这次土拍,大家都有钱赚!

原创 房小评 中国房评报道 2022-02-17 21:12

没有套路，

没有血拼，

只有实实在在的利润

“这一次，在北京做项目，终于有钱赚了！”

一位刚刚参加了北京市2022年排名前列次集中供地的房企投资负责人如是说。

话语间，扬眉吐气！

对于熬过去年、熬到今天，又在这次集中供地中有所斩获的房企投拓人员来说，对比前几年“没有利润、只有业绩”的窘境，这次土拍的结果有利润、有业绩，让自己在公司内部打了一个“翻身仗”。

先上表，看看谁是这次的赢家——

2022年排名前列次集中供地拿地房企

接下来，让我们看看，为什么这次拿地有钱可赚——

—土地成本可控—

衡量房地产项目的利润情况，一个简单的静态指标是“地货比”，计算公式为总地价/总货值，在这里我们简化为：

成交楼面地价/销售指导价

在二线城市，地货比在0.5-0.6属于比较理想的状态。三四线城市因为销售流速慢，一般地货比要在0.4及以下。

北京、上海这样的一线城市，市场需求大，土地资产质量好，土拍竞争激烈，一般公司给予的地货比指标比较宽松，0.7以下就可以做。

在前两年土地市场竞争激烈的时候，地货比有时候会拼到0.8，甚至0.9，这时候一般就会亏损。

因为一线城市房价比三四线城市高，所以一线城市地货比指标即便有时候高达0.8，还要看房价和地价之间的特别差额。如果特别差额在1.5万元/平米及以上，这个项目仍然是有利润的。

以2021年朝阳区几块供地情况看，地货比均值约在0.8。

2022年排名前列次集中供地地货比

这次出让的土地，地货比平均值在0.53左右，这对于北京市场来说，已经是很理想的状态了。

个别郊区或市场情况不好的地块，地货比更是创下新低。

比如北投拿下的副中心地块，地货比约0.39；怀柔科学城拿下的怀柔雁栖镇地块地货比只有0.29。

也就是说，哪怕这些地方国企是出于“托底”任务拿地，这些地块的利润厚度也是足够的，将来或自己慢慢开发，或转让、找合作伙伴，都有充足的利润空间。

当然，这么好的地货比指标，跟政府定的起始地价和溢价率有关。

政府有心让利，把起始地价和溢价率控制在比较低的区间，这一点在杭州、上海等城市也都在进行，这是恢复市场信心，打造房地产市场良性循环必要的动作。

除了政府让利之外，参与竞争的企业少，多数为国企，企业之间竞争不激烈，互相礼让，也共同造就了这次土拍皆大欢喜。

这次能参加拿地的都是“家里有粮”和“劫后余生”的房企，大家惺惺相惜，再没有以前土拍市场上你死我活的竞争，都保持默契，“文明礼让道路宽”。

开发商非常理智，不仅没有竞争到高标准环节，就连竞现房销售环节，都十分小心。

例如，昌平区中关村生命科学园三期这个高流速地块，竞争对手宁可放弃，也不染指1万平米起的现房销售。

开发商“克制”举牌带来的变化不仅是项目无需高标准方案，更重要的是，项目的房价和地价差（简称：房地差），较去年一批次集中供地有了大幅提升。

比如，2021年竞争激烈的昌平中关村生命科学园地块，不但要建2.95万平米的公租房，还要执行高标准商品住宅建设方案，成交后的房地差居然只有1万元/平米左右。

而今年，紧挨着这块地的昌平中关村生命科学园三期地块，虽然拍到了上限价格，房地差也有2万元/平米左右。

开发商有了利润，才有提升产品品质的动力。目测，2022年新拿地的项目品质会比去年有所提升，买房的客户可以期待这波新产品。

—有钱自己赚—

除了肉眼可见的项目利润率提升，这次参加土拍的房企多是“单打独斗”，联合体拿地的现象很少见，这或许可以从另一个侧面佐证本次土地出让“有钱赚”。

为什么大家都喜欢自己拿了呢？

房小评做了个小调研，参与调研的房企反映的原因集中于以下方面：

1、这次竞争对手少了

很多“黑马”房企还在“躺平”或“爬坑”过程中，本次集中供地较2021年排名前列批次集中供地竞争烈度降低了不少。

2021年北京排名前列批次供地30宗，涉及12个区，总建筑规模约345万平米，挂牌总价约1035亿元。

2022年北京排名前列批次供地18宗，涉及10个区，总建筑规模约169万平米，挂牌总价约492亿元。

2021年和2022年排名前列次集中供地结构变化

其中，热点地块也少了很多。

以前民企都选择排名前列批次集中供地拿地，主要是年内可形成销售业绩，在规模为王的时代，大家宁可不要利润，也要业绩，所以去年排名前列批次集中供地是竞争最激烈的。

经历2021年下半年的供给侧改革之后，行业回归利润为王的经营理念。能在2022年初拿出钱在北京拿地的房企，都是实力雄厚，但是从参与者数量、竞争烈度来说，都是下降的。

