保利发展新掌门的手术刀和护盘术

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

刘平掌权保利发展，已将近半年。

2021年下半年，地产行业的关键转折期。外部环境风起云涌，保利发展内部也在经历新旧交替，前任董事长宋广菊7月29日退休，总经理刘平接过帅印。

在一个特殊关口，保利发展完成权力交接，刘平交出了一份可圈可点的业绩。1月9日，保利发展公布了2021年度业绩快报，全年营收2850 亿元，同比增加17.2%；归母净利润276 亿元，同比降低4.7%。

对于利润的下滑，保利发展解释称由于结转项目毛利率下降，营业利润出现一定下降。但在百强销售同比下滑的背景下，保利发展2021年实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%，实现了正增长，完成年初目标约97%。

这是一份好于行业平均水平的业绩，增速和销售目标完成程度均好于行业平均。根据克而瑞数据显示，百强房企2021 年全年全口径销售金额同比增速为-3.2%，公布全年销售目标的房企2021 年销售完成率平均为88%。

虽然掌舵保利发展时间不长，但刘平实现了平稳过渡。特别是2021年12月，对内部组织架构进行了调整。

动刀组织架构

调整后的设置为：董事会办公室、综合管理中心、战略投资中心、地产管理中心、产业管理中心、产品研发中心、财务金融中心、数据共享中心、风险管理中心、人力资源中心、党群办公室、纪检监察办公室、党委巡察办公室。

相较于此前，部分中心职能叫法有所调整，新增加了产业管理中心，而成本管理中心和战略研究院都未在新的架构中。

显然，刘平也在跟随行业形势的变化，快速调整打法思路。2021年以来，多家房企调整架构，龙湖新增4大战区，将地产航道独立，战略发展部与客户及市场研究部合并为战略研究部；弘阳将原有的10个区域公司并为7个；碧桂园100多个区域公司经过合并调整后，只剩60个左右。

同为央企的华润置地，也在精简大区，大区部门由13个精简为9个；增设科技创新部，总部职能部门调整为16个。组织架构调整，在2021年已经成为房企的常规操作之一，就如同护盘股价一样。刚刚进入2022年，王健林又对万达地产动刀，将四大区域合并为两大区域。

地产出清仍在继续，行业格局将迎来新一轮洗牌，央行、银保监鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房企兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。接着，并购贷款不再计入‘三条红线’相关指标相继传出。

广东省政府召集多家房企开会的消息近日又不胫而走，与会房企包括奥园集团、富力地产、保利地产、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业集团等国企和民企。据知情人士透露，此次会议相当于政府为几家国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。

国企央企有望凭借品牌、融资和运营的优势，进一步扩大市场份额；而且，当前央企国企引领土拍市场。刘平接任保利发展董事长，虽处在地产风云巨变的转折期，但对他而言，却是一个大有作为的时代。

从保利发展的动作中，也能感知到其加强布局的决心。克而瑞数据显示，其2021年拿地金额1883 亿元，新增货值3995 亿元，新增货值位列百强房企第二位；在22 个核心城市通过集中供地拿地金额1028 亿元，位列百强房企排名前列位。

2021 年拿地金额/销售金额达到38%，虽然不及2020 年47%的高投资强度，但是已经是在权益拿地/销售金额40%的限制下的满格投资。

护盘与双赢

事业作为之外，刘平的个人财富也因保利发展实现了一次增值。

刘平接任董事长的关口期，保利发展股价走势跌落低谷。特别是上任后第七天，从2021年1月初每股16.10元顶峰跌至8月4日每股9.99元，跌幅36.85%；总市值也从1927.17亿跌至1195.8亿，总市值蒸发约731亿。

新官上任的“排名前列把火”，刘平烧到了股市，2021年8月4日领衔管理层集体增持保利发展，成为了当时地产圈 “护盘增持潮”中的一员，增持金额不低于800万，不超过1500万元，增持价格不高于15.06 元/股，6个月内完成增持。

增持前，保利发展高管持股情况

增持的高管共有11位，分别是董事长刘平，党委副书记胡在新，总经理周东利，副总经理张伟，董事会秘书黄海，纪委书记王全良，副总经理孔峻峰，副总经理潘志华，副总经理刘文生，副总经理张艳华，副总经理刘颖川。

除王全良、孔峻峰和张艳华三人未持股保利地产之外，剩余9位高管此前均持有一定数量的股票，但都不超过0.07%。此次增持，刘平金额较高，介于300万至500万；其他 10 位高管在50万至100万元之间。

截至 2021 年 8 月 30 日，保利发展高管持股情况

自2021年8月4日至三季度末，一众高管们增持股票金额合计为 575.78万。其中，刘平增持金额为300.62万，总经理周东利增持79.97万，董事胡在新增持59.73万，副总经理张伟增持33.63万，董秘黄海增持50.40万，监事会主席王全良增持51.43万，其余5位尚未增持。

截至2021年三季度末，保利发展高管增持股票情况

从增持历程来看，刘平在2021年8月30日前便完成了较低300万的增持下限要求，胡在新、王全良、黄海也是如此，周东利、张伟在循序加仓，当时这些本属无奈的护盘动作，如今却让他们大赚一笔。

自2021年8月4日之后，保利发展股价波动上涨，由每股9.99元涨至2022年1月11日的每股16.16元，股价涨幅达到70.52%。增持的时机，恰好处在V字型的低点。

按照高管们增持前后持股数量计算：刘平以300万元增持27.6万股，每股平均10.87元；周东利79.97万元增持7万股，每股合11.42元；胡在新59.73万元增持5.5万股，每股合10.86元。

以保利发展2022年1月11日收盘价、每股16.16元来估算，刘平收益率达到48.67%，此次增持赚146万元；周东利收益率为41.5%，赚33万元；胡在新收益率与刘平几乎相同，赚29万元。张伟、黄海和王全良的增持收益，也可以此类推估算。

他们的收益率，羡煞2021年陷落“地惨股”的众多散户。但也有人在欢呼，跟随高管们的增值动作，有股民总结2021年度的整体投资，有几个较大的贡献因子，成功抄底保利地产，迎驾贡酒实现翻倍，中航机电加速上涨，温氏底部反弹50%，华能水电的大涨。

按照增持计划的期限、规模，在上述的基础上，保利发展的董事和高管还在继续增持中，增持期限到2022年2月4日。