一个指标,判断开发商的安全性

原创 房小评中国房评报道 今天

近来，地产股以一次强劲反弹，走出了暴跌行情，此时若要抄底地产股该怎么选？

正如一位开发商高管所言：“不是越大越好，而是越稳越好。”

买房人和投资者在选择房子和股票、债券的时候，不能再如从前那样，简单盯着销售排行榜来看，谁的牌子大，谁的规模大，就放心地选谁。

因为每一个规模阵营中，都存在高风险企业，也都存在安全的选择。

当然，也不必因为部分企业暴雷，就一杆子打翻一船企业。很多朋友咨询买房问题时，对每一个品牌都不信任，担心暴雷、停工、不能按期收房。正如，有一家房企暴雷，地产股就不分是谁，集体跟着大跌。

在房地产至暗时刻，更要明确一件事——只要房地产需求存在、市场存在，那么这个行业就必然存在。而且随着高风险企业出清，市场会向那些成功活下来的企业进一步集中。长远看，这对稳健安全的企业未必是坏事。

那么，什么样的企业相对安全，可以尝试选择呢？

我们可以先观察最近暴雷的房企，都有一些共同点，比如货币资金对有息负债的覆盖率太低，甚至低于30%。房地产作为重资产行业，资产价值高，而暴雷的直接原因，都在于资产来不及变现，现金流无法覆盖到期债务，引发连锁反应。

尤其是下半年市场热度已经降温，回款不及预期，房企自身的现金底盘对于穿越周期就格外重要。

在这个市场由热转冷的节点，我们把货币资金对有息负债的覆盖率这一数据提炼，作为一个避坑参考指标。

房小评观察了媒体推出的50家典型上市房企榜单中，货币资金对有息负债覆盖率的情况，其中有：

18家<40%

40%≤14家<50%

18家≥50%

其中，高于42%的房企只有22家，也就是说货币资金对有息负债率高于42%，就已经比大部分50强的同行资金覆盖情况好。大家可以此观察自己关注的房企。

需要指出，有个别房企因为出售资产或者调表技术出众，所以数据比较高，但实际企业短期到期公司债偿还压力已经出现，这种情况暂且不表。

房小评挑选了十家代表性的开发商。他们货币资金对有息负债的覆盖率都超过42%，保持充裕的现金状况和稳健经营，风险相对较低。

1、现金为王的万科

当初高喊“活下去”的万科，成功预言未来，提前储备了近2000亿元的现金过冬。

截至2021年6月末，万科有息负债约为2687亿元，持有货币资金约为1952亿元，货币资金对有息负债的覆盖率高达近：73%！

这个数字，在整个行业内独一档的高，万科也是持有货币资金最多的房企，并在上半年成功进入“绿档”房企之列。

有人说万科太过谨慎，可不论如何，在这个风雨飘摇的时节，万科就是最安全的公司。而且手握大把现金，还愁没机会吗？在同行们纷纷减少拿地的时候，万科上半年砸了962亿元的资金拿地，同样是行业排名前列。

2、有预见性的碧桂园

早在2018年，碧桂园就主动提出“提质控速、行稳致远”战略，预见性地调整发展路线。

一方面碧桂园保持着可观的销售增幅，领跑行业，并且连续6年保持90%以上的权益现金回款率，现金充裕；另一方面提前多年逐步降低负债和融资成本，把“降杠杆”分解到日常经营中，不通过缩表，而是通过整个资产运营逐步降低负债率。

经过三年调整，截至2021年上半年，碧桂园的有息负债约3242亿元，现金余额达到约1862亿元，现金余额对有息负债的覆盖率达到约57%的高水平。

3、利润为王的中海

中海，是房地产行业多年的利润王。2021年上半年，中海归母净利润约207.8亿元，成为归母净利润少有破200亿元的开发商。同时，中海还保持着全行业较低的平均融资成本3.6%。

强大的盈利能力和融资能力，使得中海一直是资金充裕，安全性极高的企业。

截至上半年末，中海地产货币资金约1174亿元，有息负债约2285亿元，货币资金对有息负债的覆盖率约为51%，风险很低。

4、高质量的华润置地

华润置地是央企地产平台的正确打开方式。

上半年，华润置地的归母净利润达131.3亿元，位列行业第四位；融资成本3.88%，位列行业第三。

这几项数字，都比其销售规模高出多个位次。而且，华润置地带给股东和投资人的惊喜不止于此。

截至6月末，华润置地有息负债约为1367亿元，货币资金约949亿元，货币资金对有息负债的覆盖率高达69%，同样位于行业前三。可以说，华润置地的安全性比起规模表现更好。

