土拍研报 | 北京土拍收金500亿,中海单日狂砍150亿

焦点研究院 · 土拍研报

主题：第三批北京集中供地土拍的4点主要变化

出品时间：2022年9月23日

数据来源：北京自然资源规划局，焦点研究院整理

概述：9月23日，北京第三批集中供地出让完毕，本批次出让的18宗地块均全部成交，合计收金500.3亿元，和上一批次北京土拍相比，本批次土拍呈现出4个主要变化：

1、供应总量较上批次下滑两成，供地区域强调职住平衡交错供应；

2、竞买规则的因地制宜，体现出新的政策导向；

3、本批次成交规模基本不变，地块成交热度分化明显；

4、大型央企拍地积极，中海斥资147亿拿地3宗。

变化一:供应总量较上批次下滑两成，供地区域强调职住平衡交错供应

本批次供地规模下滑，总体供地节奏较为均衡。9月23日，北京第三批次土拍宣告结束，出让的18宗地块全部成交。18宗地块的出让面积为74.8万平方米，较2022年第二批次下滑39.8%，计容建筑面积为147.5万平方米，较上一批次下滑15.7%，本批次供应总量为2022年北京集中供地供应量最少的一次。起始总价为471.7亿元，较2022年第二批次下滑15.7%。值得注意的是，北京2022年为修改为4次集中供地，从土地供应宗数上来说，前三批次分别供应18宗、17宗和18宗，总体上来说节奏较为均衡。

数据来源：北京自然资源规划局，焦点研究院整理

在供地区域选择上，兼顾开发商和购房者需求。和去年集中供地以朝阳区供地为主不同的是，2022年供地更加强调错峰供应，一批次以大兴区供地为主，二批次以朝阳区和丰台区为主，本批次以丰台区和海淀区供应为主，每次的土地供应均在不同的板块，这样可以保证新房供应不至于短期内密集上市，实现错峰供应的目标。

此外，北京市规划和自然资源委相关负责人介绍，第三批次供地坚持规划引领，促进职住平衡、产城融合。第三批次中多数项目位于“三城一区”范围内或产业园区周边,利于购房者出行需求。从以上供地特征可以看出，北京三批次集中供地兼顾房企的经济效益和购房者的购房需求，平衡了双方的利益。

数据来源：北京自然资源规划局，焦点研究院整理

变化二：竞买规则的因地制宜，体现出新的政策导向

多数地块取消90/70的户型面积要求，利好开发商灵活开发。第三批次大部分地块不再将90/70户型限制作为刚性约束，在原先的北京供地过程中通常会设置90/70限制，体现以刚需为导向的市场供应原则，但是本批次却改变了这一规则。主要原因在于受市场下行的影响，北京新建高端住宅销售面积金额均保持着正向增长，而普通住宅相对表现相对低迷，此次改变更加适应了新的市场需求。

本批次扩大竞现房销售面积地块数量，减少烂尾风险利好购房者。相较期房预售而言，现房销售优势明显，避免了交房时间不确定、项目质量存在隐患等问题，同时还可以避免项目烂尾的风险。今年以来郑州、合肥等城市出台政策鼓励现房销售，现房销售成为新的政策趋势，但是短期内期房销售还会是主流，房企的资金链承压，这也是本批次北京土拍竞买较少地块达到现房销售环节的一个原因。

变化三：本批次成交规模基本不变，地块成交热度分化明显

成交规模基本不变，溢价率轻微上扬。从成交整体情况来看，本批次成交地块的出让面积、规划建面和成交楼面均价数值分别为74.8万平方米、147.5万平方米、33917.6元/平方米，较2022年排名前列批次分别下滑0.9%、1.9%、成交楼面均价下滑1.8%，成交总价为500.3亿元，较上批次增加0.1%，本批次溢价率为6.1%，较上一批次增加0.7个百分点。

数据来源：北京自然资源规划局，焦点研究院整理

受周边配套影响，成交地块溢价率分化明显。从本批次成交情况来看，22日成交地块均为底价成交，23日地块均为溢价成交。底价成交地块多位于顺义、密云和房山等偏远区域，且周边配套设施缺乏，相对市场热度较低，拿地企业以北京本土国企为主，兜底意味浓厚。23日竞拍地块多位于热门区域，周边已有项目热销，在市场较为冷淡的时候，房企出于对投资安全性的考虑，拿地偏谨慎，这点从永丰地块和新宫地块报名火爆的情况可以看出端倪，在热门城市，热门地段面向主流人群开发项目拿地成为品牌房企的拿地共识。

数据来源：北京自然资源规划局，焦点研究院整理

变化四：大型央企拍地积极，中海斥资147亿拿地3宗

本批次报名房企多为大型央企和北京本土国企，中海和和华润参拍热情高涨。据焦点研究院不完全统计，本批次18宗地块合计吸引54家房企参与竞买，其中多为大型央企和本土国企，仅有两家家民营背景的房企参拍，分别为龙湖和绿城。从具体报名数量来看，大型央企华润、中海参拍热情较高，分别报名了9宗地、7宗地，第二梯队是北京本土国企首开、城建、北京建工都报名了6宗土地，第三梯队是金茂、海开、建发和保利，报名数量略有逊色。从报名情况可以看出，参拍房企在北京多有项目，此次参拍为补仓土储，华润的海淀幸福里项目2021年为北京单项目销冠，中海也有多个项目热销，项目的热销加大了大型央企拿地的信心。

本批次中海拿地金额达147亿元，财务稳健项目热销为主因。中海半年报显示截至2022年6月30日，中海地产上半年的资产负债率为59%，净负债率为41%。持有现金人民币1253.2亿元，期内，加权平均融资成本仅3.44%，融资成本继续保持地产行业较低区间，国际三大评级机构均给予内房企业较高评级。财务稳健使得中海有拿地能力，此外中海在北京已经有多个项目布局。在2021年北京的热销项目中，中海地产多个项目榜上有名，如中海天赋、中海首开时光里、中海京叁号院和中海天钻等，项目的热销充分反映中海在北京对于市场有较强的操盘能力和客户认可度。