融创出售海南幸福城项目,中国信达9.75亿元收购51%股权及对应债权

出品｜搜狐地产&焦点财经

作者｜王迪

编辑 | 吴亚

曾经挽救过银行业的金融资产管理公司（以下简称“AMC”）正在加速“拯救”地产的步伐。

1月15日晚间，四大AMC之一的信达地产公告称，广东信达地产、中国信达、信达资本共同出资成立购芜湖信湖产业投资合伙企业（有限合伙），拟收购海南融创持有的海南幸福城51%股权及对应债权，上述合伙企业总认缴规模为9.75亿元。收购完成后，中国信达将全面接手融创海南幸福城项目。

相比于此前AMC以部分股权援驰融创，此次股权收购完成后，融创将全面退出，这也意味着信达地产将负责后续的开发建设。

“确实退了，但这只是融创海南的一个项目，不是融创全部的海南项目。”某位融创一线员工如此对搜狐财经表示。

搜狐财经获悉，截至2023年6月30日，融创在海南权益土地储备153万平方米，总土地储备253万平方米。

融创从合作方到被收购方，项目总货值约19.97亿元

“主要是对价合适，才能收购。但随着债主方随步让利，会有越来越多项目可以盘活。”一位资深地产操盘手对搜狐财经成。

据信达地产介绍，截至目前，南丽湖壹号二期项目已实现开工建设，预计项目总货值约19.97亿元。此次收购方为公司全资子公司广东信达地产与公司关联方中国信达及其下属公司信达资本共同参与认缴规模为9.75亿元。

镜鉴咨询创始人张宏伟对搜狐财经表示：“就市场来看，AMC与出险房企一直在谈，但是谈不拢的比较多。谈不拢的主要原因是AMC想去低价‘割韭菜’，但是已经爆雷的房企基本上躺平了，也不愿意贱卖项目。”

搜狐财经梳理发现，按照51%股权及对应债权，算是基本对等的交易。信达地产则表示，公司实施本次交易的目的系为发挥协同拓展业务优势，提升资产价值。

南丽湖1号，占地6500余亩，项目位于海南定安县的风景名胜区南丽湖，目标建设成以休闲度假旅游社区和国际高尚住宅区为中心，配以体育生态运动公园、国际体检康复中心、世界顶级SPA理疗养生中心和欧陆商业风情园的大型综合社区。

据安居客网站显示，项目竣工时间为2010年，1月挂牌均价为15573元/㎡。

来源：安居客

此前海南幸福城即有信达地产方面参与，海南幸福城剩余49%股权由信达地产的控股子公司持有，海南融创持股51%，双方合作开发南丽湖壹号二期项目。收购完成后，海南幸福城将成为信达地产的控股子公司，并由信达地产负责后续的开发建设。

从收购合作模式来看，公司全资子公司广东信达地产与公司关联方中国信达及其下属公司信达资本共同参与认缴规模为9.75亿元，其中普通合伙人信达资本认缴出资100万元，占合伙企业规模的0.10%；中国信达作为有限合伙人以现金认缴出资4亿元，占合伙企业规模的41.03%；广东信达地产作为有限合伙人以现金认缴出资5.74亿元，占合伙企业规模的58.87%。

公告还对退出机制进行了预设。中国信达投资本金和收益以及信达资本的投资本金和执行合伙事务报酬全额回收后，中国信达实现退出；信达资本在配合完成清算及项目公司51%股权变更至广东信达地产后实现退出。合伙企业清算后项目公司51%股权及未分配收益由广东信达地产享有，待项目完成开发建设，项目公司清算时点广东信达地产51%股权实现退出。

对于项目风险，信达地产则指出，由于合伙企业的经营性质较为特殊，对其所预测的未来收益在实现时间和金额上存在不确定性，故此类投资存在一定投资风险。

以信达投资来看，其是中国信达直接子公司之一，主要业务是房地产，但近年来业绩并不尽如人意。

截至2023年9月末，其总资产为1585.6亿元，较2022年末增加0.48%，2023年前9个月营业收入为67.7亿，同比减少56.61%；净利润为8.7亿元，同比减少55.22%；归母净利润为5.9亿，同比减少63.20%。

出险房企资产出售遇难题，AMC化债再进场

与其他出险房企相比，在化债层面融创是幸运的，为首家完成债务重组的大型房企 。但是，为维持经营，融创售卖资产的动作并没有停止，且遇到了阻碍。

1月15日，武汉融创武地长江文旅城投资发展有限公司35%股权及4.37亿元债权在武汉光谷联交所综合交易平台挂牌转让，起始价10.99亿元，挂牌结束日期为1月26日。融创成都万达城旗下部分酒店项目也被摆上拍卖台，但业内的看法是大概率流拍。

此前，无锡融创茂以及融创昆明万达城也被摆上货架，最终也因无人出价而流拍。

在出售项目较难的背景之下，为了盘活项目，融创此前已与中国华融、东方资产、长城资产、陕西金资等四大AMC及多家地方AMC进行合作，但合作模式均为AMC出资收购部分项目股权，项目继续由融创开发建设并操盘，日后融创再进行股权回购。

2023年11月，融创中国曾披露公告称，就上海亚龙项目已与华融达成融资合作。根据协议，华融将向该项目公司提供34.8亿元借款，期限不超过3年，款项将用于上海亚龙项目的开发建设。

去年，实现单日认购近170套的豪宅项目融创北京壹号院，有多个金融机构做背书，以解决资金问题。

融创暴雷后，2021年11月，中信信托以58亿元的代价取得泛海建设64.678%的股权，华融以22.5亿元获得泛海建设25%股权。在此之前的2019年融创收购泛海控股旗下泛海建设100%股权，其中就包括位于北京市朝阳区东四环泛海国际项目1号地块，即如今的融创北京壹号院。

对于融创等出险房企的纾困，中国信达、中国东方、中国华融和中国长城4家全国性资产管理公司已经先后介入出险房企的收并购之中，以更广泛和多元化的方式参与出险房企的“救治”和重组。

就具体方式而言，AMC参与并购及纾困可分为集团层面和项目层面，目前以项目层面居多。具体操作模式一般为：AMC自身出资或同时引入银团收购项目或对项目注资，AMC对不良债权进行谈判，对债务偿款金额、方式、时间等进行重组，再通过自身旗下房地产平台或引入品牌房企、代建企业对项目进行再开发与运营，进而推向市场变现取得收益。

例如，中国信达、信达地产参与中南建设位于深圳新安街道宝城25区及新安25区的城市更新项目；中国华融携手蓝城，以“AMC+代建”模式纾困浙江台州仙居北岸绿洲项目。

张宏伟则对搜狐财经指出，现在出险房企更加倾向于通过债务重组方式把债务延期，将资产负债表重新优化，向AMC卖项目只能在市场合理的价值背景下去卖。

“就目前来看，大宗交易AMC不良资产的处理还没那么多，未来除非有政策层面大力推动央国企的资产重组处理暴雷房企资产包，更多的可能会是单项目的保交楼以及单项目的不良资产处理。”张宏伟称。

中指院则指出，AMC在项目层面参与并购和纾困的模式已经跑通、且更加规范化，有助于该模式的推广应用。对于出险房企来讲，意味着停工项目有更多的机会获得救助，出险房企在完成保交楼任务的同时也有机会回笼资金。