5、自律的龙湖

龙湖的稳，是民企中独一份的。平均融资成本仅低于几家央企地产公司，还有着行业排名前列的现金短债比指标。

很多房企为了“三道红线”调整发展节奏的时候，龙湖早在5年前就主动实现了“绿档”经营，而且不用非标、影子银行、信托等高成本融资方式，保持安全的财务状况。

今年上半年，龙湖有息负债约为1918亿元，现金及银行存款约995亿元，货币资金对有息负债的覆盖率达到52%。下半年，龙湖仅剩20亿元人民币付回售权的公司债到期，安全性可想而知。

除了自律的财务表现，龙湖还通过提前布局商业等航道，每年带来持续增长的现金流入，进一步巩固其安全底盘。

6、恪守纪律的世茂

世茂集团一直是房地产行业的“利润优等生”，曾经在房地产规模突进的年代主动调整修炼内功，追求高质量发展。

世茂严格考核回款、调拨率、可动用资金和权益后利润，集团资金集中管控，区域实现正现金流才能获得集团更多投资支持，促进各大区域在投拓和经营上的成功率和利润率，保证集团的财务健康。

因为对投资纪律的坚守，世茂得以保持其良好的财务状况。截至6月末，世茂的现金及银行存款为823.8亿元，有息负债为1645.1亿元，现金对有息负债的覆盖率达到近50%。充裕的流动性优势，持续增厚世茂经营底盘。

7、高增长的绿城

中交入股以来，绿城重启发展引擎，经过2019年到2021年这三年的发展，销售和投资实现了倍增。

逆市发展，并不意味着企业的安全性降低。相反，因为销售额的大幅增长，绿城的现金流也同步大涨。

2021年上半年，绿城总合同销售金额1717亿元，较上年同期大幅增长88%，回款率保持95%的高水平，现金余额也因此提升到约606亿元。

相比1279亿元的有息负债，绿城现金覆盖率约47%，仍优于大部分同行。而且，因为现金充裕，绿城的永续债将在今年底前再度减少77亿元，到2023年全部赎回，进一步降低经营风险。

8、保持“绿档”的金地

金地今年的一大动作是将北京、上海、深圳等一线城市公司从区域中独立了出来，且赋予投资、营销、工程、设计等覆盖业务全周期的职能。

为一线部队充分放权的做法效果明显。上半年，金地集团的销售额大幅增长近6成，同时金地高度重视销售及时回款，现金流充裕。

截至6月末，金地持有货币资金达597.92亿元，有息负债合计1270.94亿元，货币资金对有息负债的覆盖率达47%的优质水平。“三道红线”也维持“绿档”，保持低风险经营路线。

9、自信的正荣

正荣地产的战略可谓是踩对了节奏。2013-2015年是扩张期，2016-2018年是升级期，2019-2021年是高质量发展期，今年正是高质量发展期的收官之年。

这三年，正荣已经把安全和利润放在规模之前，适度增长。比如一季度，因为房企集中补货，土地溢价较高，正荣拿地很少。

在持续稳健的发展策略下，上半年，正荣手握货币资金约444.5亿元，有息负债约713.38亿元，货币资金对有息负债的覆盖率达到约62%的优质水平。

为了给投资者更多信心，正荣还做了一件房地产企业此前从未做过的事，在中报里披露了表外负债和现金，净负债只有7亿元。

正荣地产一位高管表示：目前全球资金很充足，正荣会开拓更多融资渠道，三四季度也会加速参与主要城市的招拍挂拿地。

10、踏实的荣盛发展

细心的朋友会发现，荣盛发展的权益销售额、净利润和营业收入排名，都比全口径销售额的排名高出近10个位次，位于20-30强这一档。

正是因为放弃对规模排名的追逐，采取踏实的经营理念，让荣盛发展实现稳健的发展，在过去4个年报和1个半年报期内，经营性现金流均持续为正。

截至6月末，荣盛发展有息负债约为679亿元，在手现金约291.67亿元，现金对有息负债的覆盖率约43%，优于大部分同行。

上半年，荣盛发展的销债比（权益销售额/有息负债）更是高达0.85，位于行业第十二位，足见其发展质量。

7月，荣盛发展兑付了一笔美元债，总额2.61亿美元，表现出了偿债的能力与信心。至此荣盛发展境外存续美元债规模减少1/4，2021年内境外没有到期美元债。

荣盛发展下半年需要偿还的债务还不到上半年的一半，偿债压力较小。对于投资者表现出的担心，荣盛发展高管信心十足：“不会出现任何违约”。

在目前悲观的市场中，需要更多房企发出这样坚定的声音。

房地产不是会随着一句话而消失的行业，房地产对经济增长、地方财政和就业人数带来的贡献不可磨灭，房地产企业的平稳健康发展对经济和社会稳定至关重要。这个行业中稳健安全的企业会活下来，并且活得久。

对于买房人和投资者而言，只要需求存在，就不必因噎废食，而是以更加智慧的眼光，借助更多详细的参考指标，去区分企业的风险，挑选真正符合自身需求的投资标的。与一个更加健康的房地产行业同行，是未来的必然趋势。