上海楼市:盘点上海房产的四大分类!搞清楚类别买房不纠结!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，能否把上海的房子分个类别来做选筹？

回答：上海有780万套房子，但在我眼里，其实只有4种。

排名前列代产品：2000年以前的老公房

这种房子，就是大家说的老破小，大多建造于70到90年代，面积40-60平，位置很好，交通配套方便，适合想住市中心预算不够的朋友。但投资的朋友不要考虑不带学。区的老破小，涨不起来的。在排名前列代和第二代之间有个过渡的产品：2000年左右的老大楼

这种就是老破大了，一般是市中心塔楼，很多用来办公，居住舒适度也不太好。如果不是特别喜欢，不建议买。

第二代产品：2000年至2005年的商品房。这是上海的排名前列代商品房。居住品质吊打老破小和老破大，还是挺不错的。但是它有3个硬伤：

一是房型偏大，很多房子120平米才做两房，厅宽房间大，而且大多是钢混结构，承重墙多不能切，不能改三房。

二是房间漂亮，但小区停车紧张，里面像欧洲，外面像非洲

三是物业费低，基本没有服务，只有个看大门的。

第三代产品：2005年至2015年的商品房。这种就是大家常说的次新房了。次新房这个品种里，就能买到80平的两房，100平的三房了。户型结构还是比较合理的。有点瑕疵的是，大多小区还没有做到人车分流，入户设计还不够气派，另外外立面用的是涂料，少数用的是真石漆，档次感不够。这种房子自住和投资都是不错，是购买的主力。

第四代产品：2015年以后至今的商品房。房子过了2015年就是有个明显的代际变化。因为2015年那一轮，房价翻了一倍，所以之后房子户型做的很紧凑，90平能做三房两厅两卫，全人车分流，会所泳池都有，外立面至少是真石漆，有很多用的是铝板和干挂石材，这样的房子单价不便宜，但好在总价控制得好，也是非常适合自住的。建议大家重点考虑。

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提问：成哥好，本人已婚，在上海现有一套102平的房产自住，有贷款85万未还清，手上现有25W，想在上海周边买一套小户型投资加保值，看了昆山千灯，张浦，昆山城北，嘉兴油车港，请问这几个地方有投资潜力吗？看下来目前千灯房价较便宜，手上资金大概能在这几个小区选一套70平左右的二手房，请问千灯现在入手合适吗？

回答：现在社会上的资金流向已经演变成了：科技赚钱→金融分钱→房产存钱。上海周边城市可买入城市顺序：昆山、太仓、嘉兴、嘉善。

嘉善和嘉兴都是打着高铁经济，甚至于传说中的9号线通勤。高铁不可能实现对上海通勤。即便通了9号线地铁，一样涨不起来的，因为实在太远了，就像临港一样。长三角一体化有轻微利好，主要是嘉善房价太贵，已经透支利好。不是非常推荐嘉兴，现在已经是一轮涨幅已过。昆山的涨幅逻辑还是看上海启动，然后溢出性跟涨，但涨幅能力不如苏州。昆山投资的话，我主要看好两个板块，一个花桥，一个是主城核心区，前者是上海外溢需求，后者有学区配套。因为城西是昆山的主城区，昆山原住民是住在这里的，学区配套、商圈还有医院资源也在这里。昆山是全国最富庶的几个县之一，就算不靠上海，昆山人自己的购买力也能支撑起这样的高房价。

提问：成哥好，坐标上海。我们目前家里有6口人，考虑到有老人小孩，目前的非电梯五楼有点不合适了。想置换一套三房两厅两卫或者四房两厅两卫。我们在浦东张江工作，想咨询买什么楼盘合适呢？二手次新电梯也可以考虑。川沙，周浦，康桥，高行，惠南，滴水湖。我目前考虑了这些地方，不知如何下手。未来贷款想控制在200以内，不想太大压力。另外，可以考虑闵行吗？

回答：这个预算，推荐外环线附近，比较推荐周浦御桥板块。中环内，稍微新一点的房子，预算就不够了。如果不是买学区，老房子不建议买，以后不好出手，居住体验也差；外环外，短期内很难纳入主城区，发展空间有限，配套也跟不上。

上海整体还是一环一环外扩发展，目前刚好发展到外环附近。所以近5年，浦东也只有临港和周浦进入涨幅榜前20名。周浦、御桥横跨外环线，是目前城区扩展主力区域，而且距离张江等核心地段都不远。上海刚需买房建议，详见内部分享！

提问：成哥好，目前芜湖三山区有一套129平的3房，还未入住目前打算去杭州，南京发展，首付有50万，考虑以后小孩上学，生活便利，是把现在房子卖了，换到市区好的学区房，还是去杭州，南京定居。芜湖有哪个区，适合买？

回答：无论是自住还是投资角度，去杭州，南京这样的新一线城市买房，价值将来都是较大的。所以发展的大方向是正确的，但你们有一点就是：自住确定性不够，2年时间有点长，计划很可能赶不上变化。

所以我的建议是：

1.如果确定了要去杭州或者南京生活和发展，可以出芜湖，集合力去打一套。优先考虑杭州。

2.如果确定性不够，甚至后面在芜湖生活，那么芜湖就不建议出，想办法腾出一个人房票，去杭州或者南京投资一套小户型，为将来发展提前做一个跳板。

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提问：成哥好，想给女儿在上海买一套小面积内环二手学区房，女儿有户口，首房首贷，未婚，有资金120万，请问选择哪个区投资价值较大？谢谢！

回答：上海今年结构性行情确定很大的，可以试试看学区房。浦东的9年一贯制学区房已经涨了不少了。建议关注浦西黄浦静安闵行的双学区房。今年带好初中学区房有机会。

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提问：成哥好，上海出了新政策之后，上海没有名额了，去其他的城市也没有购房资格。请问，如果在老家江苏南通这个城市投资的话，具体需要考虑什么因素？怎么样才能保证有一定的涨幅？

回答 : 南通楼市涨了快3年，但现在还是在上升期，以地铁、学区这两个要素为起点吧，重点关注海门、南通两个高铁站附近的楼盘。

提问：成哥好，请问一梯两户和两梯四户哪种好，为什么都说不要买“2梯4户”的房子？

回答：一梯两户更好。

1、“2梯4户”的房子通常会出现“边户”和“中间户”的选择，但是“边户”一般会价格更高。这是因为“中间户”被夹在里面，很少能够做到南北通透，采光通风都会受到影响。

2、“2梯4户”的房子楼层一般都比较高，所以人流量也就大一些，一层住着4户人家，那么住在中间的就比较难受了，噪音污染比较大，人来人往，住的很不隐秘。

3、一梯两户虽然只有一台电梯，但同从20楼等电梯的话，一梯两户的时间却会比两梯四户更快，最长的差距时长可以达到5分钟。住的低还能走楼梯下去，高层就非常浪费时间了。

4、在住户、层数相同的情况下，2梯4户的公摊肯定是大于1梯4户的。这直接影响你的购房款和物业费。这一点尤其体现在了单价七八万的一线大城市

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