上海楼市:房价已涨20%,现在追高买入合适吗?

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以下选自“成哥说房”公众号精选提问：

提问：成哥好，想在上海买房没指标，有什么办法吗？感觉房价越来越高，现在追高买入合适吗？

回答：楼市四个周期，启动期、上涨期、近顶期、横盘期。其中，适合买房的是：启动期、上涨期、近顶期、横盘期。

最适合买房的是：横盘期。

没有任何必要担心错过一轮行情，除非它是最后一轮。

上海的高回报楼盘可参考内部分享！

提问：成哥好，一直发现中环内阳城板块的房价相对比较低，而且对口二梯队小学闸北二中心，这个板块为什么相对比较便宜，是否可以考虑？另外，最近看房发现很多一层附赠部分地下室的房源，使用功能确实全一些，一般赠送50-80个平方左右，价格与楼上总价相同，是否可以考虑，将来流通会不会有很大难度？

回答：你好，阳城板块属于静安中的末端板块了，定位是居住，在配套和交通方面略微弱一些。赠送地下室没有太大的优势，因为上海属于江南地区，地下室非常潮湿阴冷，个别还会渗水，所以地下室没有多大的作用，流动性弱，未来难转手。

提问：成哥好，感觉西钓鱼台御玺的新房地段环境都不错，有投资价值吗？

回答：你好，价格高，不适合投资，本身是单体楼，平面呈现为带弧度的拐弯锐角。因为是在剩余地块，南北向按阶梯式降层。 户型除了南北四居，还有比较奇特的东西通透、瘦长的东南角三居。格局不方正，不太好。 好处是南侧的昆玉河直通颐和园，开发商还会翻建环景码头和灯塔。 地块可能还有地铁振动影响。

提问：成哥好，我想请问一下 上海华新镇的未来发展如何，预算450万以内，单身自住，首套房。

回答：华新的优势是房子相对比较新一些。

但是华新这个区位有个巨大的短板就是没有地铁，而且在未来很多年也没有地铁规划。对于这种远郊板块，没有地铁就是一个严重硬伤，所以我觉得它发展潜力有限，并不应该作为排名前列选择。你这个预算其实还可以考虑一下其他的区位。比如徐泾，徐泾北城，江桥，九亭的次新二手。我觉得二手性价比更高一些，但是你实在要买新房的可以往九亭，泗泾，赵巷这些有地铁的地方走。

提问：成哥你好，有深圳和成都的房票，首套，首付大概130左右，两个选择：1.深圳估计只能买到一房，类似花样年、上河坊、圣拿威这些；

2.成都可以买到相对不错地段的三房或者四房。

纯投资下，持有3-5年左右，应该选哪个收益会更好呢？谢谢

回答：投资的本质实际上是对核心资源的占有，等待价值兑现，从而将溢价部分按照竞价的高低出让，从而完成财富转移的过程。

一线城市的上车盘面对的是全国的购买力，只要深圳还在发展，入户还在宽松，房价永远涨的神话还在，较低总价涨幅较快的规律是适用的；

成都为代表的新一线，相较于沿海城市而言，内地的省会城市一般都是单核城市，即省会既是政治中心又是经济中心，省会虹吸的是整个省的资源，所以天花板一般就是整个省的购买力上限。二线城市的天花板在楼市发展成熟，可以达到一线城市的六成左右。

300-400万，短期想赚钱，买深圳，深圳涨的快，快速裂变一波，体量就不一样了。

提问：成哥好，感觉现在房子总量也已经明显过剩了，但为何房价仍降不下来？

回答：1、房地产市场仍有巨大的住房需求。虽然住房总量够了，但住房资源分布并不平均。有的人仍旧缺房子，但有的人却有许多闲置的房产。在租赁市场等长效措施完善成熟之前，巨大的住房需求仍旧是支撑房价的重要因素。

2、城镇化是支撑未来房地产发展的重要动力。面对楼市持续调整，业内不少专家都把城镇化作为支撑房地产继续发展的重要红利。

随着城镇化的推进，未来会有大量的人口涌入省会城市、都市圈、城市群等就业机会好、发展活力高的区域，而这些区域的房价显然会继续保持稳中有涨的态势。

3、房地产行业联系了太多的社会资源和财富，正所谓牵一发而动全身，房地产转型不可能一蹴而就

短期内房价大跌的概率几乎没有，所以要不要买房的答案基本也清楚了。但是，如果从长期走向来看，受人口流动影响，楼市不可避免的会出现分化，除都市圈、城市群等热点区域会维持高房价以外，绝大多数普通城市可能会迎来调整。

提问：成哥好，请问环京您看好吗？

回答：环京一般是因为北京的辐射和承接无北京户口却想上车的人。环京还有一个特点就是随着北京的房价上涨而涨，随着北京房价下跌而大跌，完全是政策向导。

随着城市化进程的推进，未来人口都是迅速聚集在大城市或者大城市群，我心目中的大城市群只有三个：长三角、珠三角和帝都。

我不看好环京，主要原因：

1、卫星城市，没有产业

环京属于卫星城市，人口流入比较少或者是人口流出，产业不完善，主要承载着没有北京户口的人，在这样的地方投资，风险较大。

由于环京没有产业，没有创造财富的能力，只适合“炒作”，也不太可能帮助在北京生活的人制造财富。按本地区的财富量和制造财富的能力来衡量，那里的房价现在也不算低。

2、没有户口，无法网签

如果没有环京地区的户口，买房只能全款，无法贷款，而且还是几年后网签。我们经常说不要买不能贷款的房子，几年后网签更是风险极大。有些地方的房产三年以后才能去网签，这种风险几乎是无限大的，因为房价一旦上涨幅度较大，开发商会想尽一切办法“耍赖”。

如果房价不涨，有些开发商也许根本坚持不到购房者拿到房产证。投资不是赌博，即便是万一的风险，对个人投资来讲，那也是百分之百。

3）金融属性差

房子除了居住属性外，还有金融属性，就是在房子上涨后能够将增值部分抵押出来，环京的城市的金融属性差，条件严格，就算房子增值了也无法抵押，只能出售获得利润。

最后，要明确一下，不是说环京的房价不会涨。

长期看也会涨，因为货币供给和它本身经济发展的原因，特别是北京大力发展后，一定会辐射到环京。

但这些地方的发展速度和财富总量远远不及一、二线城市，更别说与深圳对比。

另外，那里的波动性会非常大，跌50%不是上涨的理由。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。关注成哥，购房有疑惑，成哥为你解答，让你掌握更多精彩的房产资讯！‍