过去，因为地块算账没利润，大家干脆合作，分担亏损，分成业绩，各自实现业绩目标，减少资金压力和亏损压力，所谓“吃亏喜欢拉同伙儿”，而看到这次地块有钱赚，但凡有钱的房企，当然选择独享。

2、合作伙伴躺平了

在北京土拍市场上，大家经常看到熟悉的联合体身影，有些房企合作习惯了，合作也很顺畅，喜欢一起出面拿地。

但是，在去年的行业供给侧改革当中，有的合作伙伴信用爆雷了，或者这次没钱参与（请原谅在这里不好点名举例），只剩下有钱的房企单打独斗了。

3、过往合作矛盾多

除了少数顺利的合作之外，合作开发过程中的矛盾纠纷并不少。

因为，现在的合作开发，本质都是大家分权：你拿操盘，我拿工程，不是一家公司，管理风格也不一样，最终都是“铁路警察各管一段”，在产生矛盾的时候，争执得不可开交。大家都认为自己牛，专业上无法争高下，最后只能领导出面和谐。

有时候，合作过程中还会遇到不讲武德的伙伴，谈判的时候说得好好的，到真正操作的过程中损人利己的事情不少干，尤其赶上市场不好的时候，自己偷偷降价跑路，把合作伙伴扔在山腰上。

据说，合作伙伴闹起脾气，互相不给面子，抢公章、封工地的事情也时有发生。

—房子不愁卖—

在供地结构当中，北京市政府有意避开了房子存货比较多的区域。例如，2021年供地当中，朝阳区占比较高，目前存货较多，今年首次集中供地，朝阳供应明显减少。

此外，海淀不供地，对于石景山和昌平就是利好。因此，2月17日的土拍现场，紧邻海淀的昌平中关村生命科学园三期地块受到追捧，10家房企参与竞拍。

在触及地价上限的最后一手举牌时，因为手持2号牌的建发代表与手持81号牌的绿城代表几乎同时举牌，竞拍一度中断，后经公证处人员与拍卖工作人员视频回放确认，才确认地块归属。是不是有点冬奥会裁判判罚的味道了？

2021年和2022年排名前列次集中供地分布

从供地分布来看，昌平、朝阳都没有加大供应，为去年开盘的项目去库存留出了时间，而且地块越来越向中心城区和优质区域靠拢。

比如，这次丰台供应的纪家庙和大井新村地块，明显优于去年同期张郭庄和张家坟地块，区域供应量大的问题将逐步化解。

2021年北京新建商品住宅批准上市套数为96598，集中供货时间为9月份，也就是土拍4个月之后可以上市。

由此推断，北京2022年排名前列批供地项目集中入市时间将在6月底。

截至2022年1月份，北京住宅存量7.3万套左右，以2021年平均每月3000-3500套的去化速度计算，6月份集中供地之前，北京新房存量将会低于6万套，此时项目集中推盘十分有利于市场成交放量，从而影响成交价格。

北京楼市流速较好，预售政策也比较宽松，土地信用质量好，拿下这样的地块，不仅可以给公司带来比较好的经营利润，更能带来很好的融资现金流，以及信用背书。

例如，旭辉单独以14.07亿元拿下顺义新城平各庄6046地块，楼面地价约2万元/平米，销售限价约4.4万元/平米，地货比只有约0.45。这样的项目，在不考虑流速的情况下，是少有的高利润项目。

去年很多闽系民营房企纷纷陷入信用违约时，整个行业民企信用呈现螺旋下降的态势，旭辉却因为前瞻的战略布局，谨慎的经营策略，提前控制了公司的负债规模，降杠杆、降负债，使得公司现金流安全度过此次冲击。

在旭辉内部，一直讲究房地产周期论，虽然这两年房地产周期被打破，但是旭辉坚持“逆周期拿地、顺周期卖房”的策略没有变。

因此，当下又到了旭辉“逆周期拿地”的时间。民企中，终究是耐得住寂寞的旭辉，又赢得了这次行业调整的先机。

大家都清楚，此时拿地越多，银行给予的授信越高，尤其是北京这样一线城市的土地资源，不仅可以给旭辉带来很好的经营利润，更能带来信用安全的背书。

此时，仿佛听到了旭辉“经营油门”的轰鸣声，可惜大部分民企没机会效仿了。