重提分拆新天地上市:瑞安自救?

作者 | 白兆鹏

出品 | 焦点财经

12年来，至少传出过9次要分拆上市消息的瑞安新天地，这次看来是玩真的了。

近日，瑞安房地产发布公告称，建议分拆集团的商业投资物业、物业管理及资产管理业务在港交所独立上市，并以全球发售的方式进行。

在此之前，瑞安房地产还因向佛山禅城区归还项目用地而引发市场关注。

退地和分拆上市，有业内人士就此分析称，“这都是拯救瑞安低迷业绩的重要一步”。

12年上市路

早在2009年，就有消息称瑞安房地产在谋划拆分新天地上市。

此后，瑞安分拆新天地上市的进程反反复复，2012年和2015年，就经历了两次定下入市计划后没过多久又宣布暂停的戏码。

12年过去，每次都是雷声大雨点小。

焦点财经梳理发现，每次的分拆上市和计划搁浅背后，都离不开资金两个字。

2013年分拆的暂停，源于财务状况的短暂缓解。当时Brookfield以5亿美元购买可换股永久证券的方式入股子公司新天地控股约22%的权益，并允许Brookfield可追加投资2.5亿美元。

2014年，以9.65亿元出售位于虹桥天地的酒店，2015年以123亿元价格出售上海太平桥企业天地物业，“不差钱”之后，瑞安房地产暂不考虑新天地上市。

但今时已然不同往日，目前的瑞安房地产，钱袋子不容乐观。

截至2020年年底，瑞安一年内到期短债为132.6亿元，而同期现金及银行存款合计为157.96亿元。

今年6月，为偿还前期债务以及未来的经营，瑞安房地产发行了一笔总价4亿美元的5.5%可持续发展挂钩债券。

7月初，瑞安房地产发布公告称，向佛山禅城区归还岭南天地项目7号及8号土地，代价为现金补偿人民币26.53亿元。

关于分拆上市，瑞安董事会认为，瑞安新天地独立上市，将提供一个可以实现和评估其商业物业及配套业务估值的独立平台。股权投资者能够投资一个主要位于上海的纯商业物业组合，从而释放瑞安新天地的商业物业组合价值，进而为瑞安房地产创造更大价值。

上市的本质就是融资，分拆之后瑞安新天地可以独立筹集更多资本，而无需依赖瑞安房地产。

退地和分拆上市，有业内人士就此分析称，“这都是拯救瑞安低迷业绩的重要一步”。

轻资产转型

从瑞安在内地的发展来看，其一直深耕城市更新领域，早期布局了大量旧城改造和商业地产。上世纪80年代开始，瑞安房地产就参与上海城市发展，上海新天地是其代表产品，作为商业运作提升区域价值的标杆项目，上海新天地既是较受欢迎也是零售物业租金较高的项目。

在上海新天地一炮而红之后，瑞安接连打造了武汉天地、大连天地、重庆天地、佛山岭南天地，同时也开发了上海翠湖天地、瑞虹新城等高端住宅项目。

但城市更新这一赛道从来不是‘快车道’，同时对于现金流还有很高要求，动辄百亿元的资金投入和长回报周期，使得瑞安房地产资金压力倍增，2015年，瑞安房地产净资产负债率一度高达81%，此后，瑞安房地产的营收和利润开始呈现大幅波动状态，业绩表现急转直下。

此次传出分拆新天地上市，很大程度上就和资金压力以及业绩不断下滑有关。

一般来说，由于旧改项目对于房企的实力和现金流要求较高，所以参与其中的基本是财务稳健型的房企。正是这样来自重资产运营的考量，倒逼着瑞安房地产开始轻资产转型。

瑞安在全国范围内在进一步收缩。2017年瑞安土储面积是1150万平方米，到了2020年，这个数字变成了860万平方米，缩水290万平方米。

而在今年的中报业绩会上，针对与上海市黄浦区国资（企业）各出资50%，合作开发太平桥项目一事，罗康瑞也指出：“这是瑞安轻资产方式开发业务的一个体现。”

在房地产开发后时代，增量市场已然见顶的状态下，曾经的重资产模式房企面临严峻的转型难题，如何在竞争激烈的市场杀出重围，不同的公司有不同的应对方式。

作为典型港企的瑞安，之前并没有追求规模化发展之路，但伴随着利润率表现连年不如人意，退地与上市等一系列做法，则是企业在反思既有的资产结构后做出的应对之策。