中国上市房企经营安全测评:15家获五星评级,碧桂园旭辉榜上有名

焦点研究院·焦点指数

监测时间：截至2022年3月31日

研究员：企业研究组

一、测评体系与意义：

本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远，从“三道红线”和住房贷款集中度管理到“两集中供地”、二手房指导均价等政策频出，政策的不断深化使得房地产行业迈入新的发展阶段，原有的高杠杆、高周转、高负债的经营模式面临着诸多挑战，新政策在引导企业降低杠杆，实现持续稳健发展。在行业转型过程中，房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题，部分房企未能及时调整市场策略，最终在发展过程中面临着流动性问题，甚至出现债务违约和破产重组的情况。

现阶段，政策底部已经出现，部分城市出现边际放松，但由于需求不足市场仍在筑底过程中。因此，持续关注房地产企业安全经营状态，防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。此次安全测评的意义在于规范房地产企业经营行为，引导房地产企业健康成长，有利于房地产行业的可持续稳健发展。

二、测评结果与说明：

根据测评体系，测评结果如下所示：

在本期测评过程中发现房企经营方面总体得分出现回升，且动态指标也在逐步变好，这种情况与3月房地产市场状况息息相关。3月16日，国务院金融委召开专题会议，强调对于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。央行，银保监会等多个机构表示要加大房地产贷款支持力度，放缓扩大房地产税改革试点城市范围。根据焦点研究院不完全统计，2022年以来累计有76条放松政策公布，多和限购限贷以及融资利率等方面有关系。本月，郑州出台了关于楼市的调控政策，在支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等方面等楼市松绑。福州出台政策对于非户籍居民提出了更为宽松的条件。3月份100个大中型城市中有80个房贷利率出现下调，深圳、上海等城市首套房贷利率均低于5%，并且平均房贷周期也出现缩短。

政策的放松可以带动销售和融资的回暖。焦点研究院数据显示，3月一线城市新建商品住宅成交面积环比增长13%，二线城市环比增长35%，从区域来看长三角、大湾区等区域的城市回暖迹象明显。融资方面，银行给予多家房企授予并购贷款额度，碧桂园、美的置业、华润置地和新希望地产等多家经营稳健企业获得并购贷款授信。3月30日，中国银行间市场交易商协会发布的注册通知书信息显示，交易商协会接受碧桂园、旭辉、龙湖、越秀等房企中期票据注册，注册金额合计250亿元。

三、典型企业分析：

在行业承压的背景下，国企央企性质的房地产公司由于融资支持状况表现较好，通常经营状况较为安全，在本批次测评中此类企业通常获得五星级或四星级的测评。部分民营企业由于经营稳健仍旧取得不错的评级，本文选出绿城中国、旭辉控股和美的置业三家企业进行分析，以求探寻其评级背后的经营状况。

❖ 绿城中国：土储优质营收利润增长，融资成本持续下降

绿城中国2021年全口径销售金额3509亿元，超额完成年度销售目标。2021年总合同销售人民币3509亿元,较去年增长21%；营收人民币1002.4亿元,较去年增长52.4%；年内利润人民币76.87亿元,较去年增长33.4%。2021新增101个项目，权益拿地金额1834亿元，新增土储主要集中在长三角地区。一二线新增货值占比达到78%，截止2021年末，一二钱城市的土地储备总可售货值占比达74%，优质土储为后续企业销售额增长打下了坚实的基础。

2021年末一年内到期的债务金额占总规模的比例为25.1%，这一比例自2019年的36.6%持续降至2021年末的25.1%，年均下降5.8个百分点。同时永续债持续赎回，管理层表示2023年会全部赎回永续债。伴随着债务结构的优化，企业的融资成本持续下降，从2017年的5.4%下降到2021年的4.6%。同时绿城中国加强了数字化营销力度，强化内部管控，营销效能提升，管理成本也在持续下降，销售费用和管理费用率由2020年的10.1%下降至2021年的8.0%，这为绿城中国从金融红利转向管理红利奠定了坚实的基础。在本次测评中绿城中国中国获得五星级测评。

❖ 旭辉控股：营业收入同比上涨过半，财务状况持续向好

2021年，旭辉控股集团实现销售金额2472.5亿元，同比上升7.0%。营业收入1078亿元，同比增长50.2%；净利润人民币123亿元，同比增加3.6%，2021年企业毛利润率及净利润率分别为19.3%及11.4%。2021年三费费用率大幅下降4.5个百分点至11.6%。新增土储计容建筑面积1170万平方米，可售货值达到2056亿元，一二线占比84%。在多元化业务方面，截止2021年末，旭辉商业合计储备31座商业综合体，总建面278万平方米，为未来租金持续增长奠定基础。

截至2021年底，旭辉控股集团三道红线全部转绿，其中净负债率为62.8%，剔除预收款的资产负债率为69.7%，未扣除预售监管资金的现金短债比为2.6倍，现金流稳健，受企业财务结构良好的影响，企业的平均融资成本下降，从2020年的5.4%下降至5.0%，其中2021年新增融资的平均成本低至4.0%。3月，旭辉集团股份有限公司完成发行2022年度排名前列期中期票据，票面利率4.75%，并且提前回购8亿公司债。此外，旭辉集团与平安银行签订了合作协议，根据协议，平安银行将授予旭辉人民币50亿元并购融资额度。由于旭辉的经营状况进一步改善，在本次测评中获得五星级测评。

❖ 美的置业：深耕二线销售利润增长，经营稳健获取银行650亿额度

2021年，美的置业实现销售金额1371.4亿元，同比上升8.7%，销售面积1176.4万平方米，同比上升5.8%。美的置业收入737.03亿元，同比增加40.4%；毛利为134.95亿元，同比增加15.8%；核心净利润为54.58亿元，同比上涨13.6%。美的置业取得如此优异的成绩主要是由于持续深耕策略，二线以上的城市销售占比达78%，在市场下行期表现出较强的投资韧性。

管理层表示2022年三道红线将会全部转绿，目前暂时处于黄档。由于美的置业持续稳健经营，且背靠美的集团，2022年以来，农业银行、交通银行、招商银行和建设银行授予美的置业650亿的贷款额度，主要用于收并购，租赁住房业务和个人住房按揭贷款，这为美的置业度过市场低迷期提供了更多保障。公司管理层表示，从去年四季度以来，美的置业已收购了13个开发项目的股权。收购对象主要为合作项目，进一步提高了权益占比，后续将会提升拿地权益比到75%以上，合作项目数占比则将低于50%，自有权益的增加会使得项目风险进一步降低，更利于企业经营安全，在本次评选中获得四星级测评。