展就成了房企们的新追求，当然也是必选之路。中南建设董事长陈锦石基本也持相同看法，其在业绩会上说，“蛮干我认为没有必要，我们还要理性地适应政策，适应市场，要在公司高质量运营下实现较好。”而高质量发展的排名前列步就是优化财务结构，把债务风险控制在茶壶里。过去半年，中南建设的主要财务指标处于持续优化中。上半年，中南加大了债务偿还力度，偿还债务支付现金335.81亿元，同比增长42%。中南总有息负债767.6亿元，比年初下降3.9%；

在结构上，中南短期负债占比27%，纵向对比过去，处于持续下降中，横向对比行业，则低于30%的行业均值。值得肯定。

在备受市场关注的三道红线方面，上半年，中南建设净负债率95.27%，较年初降低2个百分点；现金短债比1.29，保持稳定。长短期债务比2.68，相比2020年进一步优化；剔除预收款后资产负债率77.42%，较年初降低1.27个百分点。可见，上半年，中南建设“三道红线”指标持续优化，净负债率和现金短债比均优于监管要求。

从已爆发危机的房企看，现金流往往是房企最可能出事的地方，所以，房企的现金流管理能力，尤其是经营性现金流，至关重要。中南在现金流管理方面的表现，还算可圈可点。上半年，中南建设经营性现金流入746.4亿元，同比增长12%，且明显高于同期有息负债规模，是一年内到期的各类有息负债的3.6倍。经营活动产生的现金流量净额24.1亿元，同比增加18.6%，连续四年保持正值。现金及现金等价物余额215.5亿元，同比增加10.0%。融资现金流方面，截至上半年末，中南建设共获得银行授信总额度1835亿元，已使用授信额度410亿元，剩余授信额度为1425亿元。

总之，在财务方面，中南建设的安全阀相对较高。

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一个更好的未来

任何时候，土储都是房企们安身立命最重要的本钱，因为其具有很强的独占性和排它性，尤其是说在好土地越来越少的下半场，只有坐拥充足且布局良好的土储，房企才有畅谈发展与未来。从土地布局上看，中南拿的地主要聚焦长三角、内地核心城市、珠三角和京津冀都市圈，上半年新增土地储备建筑面积接近700万方，40%位于长三角核心城市群，47%位于中西部优质三四线城市。

截止2021上半年，中南建设全部开发项目505个，可竣工资源总面积4740万平方米，同比增加7.5%。其中长三角地区土地储备2200万平方米，占总土地储备46%。以长三角为大本营，同步加大对中西部优质城市的布局，这无异中南建设是一个既讨巧又稳健的策略。首先，长三角不仅是下半场楼市首屈一指的高地之一，也是发展最为均衡的一个城市圈。2020年全国城市GDP50强中，江苏有9个城市上榜，浙江有7城上榜；全国百强市中，江苏占13个，浙江占8个；全国百强县中，江苏占25个，浙江占18个。可以说，长三角作为中国经济活力较高的一个城市群，市场具有极高的弹性和韧性。换言之，重仓长三角城市群，可大大增强中南地产业务在下半场的平稳性。比如上半年，长三角区域就是中南业绩强劲增长的大功臣，贡献销售金额合计684.03亿元，占总销售金额比例高达62.8%。事实上，不仅是中南，长三角也是房企们的集体偏好。从上半年各大经济圈成交情况来看，长三角经济圈，城市土地成交规划建筑面积为12416.73万㎡，同比上升4.8%，是全国几大城市群中少有上涨的。

其次，从全国层面看，中西部与东部之间存在着明显的跷跷板效应，也就是板块轮动。中南选择加大对中西部优质城市的布局，又能有效分散，其在长三角、珠三角等市场面临的调控风险。这种从全国角度分散风险的市场布局，也在一定程度上，推动了中南建设拿地成本的一路走低。上半年，中南建设平均地价4100元/平，而该数据在2019年上半年、2020年上半年分别为6300元/平、4400元/平。受此影响，地价与售价之间的剪刀差进一步拉大。

上半年，中南南建设的拿地均价与当期销售均价的比值为29.7%，而同期同行业的平均水平在35%-40%。

小结